昨天晚上，華夏幸福發了公告。這一次和萬科有關。
公告內容要點如下：
10月9日晚間，華夏幸福發佈公告稱，萬科擬通過收購目標公司部分股權的方式，與本公司合作開發目標地塊，暫定交易價款約為32.34億元。
華夏幸福全資子公司擬就部分項目的合作與北京萬科企業有限公司、北京恆燚企業管理有限公司簽署《合作協議》，各方將按照《合作協議》的約定，就合作項目的目標公司股權轉讓及合作事宜分別簽署《股權轉讓及合作協議》，合作開發位於涿州、大廠、廊坊和霸州的項目。
目標公司持有位於涿州、大廠、廊坊和霸州市的多宗目標土地，總用地面積約為33.9萬平方米，均為住宅用地。
哈哈，鬱亮高呼活下去，卻拿錢買了華夏幸福的項目。
千億現金敲山震虎，壯大自己。
今天距離華夏幸福上一次賣股份，尚不足一月。
9月14日華夏幸福公告稱，公司擬通過協議轉讓方式，向平安資管轉讓 5.82億股公司股份，佔公司總股本的 19.70%，轉讓價為137.7億元。
9月14日平安系成為華夏幸福第二大股東。華夏幸福也同步簽訂了苛刻的對賭條款。對賭條款約定，2018-2020三年利潤補償期間，如出現上市公司任一會計年度的實際淨利潤小於協議承諾預測利潤的95%，則華夏幸福承諾對平安資管進行現金補償。
可見華夏幸福是有多缺錢。
華夏幸福缺錢，已經不是啥秘密。華夏幸福全國縮編，至於天津公司全部解散。裁員事小，賣項目事大。華夏幸福先後與陽光城、東原集團、中南置地，卓越集團，旭輝集團簽訂了合作框架，雙方將在土地和開發方面，進行合作，其實都是為了活下去罷了。
其實3月份，華夏幸福發佈了2017年的財報。財報數據非常漂亮。
2017年營業收入596.4億元，同比增長10.8%；歸屬於上市公司股東的淨利潤87.81億元，同比增長35.26%，繼續保持了自2012年以來每年30%以上的業績增速，淨利潤率14.72%，為近三年來最高；實現銷售額1522.12億元，比2016年同期增長26.50%，增速大幅超前。穩居行業前10。
可是為什麼又要賣股份賣項目？華夏幸福到底怎麼了？
簡單來說，就是資金鍊緊張。華夏幸福比其他開發商，早一步感受到寒冬的來臨。雖然也是top10的開發商。但是華夏幸福可能是top10裡最特殊的企業。
1、 成也環京，敗也環京。
幾乎70%的項目和土地都位於環京，簡單來說就是北京周邊，河北。大廠、永清、涿州、保定、霸州等地。華夏崛起也是因為環京戰略，華夏在環京擁有大量的土地儲備，且地價便宜。讓萬科等企業很是羨慕。畢竟誰都知道環京的地不好拿，不容易拿。
最鼎盛的時候，北京周邊8個孔雀城。環京市場從2014年開始加速，華夏趕上了發展的快車道。
每個孔雀城都是現金大牛。僅僅永清孔雀城就在2016年單盤銷售過百億。價格從8000一年漲到了15000，幾乎翻倍。而大廠孔雀城，2016年單盤銷售超過150億，價格從13000直接漲到了25000。
2017年3月環京市場登上了頂峰。華夏幸福永清孔雀城開盤，1000套房6000人去搶。一個內部房號被賣到了20萬，你還不一定拿的到。
成也環京，敗也環京。2017年4月開始，隨著環京限購的進一步加大，且環京市場被炒到高點後，投資風險加大，接盤俠開始消失。整個環京市場迎來了斷下式下跌。環京的月銷量，不足頂峰時候的月銷量的5%。走在霸州和永清的路上，寒風襲來。現在的大廠孔雀城12000元/㎡，至於霸州永清8000多一點，且可以分期，3年或5年分期。
一個70%的業績要靠單一市場的開發商，註定要承受市場冰凍的痛苦。
2、 成也產城，敗也產城。
華夏的模式，相信很多人都知道，華夏的模式，是產城+住宅開發。準確的來說是郊區大規模圈地模式。靠產城與政府講故事，套取特別豐厚的政策，換去大量的產城土地和住宅土地。
住宅該賣的賣，快速開發，收現金賺利潤。至於產城，本身就是一個操作週期較長見效比較慢的東西，慢慢搞嘛。產城一體化，剛好契合了政府的發展思路。很多開發商開始學習華夏產城模式。
可是成也產城，敗也產城。產城模式註定拿到的土地，都很偏遠。郊區大盤，甚至郊縣大盤，做過項目的都知道，客戶非剛需的多，一旦市場遇冷，這類客戶首先消失。偏遠的土地首先降價首先銷量縮減。
產城模式也註定，產業部分前期全部在投入，沒有產出。一方面，要招商，要開始施工，要給企業房租補貼。都是在花錢。待到真正有產出，也在5年以後。全部是消耗。
對於一個高週轉的地產商，而言，產城就像商業，看似美好，實際螃蟹難啃。所以華夏的產城模式，反而在市場下行，行業融資困難時期，捉襟見肘。
對於房企而言，沒有銷量沒有銷售額，就沒有現金流，有大量的土地儲備有個鬼用？
歷史上現金流斷裂，曾經勇猛的房企倒掉的案例還少嘛？曾有孫宏斌和他的順馳，還有綠城和宋衛平無奈賣身。
華夏，只能忍痛，引進平安，降低融成本，換現金進來。也只能拿項目換現金。才有了萬科入股涿州、大廠、廊坊和霸州。
2018年春天，看過王文學的內部講話，這是第一次感受到華夏的情懷。坦白說以前以為華夏幸福就是暴發戶。可是當王文學講國家的產業戰略，講到有產業才能有未來的時候，我眼睛一亮，原來這個企業家有理想。
環京，一個非常敏感的房地產詞。昨天萬科入股的華夏地塊，霸州，大廠，廊坊和涿州，全部在環京。
環京非常特殊，特殊的是，他雖然位於河北，行政隸屬於河北，但是他承載了北京產業外溢，人口外溢的作用。尤其是大廠、霸州，涿州。所以在過去的幾年裡，隨著京津冀一體化戰略的不斷升級，北京固安機場建設，多條高鐵和地鐵的規劃露出，環京被寄予厚望。也成了買不起北京房的北漂們的首選置業目的地，也誕生了一個新的群體，環京炒房客。
永清從3000到6000，從6000到11000，到20000，也就不過4年時間。大廠從11000到25000，最高3萬，也就不過3年時間。付個首付20萬，就能一年後房子漲價80萬。這是怎樣的利潤？賣白粉，也不過就是這樣子了吧。
所以全國的炒房客集體進入。
2017年4月後，環京集體進入冰凍。永清的國瑞城最高2.2萬，目前僅僅8800。這裡面被深套的何止炒房客，還有開發商們。
融創永清城，創造了永清的樓面價新標杆，本來應該賣2萬才有可能賺錢的項目，目前的公寓1.1萬還精裝修。住宅稍貴一點。
何止融創？絕大多數開發商，曾經圍繞環京的土地眼睛放光。只要能進入環京。但是今天的環京，卻如此寂寞。
環京的明天會怎樣？明天一定美好。北京外溢，北京建立各種衛星城，一定是必然。尤其是霸州，永清，大廠。燕郊，大廠，距離北京的通州，直線距離不足50公里，未來的各種交通工具接軌，與北京的交通醫療教育很有可能都會一體化。至於永清，霸州，在雄安新區和北京之間。
只要北京大的格局不變，大的城市地位不變，環京一定是有價值的。何況，現在的環京，還能跌麼？底褲已經亮出來了，無法再跌。
萬科入股華夏環京項目，也算抄底。
萬科，華夏之後，你又要抄底誰？
華夏扛過去，就好。提前過冬，也好。
今天的房地產市場，早已經不是傻白甜的市場了，之前寫過一篇文章
【恆大那個年薪1500萬的男人，後來怎麼樣了?】引爆財經界和朋友圈，
裡面我說過，請開發商們珍惜你們的市場部。判斷市場的能力，才是接下來最強的能力之一。
今天我想補充一句普通百姓珍惜你手裡的鈔票，等著便宜揀貨。前提是要揀對貨。
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