01
第一套房子，怎麼買？
很多剛需，買第一套房時非常糾結。 不知道買什麼房子好。 學位、地鐵、醫院、商場， 什麼都考慮進去， 往往看房大半年，都不知道買什麼好。 越看越迷茫。
其實不要搞這麼複雜，第一套，買你買得起的房子。 不要嫌棄他小，不要嫌棄他遠，不要嫌棄他舊， 買了就好。
周圍沒有的，隨著將來政府的規劃， 都會有的。 沒有完美的房子，剛需第一套， 趁早上車最重要。你想在火車上舒服地坐著，你追著火車跑是沒有用的，先混上車最重要。
反而是有多套房的投資客，因為已經有一定經驗， 買房才要好好挑。
剛需記住，深圳的房子，是用來換的， 因為現在房價高企，沒有人買房能一步到位。買的不好，比不買強。
大牛市來臨，屌絲盤是漲最快的， 所以，
儘快上車，以後才能換房。如果一直猶豫，後果就是上不了車， 或者買更遠更差的房子。
02
為什麼這幾年，很多關外的房子漲得比關內快？
以前我們總說，房子的價值在於地段。 但這個理論，在深圳被打破，因為深圳是少有的多中心格局。
過去2年，大家發現一個現象，關內很多盤，漲不過關外。
這裡做個簡單的對比。 樓盤是分等級的，羅湖漲幅算全深圳最慢的了， 但是羅湖跟龍華同等檔次的樓盤比，羅湖還是比龍華貴。
每個人買房，其實都更看中房子本身。 福田的老破小，跟關外的次新房， 很多人會選擇關外的次新房，這就是為什麼關外漲得比市區快！
而且，
隨著交通的便利，年輕人生活習慣的改變，關外基礎建設大大加快，關內的優勢正在逐步減弱。年輕人喜歡住新房子，要有花園小區，停車位要足，最好還是綜合體，但是關內的買不起，老破舊又看不上。 因此年輕人紛紛湧向關外置業。
你去龍華看看，基本都是年輕人。 無論哪個城市，未來都是屬於年輕人的。年輕人的置業觀，決定了房價上漲的方向。
這個故事可以參照田忌賽馬，關外一等馬，升值潛力未必跑輸關內的2等馬。
這就是為什麼，很多關外盤，漲幅超過關內。 現在有質變的關外區域，才是房產投資最大的聚寶盆。
03
最近能不能買房，調控會調到什麼時候？
關於這個問題，你不要聽媒體說什麼，也不要聽專家說什麼。 你自己去找幾個樓盤，看看它賣什麼價格。
過段時間你會發現，雖然媒體一路喊跌， 但是你看得那些房子，毫無例外價格都有一定上浮了！這才是樓市真相。
想了解樓市，你一定要親自去看。 無論你嫌樓層、朝向差的房子，過陣子肯定都賣出去了。 而下一套，肯定就更貴，而且樓層、朝向可能更差。
投資房產，沒有捷徑可走。 只有多踩盤。
你們就相當於想學車，一定要自己去摸方向盤的。 你天天在網上學習怎麼開車，你是學不會的。買房也一樣。 買房是實戰，看多點盤很重要。
你跟專家聊一天樓市，不如自己親自去看5個樓盤， 這才是投資房產的真理。
重申一遍：實地考察很重要，不要指望有人幫你搞定一切。 網上問不如實地看。
04
羅湖的房價，真的便宜嗎？
羅湖，深圳最早期的市中心，如今有越來越邊緣化的趨勢。 羅湖確實有不少便宜的房子，3萬多的單價。
但是這些房子普遍老式建築，獨棟，甚至鑽石戶型。這類房子，再便宜也不要買，因為已經缺乏生長力。
但其實羅湖房價可不便宜，現在羅湖隨便開個新盤，也是60000以上的單價。 關鍵如果比品質，關外60000多左右的房子，比羅湖強太多了。
所以比房價不能光看價格，還得看品質。羅湖的標杆盤，就是中海天鑽，價格也要去到10萬以上。所以羅湖的房價其實不便宜。
羅湖只能靠城市更新，這是一個相當緩慢的過程。 如果一定要買羅湖，請買舊改扎堆的地方。那裡的房價還會緩慢上漲。但漲幅短時間內弱於關外地鐵口新房次新房。
或許，隨著城市的發展，羅湖會越來越邊緣化。 但是，請你不要忘了，深圳的起源在羅湖。
深圳很多地標，也在羅湖！ 深圳存在著明顯的版塊輪動效應。這幾年，隨著政府百分之80以上的投資在關外，所以關外發展非常迅猛。
羅湖只能靠舊改，因而速度非常緩慢。未來5年，羅湖的房價大概率跑輸大勢。 但是我們把週期拉長，例如10年，誰主沉浮，還真不一定。
當深圳外圍建設完成，資金一定會大舉迴歸關內。 羅湖有2500億的舊改計劃，當舊改完成，羅湖也該脫胎換骨。
羅湖其實是深圳剛需者的福音，倘若你想住市內，羅湖的性價比其實非常高。
05
為什麼保稅區，還有第2次暴擊機會？
福田外國語學位，讓保稅區上漲了一波， 接下來還有一波上漲機會，。
原因是地鐵3號線南延段跟地鐵10號線。
保稅區以前別人看不上， 交通是很大一個問題， 被高速公路隔開，與世隔絕， 上下班高峰期來看看，那些只坐一站公車換乘地鐵的白領有多痛苦。
一個從沒有通過地鐵的地方，首條地鐵帶來的溢價是非常大的。而保稅區一下子來兩條，所以保稅區依然值得買入。
而且長線來看，福田保稅區還有河套，前景看好。
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