從去年開始，全國各地對於樓市的調控從未放鬆，一直都在持續加碼。在高房價以及家庭資產70%以上是房地產的大背景下，任何樓市消息都能引發多空對戰。然而當前的樓市到底處於一個什麼樣的階段，沒有人能給出一個確定答案，但是，樓市目前已浮現出多重拐點跡象。
但這次房地產拐點的來臨，並不是行業生死存亡的轉折點，只是行業從夏天步入了秋天，凜冬不會來臨。房地產業將從土地競爭步入產品競爭時代，未來的房企將越來越像製造企業，真正開始迴歸正常企業所應該有的屬性：對產品精益求精，並且開始深耕市場，遵循客戶至上。
房地產行業當前正面臨三大背離
供求端的背離
從國家統計局發佈的數據看，今年房地產行業保持高位增長態勢：前三季度，全國房地產開發投資完成88665億元，同比增長9.9%；而房地產銷量增速則開始低位放緩，前三季度商品房銷售面積119313萬平方米，同比僅增長2.9%。供給的高增長與銷售的低增長呈現出顯著背離，但展望未來，背離最終仍將走向趨同。
地產投資增速高位與銷量增速低位相背離，未來回款壓力恐成為壓垮駱駝的最後一根稻草。
預計未來隨著房企資金壓力加大，房地產投資增速會趨於回落。因此，未來供給和需求端增長同步放緩會是大概率走勢。
資金端的背離
由於當前金融環境總體處於“寬貨幣、緊信用”的局面，短期資金面總體較上半年寬鬆，但長期來看，美元加息週期下國際貨幣環境只會越來越緊。再由於債券融資放行，房企自籌資金增加，短期資金面改善。因此產生了短期資金改善與長期資金趨緊的相背離，融資成本未來不斷升高，房企擴張能力將會不斷受限。
今年1~9月份，房地產開發企業到位資金121882億元，同比增長7.8%。但長期來看，房企還是面臨著融資成本不斷抬升的問題，並且還將面臨政策嚴控資金流入房地產的融資渠道定向收窄問題。個人按揭貸款的下降，也印證了銷售增速放緩的這種隱憂。
企業行為的背離
房企補庫存需求強烈與土地溢價率下降相背離，房企在面臨風險決策時往往更加迷茫。
三季度末商品房待售面積53191萬平方米，比8月末減少682萬平方米，創4年來的新低，住宅待售面積更是降至2013年以來新低。
但企業拿地膽氣卻越來越弱，三季度流拍面積佔總推出面積的9.3%，為近年來最高值；9月房企拿地溢價率持續走低至7.19%，遠低於去年同期的28.08%，創近年新低。可以看出，房企在擔心踏空與不敢做多兩種情緒中不斷切換，決策難度更大，並且茫然心理佔了大多數。目前房地產行業的三個背離，從供求端到資金端到經營端，從外到內逐層顯現,體現了供需矛盾小週期拐點臨近的特徵。但這次的週期拐點還疊加了行業生命週期的大拐點——支撐房地產行業高速成長的三大紅利正在消失。
樓市三大紅利消失
目前，支撐房地產行業成長期高速發展的三大紅利正在消失，房地產行業正從成長期邁入中低速發展的成熟期。
人口紅利正在消失
我國目前面臨加速步入老齡化社會和生育率屢創新低的狀況。當前我國60週歲以上老人佔比從2011年的13.7%上升到2017年的17.3%，上升勢頭在今後較長一段時期內仍將延續。而生育率屢創新低意味著未來住房消費的新增數量在減少。
生育率低本是發達國家普遍面臨的一個問題，但早期計劃生育政策的實施，導致我國生育率相對經濟發展水平過早下降。我國一胎的生育率已經從1990年的40.7%，下降到2016年的19.87%。人口紅利的消失，意味著市場容量（即潛在總需求）將縮水。
金融紅利正在消失
商品房時代，房地產與金融的關係密不可分。一方面，金融槓桿調節潛在需求向有效需求轉化；另一方面，融資成本決定了房企的供給規模和速度。
隨著美國開啟加息週期和國內金融去槓桿的推進，貨幣寬鬆週期正式結束。近年來，人民幣各項存款餘額增速不斷走低，今年7、8、9月人民幣各項存款餘額同比增長分別為8.5%、8.3%、8.5%，處於歷史低值。與此同時民貸款卻在不斷走高，反映出實際購買能力在衰減，有效需求（非潛在需求）不斷萎縮。
而地產企業端面臨的融資環境，從國際到國內，也都由全面從寬鬆轉為緊張。單B區間評級的地產企業美元債發行利率已經從去年的6%飆升到當前的10%以上，且認購併不積極。國內更是嚴控資金違規流向房地產，地產公司融資成本也在攀升。長期貨幣寬鬆的金融紅利已逐步遠去。
政策紅利正在消失
十九大以來，中央對地產行業發展的一系列政策指導表明，房地產行業多年來享受的政策紅利正在消失。近十年來的房價上漲，透支了行業發展潛力。房產需求消耗了居民大量的存款，而且投資、投機需求過盛，加劇了存貸結構惡化問題，已經對其他類型消費和實業投資產生較大的擠出效應。
中央提出的“房住不炒”定位和“堅決遏制房價上漲”的定調，進一步削弱了房屋的金融屬性，將從政策層面不斷重塑房地產行業的發展邏輯，讓行業發展由快變慢、從野蠻生長到成熟理性。
綜合可見，這三大紅利不斷消失，在三大背離出現的時候它們疊加在一起，主導房地產行業開始步入下一個生命週期階段——成熟期。
凜冬要來嗎？
在高速成長期，房價的“野蠻生長”正常不過，只不過房地產行業和民生關聯更大，加之金融屬性太甚，加劇了財富分配兩極化，所以政府對其調控比對其他行業調控更多。畢竟市場不是萬能的，需要市場和政府兩隻手協調。
而在房地產行業步入成熟期後，快速成長期面臨的一些“野蠻”問題將逐漸消失。
而一個產業在成長期的顯著行為，就是企業瘋狂佔有上游資源。而隨著成熟期的不斷深化，土地競爭還是要轉為產品競爭。因此成熟的房企要主動轉向高質量發展。要學會像一個製造企業或其他行業的普通企業一樣，以產品為核心打造企業生態，通過提升產品吸引力來獲得市場份額。
因為這次行業拐點和以前不一樣——這次是行業生命週期的大拐點，不再是如以前僅關乎政策是否放開、房價是否漲跌的小拐點。因此未來的房地產企業應迴歸正常企業所應該有的屬性：雕琢產品、深耕市場、客戶至上。畢竟長遠來看，效率和利潤遠比速度和規模更重要，做強比做大更難，而在競爭和市場淘汰中活下去也比衝規模更為關鍵。
青島樓市“金九銀十”正式落幕，隨著“4·18”新政出臺以及樓市調控政策加碼,島城新房成交量連續三個月環比同比雙降。據青島銳理數據統計,10月島城新房成交7530套,同比下降52%。業內也預測，到今年年底前，青島房地產市場行情難有大幅“回溫”，市場上的買賣雙方目前都處於觀望期。 價格方面，市場上不少熱點片區的房源開始出現價格鬆動，許多房東也看是願意接受議價。進入11月，青島全市各區房價具體表現如何？請跟隨筆者一起來看看。
（注：如此數據板塊沒有您想關注的小區，可留言單獨詢問我們。）
青島數百小區房價一覽
市南區
市北區
李滄區
嶗山區
西海岸新區
城陽區
即墨區
膠州市
平度市
萊西市
閱讀更多 鳳凰網青島 的文章
