ACB News《澳華財經在線》11月30日訊 房地產冬天的到來，讓房產商寒冷，投資客恐慌。據報道，今年11月，中國一線城市深圳樓市出現業主斷供潮，很多業主因無力償還銀行貸款，導致房屋被銀行拍賣。有大陸財經記者調查發現，近期北京、深圳、杭州、天津等地的拍賣房激增。11月30日，阿里司法拍賣平臺可見，全國法院拍賣房近一百萬套，其中拍賣正在進行中的有近7.4萬套。
儘管斷供只是個別現象，還是已形成潮流之勢，未有定論。但近幾年，中國樓價飛漲，結果是套住了不少炒樓者。一旦市場普遍預期房地產交易將進入一個速凍期，房價也將步入新一輪下行週期。對於那些“刀鋒上跳舞”的高槓杆投機者來說，雖然不希望如此，但供棄房斷供成了最合理的選擇。
房地產與金融的關係十分密切，唯其如此，業界一直十分關注房地產市場風險對金融機構的影響。2007年美國房價觸頂下行後，大量住房的市場價值小於貸款餘額，大多數購房者選擇放棄抵押房產來止損。同樣處於房價下行期的澳洲房地產市場，是否也會上演澳洲版“樓市斷供潮”？
據澳央行披露，未來三年內，每年將有1200億澳元的只還息（IO）抵押貸款轉為還本付息（P＆I）貸款。如果借款人無法獲得再融資（refinance），可能需要支付比原先高40％的按揭款。
澳洲只付息貸款的危險在於，它們的只付息期限通常持續5年，且直到最近人們還經常對其進行再融資。今年早些時候，澳央行估計所有未償還的抵押貸款債務中約有30％將從只還息重置為還本付息，近150萬借款人需要增加按揭款。
隨著監管的收緊，只還息房貸客戶再融資的難度無疑會加大。本月，澳洲四大銀行之一的澳新銀行（ANZ）宣佈將對其評估和檢查房貸申請的方式進行重大改革，包括對申請人收入進行深入分析和複雜的信用檢查。
ANZ首席執行官Shayne Elliot最近表示，“嚴謹”的做法意味著犧牲短期收入增長和更高的利潤率，特別是在投資者和只還息房貸市場上。
9月份，另一家大銀行西太銀行（Westpac）則直接向高風險房產投資者發出了“逐客令”，讓他們在不到一個月的時間內轉移到另一家貸方。財經諮詢公司Digital Finance Analytics的負責人馬丁·諾斯（Martin North）對此評論說，銀行對房貸中的風險“感到恐慌”。
無論主動還是被動，投資者的“出逃”似乎已開始。8月份在線抵押貸款經紀平臺LoanDolphin的數據顯示，貸款申請數量增加了四倍，超過15億澳元。許多房主都在該平臺上提交了貸款請求，尋求再融資。
在2016年監管機構最終採取行動之前，只還息貸款的數量已加速達到40％以上的比例。現在貸款標準已經收緊，但一些只還息房貸無法進行再融資。部分投資物業已經處於負現金流（稅前）的狀況，面對按揭還款增加40%或更高，這些借款人只能被迫放棄抵押房產。
馬丁·諾斯還提出一個更令人憂慮的問題：澳洲有些只還息房貸的借款人，獲得了很大金額的貸款，但根本負擔不起還本付息房貸。這些借款人中很多並不是投資者，而是首次購房者。
另外更值得注意的是，不僅是投資者，連首次購房者都已進入觀望。據調查Roy Morgan的研究，在2018年四季度，只有411,000名首次置業者表示他們打算在未來12個月內貸款，比去年同期的740,000名下降了44.5％。表明首次置業購房意願已經下降。
金融市場和房地產市場走勢再次進入一個溫度難料的冬季。2008年，當美國、歐洲和英國等國家在全球金融危機中苦苦掙扎之際，澳洲政府部署了財政和政策刺激措施，以避免雷曼兄弟倒閉後經濟緊縮；而中國的大規模刺激計劃則使大宗商品價格飆漲，托起了經濟增長。這一次，澳洲樓市和經濟能否再次擁有免墜懸崖的幸運？這是一個比十年前更有挑戰性的問題。
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