不得不說，國內長租公寓行業太火了，入行的人越來越多，關注度越來越高，相應地，諸多看似言之鑿鑿的論斷也層出不窮，然而其中不乏偽命題，很多言論甚至根本禁不起推敲。
以下就是長租公寓領域討論度最高的三個偽命題。
01長租公寓是推高房租的罪魁禍首？
2018年全國房租上漲，尤其是一線城市的租金呈井噴式增長，人們紛紛把矛頭指向長租公寓行業，抱怨長租公寓發展太快，各品牌大佬跑馬圈地，炒高了拿房價格，進而提升房租，搞得大家買不起房，也租不起房。
恕我直言，這大概是長租公寓背的最大的黑鍋。
在現代市場經濟學中，供求關係對商品價格有很大的影響，供給大於需求，價格會下降，供給小於需求，價格會上漲。長租公寓的快速崛起無疑增加了市場上的可供出租的房量，按經濟學原理，長租公寓不僅不是房租上漲的元兇，還恰恰對抑制房租有作用。
至於人們最常質疑的“跑馬圈地炒高拿房價格，靠提升房租回本”，實事求是地說，半對半錯。前半句沒毛病，拿房成本的飆升和個別公寓方肯定脫不了干係，但拿房成本的提高真的是房租上漲的最根本原因嗎？
市場有自己的規則，租客也有自己的實際承受能力，有數據顯示租客普遍能接受的租房成本是佔自己的工資的三成，再多真的受不了，你試圖讓一個月薪六千的租客租四千的公寓房，想都別想。
實際上，拿房成本提高，房租上漲的幅度會有，但不會太大，畢竟空置率才是公寓方最頭疼的問題。那拿房成本高最大的結果是什麼？是公寓方回本的週期變長，最後苦不堪言的還是公寓方本身。
想想杭州鼎家爆倉時，他們的公寓租金已經遠遠低於拿房成本，其董事長魏永鋒曾坦言爆倉核心問題就在於收房上面沒有控制好，導致收房價格高，空置變多。無奈降租金想以量取勝，可除了拿房成本還有高昂的運營成本，公司月月虧損，最後實在扛不住了。
如果長租公寓不背鍋，那到底是誰造成了房租上漲？
魔方公寓CEO柳佳認為，這是由供需矛盾造成的，是戶型、地段、價格三個錯配造成了租金上漲問題。
具體而言：
一，租賃市場上一室一廳戶型最受歡迎，但開發商造的房子很少有一室一廳的；
二，地段方面，年輕人多願住在離市區和工作地更近的地方，但現在的新房多建在郊區，並不一定匹配年輕人的需求；
三，價格錯配，市面上人均租金成本1500元/月以下的產品稀缺，而北上廣深一個合租的單間也得2000元~3000元/月。
說到底看似租房供給量增多了，實則並不適配。
此外，筆者以為，在當下複雜的市場背景下，房租上漲的原因絕對不是單一的， 影響因素很多。
也許是湧入大城市的人口太多增加了需求量，也許是農民房拆遷減少了可租房源，也許是物價升高、貨幣貶值造成了表面上的房租上漲等等，單純把所以責任歸結在長租公寓身上，不客觀，也有失公允，長租公寓著實冤枉。
再者，數據報告顯示，在優越條件下成長的90後，95後，更強調生活品質、房屋品質和租後服務的完善度，他們普遍更願意選擇配套設施完善的公寓。這是長租公寓得以蓬勃發展的需求所在。
02靠社群運營打造IP獲取流量盈利？
現在做長租公寓的，如果不提社群運營就顯得特別的不專業。但是社群運營真是的長租公寓的剛需嗎？靠社群運營獲取流量進而盈利的可操作空間到底有多大？
此前，鳳凰房產做了一項針對年輕租客的長租公寓偏好調查，在客戶、過往客戶和潛在客戶眼中，“裝修精美”以35.08%的佔比位列第一，“無需繳納中介費”則位列第二，佔22.29%，而“社群活動”則位列第三。
知乎平臺上也有很多評論認為，租客在大城市打拼不易，選擇住房還是以宜居為主，住的舒適、方便、性價比高才是最實際的問題。
顯然，願意為社群經濟買單的仍然是少數，對於長租公寓而言，社群運營所創造的附加值只是錦上添花，並不可能成為決定因素，非剛需，那靠社群獲取流量進而盈利的可能性大嗎？或許也很渺茫。
有資深公寓運營人指出：長租公寓的流量獲取源很單一，就是租客。單純靠公寓端口獲取流量盈利其實不太現實，比如對於長租公寓而言，一個品牌企業如果能做到100萬間，這個規模就很厲害了，可是它所能轉化的客戶最多也就200萬，這200萬的流量在現在的互聯網平臺能算得了什麼呢！隨便一個小火的平臺都會有上千萬的粉絲，怎麼比？
綜上，未來趨勢多變，不好妄加揣測，就目前來看，社群運營並不是長租公寓的核心競爭力，但對於增加用戶粘性卻有著重要的作用。
所以，以“社群運營”為主要方向的長租公寓運營方或許應該再多些考慮。燒錢做社群是在做傻事，但完全不做社群的也不聰明，有些活動該搞還是要搞，先別管租客願不願意參與，只要是大家都有的，你沒有那在租客眼裡就是你配備不齊全，沒辦法。
03長租公寓比販毒來錢快？
一篇超過十萬+閱讀量的自媒體（已被永久封號）文章指稱，租金分期方式是中介空手套白狼，而各地房租持續被推升和這種運營模式密不可分，更認為中介靠房源竊取租客的貸款資金，所有收益歸自己，是一個無本萬利的買賣。
金融學者丁明發博士表示，長租公寓業務不斷擴張的邏輯是基於房租上漲的預期，如果房客的房租不足以彌補預先承諾給房東的租金加上付給金融機構的利息以及其它運營成本，長租公寓將面臨虧損狀態。
如果長租公寓以租房貸或者以ABS融資的錢越多，虧損就會越大，等大到不可估量的時候，整個資金鍊就會斷裂，長租公寓就會爆倉。
而現實的情況也是如此，公寓方一旦金融時槓桿使用過度，欠缺資金規劃能力，加之金融公司風控邏輯不合理，未對資金流向進行監管，就必然要面臨資金鍊斷裂的風險。
一名銀行業人士表示，目前市場規模較大的公寓運營商貼息利率已達8％~12％。一些運營商使用分期產品，一年12個月的房租，最後收到手往往只有11個月，不見的那一個月真是拿來填補貼息成本，利率甚至高達12％～15%。
講真，長租公寓並不像一些煽動情緒的高手講的那樣比販毒賺錢，實際上盈利困難。投入成本高、資金回收週期長、盈利微薄，這才是長租公寓行業真實的基本狀況。
房屋託管出租是閒置房產的升級改造，掙合理的利潤，都是苦逼的人賺苦逼的錢，可以說是操著賣白粉的心，掙著賣白菜的錢。
長租公寓的背鍋俠們，這些偽命題你們看透了嗎？歡迎評論區討論。
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