購房合同未成立，房源中介是否返還服務費？

簽訂購房合同可是買房過程中最關鍵的一環，不少購房者都認為，只要簽了購房合同，那麼房產交易也就基本達成了。

蘇紅律師團隊以案說法：

2017年2月23日，原告肖某某經被告某房地產經紀公司提供房源信息，欲購買一案外人在北京市房山區竇店鎮某小區訂購的房屋一套。原告肖某某亦到該小區看房，並在小區售樓部與該小區的房地產開發公司簽訂了該小區7-2-1502室房屋的認購書並交納了訂金。當日，肖某某給付被告居間服務費4萬元。此後，因肖某某丈夫系外籍人士，並未到場商議購房事宜，且原告肖某某購房資質未經審核通過，因此肖某某未能與小區的房地產開發公司簽訂正式的商品房買賣合同，雙方辦理了房屋退訂手續。

原告認為，被告在收取了4萬元居間服務費用之後，雖提供了幾次房源信息，但至今未完成原告的購買房屋的居間服務，起訴要求被告退還原告居間服務費用4萬元並負擔訴訟費。案件審理中，被告辯稱：自己該做的工作已經做了，包括介紹房源、協調開發商等，不同意返還服務費。

【法院判決】

判決被告公司返還原告服務費37000元。

蘇紅律師團隊案件分析：

本案爭議的焦點有三，第一本案的房屋認購書屬不屬於合同的範疇?第二本案的房屋認購書能否代表居間服務人員已經促成購房合同的成立?第三因委託人的原因導致合同不能成立，是否影響居間人的報酬請求權?下面，將逐一分析：

一、房屋認購書不屬於“合同”

我國《合同法》第424條規定：“居間合同是居間人向委託人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委託人支付報酬的合同。居間人促成合同成立的，委託人應當按照約定支付報酬，居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬，但可以要求委託人支付從事居間活動支出的必要費用”。根據該規定，居間分為兩種類型：

一是報告居間，即居間人向委託人報告訂立合同的機會;

二是媒介居間，亦即居間人向委託人提供訂立合同的媒介服務。

相比之下，後者除需要向委託人報告訂立合同的機會外，還需要在委託人與第三人之間斡旋談判，以促成交易成立。顯然，本案所涉及的房屋買賣居間屬於媒介居間。

本案中，作為居間人的被告公司雖然為委託人肖某某提供了房源信息，並就房屋購買前各項準備事項做一定工作，但作為房屋出售方的小區售樓部並不知曉該居間人的存在，亦即作為居間人的被告並沒有實際從事在委託人與第三人之間進行斡旋以促成合同成立的實質性工作。因此，居間人義務的履行是存在瑕疵的。

原告肖某某與案外人小區售樓部所簽訂的房屋認購書，通過該書內容與工作人員的釋明。可知，認購書並不具備正式的房屋買賣合同的效力，只能認定為買賣雙方初步購買意向的固定化。因其在達成購買意向後仍涉及買受人京房購買資格的審查等重要問題，因此其對買賣雙方均無強制性和約束力。

二、居間人未達成促進合同成立的目的

居間人的報酬請求權作為一種期待權，根據我國《合同法》第426條的規定，其行使基礎和前提是促成合同成立，而此處的“合同”應當是能夠滿足委託人需求、促使委託人發起居間服務邀約請求進而實現最終目的的合同，而並不包含不涉及實質內容的意向書、認購書等之類的協議文本。故本案的房屋認購書並不具備合同的效力，所以，居間人也就喪失了報酬請求權基礎。

蘇紅律師團隊律師補充：

三、合同未訂立原因不必然影響居間報酬請求權

依據我國《合同法》第426條、第427條規定，無論是居間報酬的獲取還是居間服務費的取得，其基礎均是合同成立與否，而並不細究合同成立或未訂立的原因。

因此，因委託人原因而導致合同不能訂立的並不能補正居間人未成功促成合同成立的事實，也必然不能成為其抗辯委託人要求返還居間服務費的理由。故本案中被告以房屋買賣合同未成功訂立系因原告自身購房資格不符合為由，主張自身已經進到了居間合同要求義務，有理由收取報酬的抗辯主張沒有法律依據。依據案情，其僅能獲得部分委託人支付必要的居間服務費用。

綜上所述，原告肖某某雖然經過被告公司的居間服務簽訂了房屋認購書，但因原告在京購房資質問題最終未能與開發公司簽訂商品房買賣合同，合同未能成立。故被告公司不得要求原告支付報酬，應返還肖某某支付的居間服務費用。但被告公司確為原告肖某某提供購房信息以及訂立購房合同的機會，並開展了一定的媒介服務，原告肖某某理應支付被告公司從事居間活動的必要費用。

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