國內房地產市場從以往住宅開發為主導的增量市場，逐漸轉向以商業地產投資為主導的存量市場。
國內房地產市場從以往住宅開發為主導的增量市場逐漸轉向以商業地產投資為主導的存量市場。隨著存量時代的大幕緩緩開啟，獲取優質商業地產籌碼的重要性正在顯著提升。
在此背景下，大量保險機構和房產基金在商業地產大宗投資市場迅猛崛起，將 2017-2020 年作為國內商業地產投資的建倉時期。
反觀房地產企業，由於住宅開發接近天花板，既有自身發展需求，也是市場倒逼，業務轉型勢在必行，許多房企開始活躍在存量商業地產領域，本期將盤點 2018 年房企在商業地產大宗交易領域的表現。
一、 房企在大宗交易中表現活躍
2018 年 1-11 月，商業地產大宗交易近 90 宗；其中，房企參與的交易數量達 51 宗，佔比近 6 成，表現較為活躍；數量較去年整年有所提升。
其中，房企投資宗數達 29 宗；房企出售宗數達 42 宗，房企間的大宗交易數量達 16 宗。
統計口徑：中國內地的交易標的、房企參與的大宗交易
二、 大中型房企收併購加劇
調控週期往往是兼併重組的良好時機，資金實力雄厚的大中型房企通常藉機通過收購，擴大土地儲備和市場份額。
2018 年 1-11 月，大中型房企收購宗數達 20 宗；其中，單筆最高成交金額為 128 億，由凱德於上月收購上港商業項目；大中型房企收購數量較 2017 年有顯著提升。
典型案例 1 ——萬科（印力）
- 衝刺商業地產「數一數二」的地位，3 年實現 2000 萬平米管理面積
2018 年伊始，印力聯合萬科、TRIWATER 收購凱德 20 個購物中心，拉開了中國商業地產併購的序幕。這宗交易的談判、定價等細節，或將為之後的商業併購提供樣本；對於存量巨大的商業地產而言，通過收併購，優秀的資產管理者接手將提升其價值。
作為萬科旗下的商業運營平臺，印力因此項收購也獲得了極大關注度，收購完成後印力的管理面積將達到 1000 萬平方米，躍居國內商業地產運營第二，僅次於萬達。
這筆交易來看，不僅可以提升萬科商業網絡的廣度及深度，還可以更好地發揮平臺資源的協同效應。就長期效果而言，萬科不但收購了凱德項目，而且保留了凱德優秀的商業管理團隊。吸納這批專業人才，對萬科的人才儲備及未來的發展具有重要的意義。
以其「數一數二」的發展目標，印力不會止步於收購凱德 20 個購物中心。
典型案例 2 ——凱德
- 逆勢擴張，刷新其在華單體項目收購金額紀錄
除了萬科、保利這類資金充裕的大型房企、央企外，具有新加坡國資背景的凱德也開始逆勢擴張。作為進入中國市場較早的外資集團，凱德近年來常被指在華髮展步履緩慢。2018 年初，凱德集團首次提出 2020 年管理資產達 1000 億新元（約 5000 億人民幣），每年通過優化資產組合新投資 30 億新元（約 150 億人民幣）的發展目標。此後，凱德明顯加大了在中國內地的投資力度。
11 月 12 日晚間，據上港集團公告，凱德集團旗下來福士基金攜手新加坡政府投資公司，共同成立的名為 DIAMOND TWO PTE．LTD．的合資公司，以 127.86 億元收購上港商業項目，刷新了凱德在華單體項目收購金額紀錄。
典型案例 3 ——融創
- 成立最大併購基金，進軍商業地產存量市場
今年 3 月初，融創切入商業地產存量市場，發起國內首隻存量資產併購基金，也是國內首隻由開發商發起、總募資規模最大的商業存量併購基金。3 月 4 日晚，融創（上海）商置有限公司與盛煦地產簽署了戰略合作協議，其將共同發起國內首隻存量資產併購基金，其中雙方各佔 50% 權益，目前基金已經開始募集，基金規模約 200 億元人民幣。這意味著，一直以住宅開發為主營業務的融創中國開始涉足存量商業地產領域。此前融創雖然有一些商業項目，但是多以出售為主。
按照規劃，該併購基金將聚焦一、二線城市的核心商業存量資產，例如具備潛力的寫字樓、酒店、商場等。基金所投項目將由雙方合作運營平臺進行運營管理，同時融創地產開發團隊提供專業的開發及改造支持，待物業進入成熟運營後，通過多種渠道從資本市場退出。目前，融創在商業地產存量市場動作頻頻，已有多宗交易，未來將進一步擴張。
典型案例 4 ——龍湖
- 一二線城市新地匱乏，收併購支撐擴張
在「 2020 年龍湖商業租金收入將達 60 億元」的目標下，龍湖商業團隊面臨的是「在重點城市、關鍵位置站住腳，變戲法經營好賺錢」。但當下一、二線城市，可選商業用地新地匱乏，收併購存量項目才會被提上日程。
以北京為例，近兩三年調控政策嚴格，根據《北京市 2018 年建設用地供應計劃》，2018 年北京商服用地僅 180 公頃，比 2017 年的計劃減少 130 公頃，比 2016 年計劃減少 220 公頃。商地供應逐漸減少，優質商業用地則更為匱乏。在通過招拍掛難以獲取優質商業用地的情況下，龍湖選擇了以收併購存量項目的方式進行擴張，在京收併購的第一個物業就是在 2018 年 9 月下旬正式營業的房山天街。今年，龍湖在北京斥資 18 億從首創置業手中購得北京麗澤商務區一塊商業用地，繼續通過收併購實現擴張。
三、 小型房企現拋售潮
2018 年以來，隨著一系列的調控，已有十餘家房企因資金鍊斷裂宣告破產。
在緊縮的信貸環境下，小型的開發商的融資能力會受到更嚴格的貸款渠道和更高的融資成本的擠壓，為緩解資金鍊壓力紛紛拋售資產，也有部分企業希望通過剝離非核心業務，將更多的資源和精力放在主營業務上。大量存量物業的拋售，也促進了年內大宗交易的成交。
2018 年 1-11 月，小型房企出售的商業地產宗數達25宗，較 2017 年有顯著上升。
在出售資產的房企名單中，不乏一些大中型房企，以凱德為例，通過剝離成熟資產，獲取足夠資金，投入具備更大成長潛力的城市和資產上去。
四、 房企熱衷一線，並有向二線滲透的趨勢
2018 年房企參與的商業地產大宗交易中，一線城市資產交易量仍佔絕對主力，佔比超 7 成，但出現逐漸向重點二線城市滲透的現象。
從房企收購的資產標的的城市分佈來看，上海佔絕對優勢，比例達 41%；北京位列第二，佔比 22%；一線城市中，上海北京的大宗交易活躍度相對更高。部分重點二線城市也是房企收併購的關注重點。一、二線城市核心商務區、副中心都有大量的老舊物業及被低估的存量資產，這些都是極具升值空間的優質資產。
部分主要二線城市得益於消費者購買力的不斷增長以及地方政府對於城市更新的積極推動，使得位於核心區域的零售項目在資產價值上獲得不斷提升。
數據口徑：未包括凱德和萬科交易的資產包
從房企出售的資產標的的城市分佈來看，涉及的城市數量遠大於收購所覆蓋的城市，說明房企在收併購時對城市的選擇更為謹慎和聚焦，而險資、基金公司等投資的城市範圍則更大。另外，出售資產中包含不少弱二線和三四線城市的資產，也意味著房企對三四線的商業發展的預期不佳。
數據口徑：未包括凱德和萬科交易的資產包
- 典型案例——凱德：退出三四線城市，聚焦五大核心城市群
自2017年凱德集團新開業購物中心面積破新高之後，其開始優化購物中心組合， 2018 年 1 月，凱德 84 億出售 20 個項目予萬科，退出了許多三四線城市；並於 2018 年 11 月凱德以128億接手上海星外灘項目，諸多的收購動作，則聚焦一二線城市。通過出售成熟資產，收購具備成長性資產，實現其商業地產佈局戰略：從而優化購物中心組合，聚焦五大核心城市群；即北京、上海、廣州、成都、武漢及周邊城市的業務佈局和規模優勢。
五、 辦公交易熱度不減，零售物業改善明顯
從資產類別來看，房企大宗交易更偏好零售物業，其次為辦公，近年來由於寫字樓資產的激烈競爭使得其收益率不斷壓縮，房企將目光轉向零售物業。零售物業通過物業提升或業態調整而取得更高的租金，從而得到房企的青睞。
小結
商業地產存量投資大幕已開啟，預計到 2020 年，進入商業地產的資本將達到萬億規模。北上廣深及部分核心的二線城市都已邁入存量時代，這些城市土地資源稀缺，但各類商辦和消費升級需求活躍，大量商業資產需要升級，對於面臨增量天花板的房企而言，是一個巨大的投資機遇期，但投資僅僅是第一步，如何運營如何實現真正的資產增值才是未來的核心。
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