人口向來是城市吸引力的風向標。人口大規模流入，不僅意味著城市吸引力與日俱增，更能為內部消費、房地產帶來強勁的新增需求。人口持續流出，則意味著城市吸引力不復，高企的房價將失去最根本的支撐。這一規律，也有例外。
近日，媒體報道，2017年北京常住人口規模為2170.7萬人，比2016年減少2.2萬人，為1997年以來首次實現負增長。數據還顯示，北京市城六區常住人口持續減少，2016至2017兩年城六區常住人口規模累計下降74萬人，年均下降3%左右。
2017年北京常住人口僅僅減少了2.2萬，而中心城區人口兩年累計減少74萬，此種懸殊，正是北京主動抽疏中心城區人口的體現。
顯然，這種局面的出現，並非北上廣深失去了吸引力，也不是“逃離北上廣”已經蔚然成了趨勢，而是這兩地主動控制人口的結果。
京滬人口減少，也不必擔心，真正要擔心的是人口流出的二次城市，多數的三四線城市。
這些城市，沒有京滬主動控制人口的豪氣，也沒有二線城市“搶人大戰”的底氣。即使放開落戶限制，敞開大門，依舊阻擋不住人口外流的大趨勢。
提到環京的疏解，可能最快想到的就是廊坊，緊鄰北京通州、大興的一片區域，看起來利好不斷，但也有人說，廊坊是2018年全國最失落的五個城市之一。
在過去的十年，廊坊在增長上堪稱“中國第一地級市”，北京外溢的資源源源不斷注入，但現在形勢完全變了，首先在保定設立了雄安新區，廊坊被“跳過去”了。其次，環京樓市的強調控，讓廊坊經濟陷入深度調整，資金明顯流出。
展望未來，隨著北京新機場的投入使用，以及通州對北三縣的帶動，我們相信，廊坊的經濟會再度耀眼。
環京及都市圈價值潛力
其實這個問題，我們早就有結論了，我們認為，環京房產值得戰略性做多，環京房價同樣也會長期看漲。
環京房價之所以值得“長期看漲”，大邏輯上仍源於北京的大城市治理邏輯的轉換，也就是“疏解非核心功能”，三大支點分別為“新機場”、“副中心”、“雄安新區”，環京房價短期企穩波動的關鍵點在於“炒房客”因素，而炒房客因素很大程度上取決於開發商的控盤能力，環京樓市與其他地區樓市還不同，環京具有高度的控盤實力，所以，這一因素不能不考慮進去，尤其是操作短線的，更要注意這個問題。
北京的疏解，不僅將大量的北漂等人口資源疏解至環京，還將各類產業、醫療、教育等資源疏解至環京，環京由於其得天獨厚的區位地理優勢，自然享受最便利的承接條件。人口的持續流入將增加環京樓市的供需比例，產業等資源的承接大概率要增加本地及流入人口的工資需求，而教育、醫療等配套更給環京房產提供升值的保障。
北三縣板塊受益“副中心”的建設，將來，那裡會成為北京城的“新中心”，北京中心城區讓位於中央，而北京市級機關的搬遷更能帶動40逾萬人口的轉移。京南板塊受益於“新機場”與“雄安新區”兩大核心利好工程，尤其是新機場圈層與雄安圈層的“重疊處”，將誕生環京最具投資價值的區域。
短線操作方面，環京仍需考慮開發商因素，二手房雖然更能體現真實的市場行情，但二手的定價仍很大程度取決於新盤定價，新盤定價的權限在開發商與地方政府手裡，而環京目前的“限價”尚不能說強勢，所以，握著“新盤定價權”的還是在開發商那裡。而環京各開發商間並非勢均力敵，而是“一家獨大”。一旦環京行情轉暖，環京房價或有快速反彈的可能。
尤其是經過了此輪調控之後，環京房價整體已經調整到位，未來短時間的波動甚至可以忽略不計，這對於短線或剛需群體都同樣適合。而長線上考慮，環京價值更值得“戰略性做多”，這幾乎是投資者的天堂。
人口與房價
長期看人口，這是人口與房價關係最直接的結論。
然而，房價走勢，不僅要看人口流入流出，同樣還要看人口結構。
從人口結構來看，哪裡的年輕人越多，哪裡的樓市支撐性就越強。這不僅是因為，年輕人是主要購房人群，而且從只有年輕人才有加槓桿的慾望和底氣。
如果老年人過多，年輕人不夠用，當初的資產泡沫沒有這麼多人來接盤，資產回報率可能會下降，這對房地產的影響尤其大。
相比而言，北上廣深和一些二線熱門城市，成為年輕人競逐的夢想之地，不僅人口對消費和經濟增長形成支撐，也對房價形成最根本的託底作用。
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