物流說｜物流地產高速發展背景下：園區該怎樣做？

前言

物流地產是近兩年非常火爆的領域，各個巨頭紛紛進入該領域。這背後，是看中我國巨大的倉儲需求。數據顯示，自2012年以來，我國電商市場交易規模一直保持高速增長，到2016年達到51556億元，同比增長33.0%，2011-2016年年複合增長率高達45.8%。

2016年美國、中國消費品零售總額分別為33.4、24.9萬億元（按人民幣兌美元6.9：1進行換算），中國為美國的74.5%。按此比例計算，保守估計中國合理的高端倉儲面積為應2.8億方，通用倉儲面積應為13.2億方，分別較當前高端倉儲0.2億方、通用倉儲8.6億方增加1279%、53%。因此，僅僅按當前我國當前零售規模，我國物流地產面積需求都十分巨大，而未來物流地產的發展前景更是不可估量。

物流園區何去何從？

國內的物流園區分為貨運服務型、生產服務型、商貿服務型、口岸服務型和綜合服務型等5類。

現行條件下，國內物流園區存在著以下一些問題：

一是相當多的園區在資源整合方面，效率不高。佔地面積大，實際運營面積小，有的園區佔地幾平方公里，甚至數十平方公里，結果不是土地資源閒置，就是挪作他用。二是同質化競爭嚴重，園區之間競爭大於合作，互聯互通的物流網絡體系建設緩慢。

從上述內容中，我們可以較為清晰的看出：物流園區最大的問題在於運營，提高思路轉變運營策略是重要解決的問題。國內物流地產市場發展迅猛，如果在短期內不能夠跟上發展需要，很快就會面臨倒閉或兼併的情況發生。

過往物流園區給人的印象就是提供一塊土地，出租給客戶，以及休息場所。但這是遠遠不夠的，物流園區應該充分發揮其中心作用，結合自身的網絡優勢、集成優勢、服務優勢，去提升、改造上下游產業，改變原有的產業發展節奏和規則。

建立信息化交易平臺

在信息技術更加發達今天，信息平臺建設也是順應時代的要求。如今，物流園區各個企業單兵作戰，“各掃門前雪”，對於他們來說，物流園區的設立只不過是提供了一個較為集中的場地，合作共贏發展理念和規模效應的發展模式仍然不會受到重視。

如果園區能夠提供相對公平的信息交流平臺，甚至管理相關交易信息，就可以讓物流園區中的企業安心的運行，增強客戶粘度和滿意度。

合理配置資源

物流園區的硬件設施設備是支撐物流園區運作的基礎，管理部門可以根據園區內現有設施數量和進駐企業數量來合理配置設施資源的使用情況，建立公共租賃交易平臺，屬於小企業私有的設施設備，在閒置時候可以公開出租給需要的企業，一方面提高資源的利用率，減少排隊等待的時間，一方面也可以給企業帶來可觀的收入，促進各企業快速發展。

此外，為了防止人力資源的流失，管理部門要根據園區內企業實際業務量招納裝卸工人，合理安排作業時間，統一規劃。

合理配置資源是為了提高園區的物流服務效率，提升物流服務水平。在人力物力的資源配置過程中，管理部門一定要合理統籌規劃，嚴格監督控制，規範物流服務業務，統一協調園區整體的物流運作過程。

設立客戶反饋機制

物流服務的核心是服務，最終表現好壞還是要歸於客戶體驗和評價。客戶基於服務過程的體驗給於企業相應的服務評價，這些服務評價可以間接地體現出園區整個物流服務水平的好壞，服務的好壞會直接對園區的業務量產生直觀影響。

在這樣的循環下，物流園區會更加重視內部各個單位的管理，協調統一內部各單位之間的資源，合理配置資源，優化共享信息；各單位也會注重自身的建設，提升物流服務水平，加強物流專業化服務建設，園區內外部形成一種相互促進的良性循環。

未來發展方向

未來一段時期，正是新一代科技革命和產業變革從蓄勢待發到群體迸發的關鍵時期，也是新舊動能轉換，贏取未來競爭新優勢的重要時期。新技術、新模式、新業態將深刻影響物流園區發展，助力物流園區智慧化轉型，智慧物流園區建設將迎來新機遇。

一、全面連接。通過信息互聯網和設施物聯網，加快園區業務線上化轉型，推動物流園區全面接入互聯網，以信息互聯、設施互聯帶動物流互聯，打造在線物流園區，助力線下物流園區創新業務開展。

二、數字轉型。充分利用各類信息技術，實現物流園區數據可採集、可錄入、可傳輸、可分析，實現一切數據業務化，打破信息不對稱和信息孤島，提升物流數字化水平，再造物流園區業務流程和運營模式。

四、產業融合。通過信息互聯互通，加強物流園區與產業集聚區的融合發展，集中製造商貿業的採購、分銷、物流、維修等非核心業務在物流園區集中，提升產業服務的專業化、社會化水平，助力區域經濟價值鏈升級。

五、平臺開放。深入推進互聯網與物流園區融合發展，推動物流園區公共信息平臺技術升級、功能升級、模式升級，打造物流園區互聯網平臺，發揮網絡效應，集聚更多物流資源和目標用戶，打破園區區域限制和分工體系，重構物流園區商業模式。

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