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最 近，天台著實有點擠。
你看——
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川普依舊咄咄逼人：中美貿易戰愈演愈烈，中國股市千股齊跌
看熱鬧的不嫌事大，還有問房價近期會不會大跌的。
不會的，多建幾個天台都能把錢賺回來 :)
（天台：？？？）
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玩笑歸玩笑，今天是想聊一個嚴肅觀點的：
我們不知道近期房價會不會大漲，但我們知道一定不會跌。
事先聲明，本文討論的前提是好城市、價值投資，籠統一點是指中美一二線城市這個級別。
要闡明這個觀點，我們先來看兩個宏觀現象，分別來自中國和美國。
- 中國一線城市房價從2007年至今沒有真正意義上的跌過。以北京為例：
北京 2007.3-2018.5 房價
- 自1975年以來，美國房價除了2007-2011受次貸危機影響出現連續5年下跌，其餘趨勢均為上漲。
美國房價指數 1975-2018
這時間點也不是瞎選的，首先是選擇有精確數據支持的時間段，並不代表其他時間段房價是跌的；其次，所選時間段均處於中美房產金融市場相對成熟的時間。
## 2
有客官可能要問了，07-11這段時間美國房價大跌，這怎麼說？
美國房價現在已經超過07年經濟危機前房價高點了，誰敢說之後不會又出現連續幾年下跌？
這個判斷還是敢下：好城市的房價近期不會跌。注意，我可沒說好城市的房價一定會漲，小幅波動回調的可能性依然存在。
次貸危機爆發前05、06年的美國房市，和今天的房市比起來，價格絕對值接近，但有著本質不同。
既然中國近十幾年、美國近幾十年歷史上只出現這一次真正意義上的房價下跌，那麼為了理解房價下跌的邏輯，我們要把這個次貸危機好好扒一扒了。
## 3
2000年美國科技泡沫破滅，股市暴跌，經濟壓力很大。小布什政府圍繞「提高美國家庭住房擁有率」做文章，採取各種措施刺激經濟發展，說白了就是用房地產拯救經濟。
美聯儲從2001年到2003年連續降息13次，名義利率從6.5%降到1%，推出《美國夢首付法案》，要求降低中低收入家庭的首付比例，要求美國房產金融機構房利美、房地美（簡稱「兩房」）在購買的銀行放貸中必須包含一定的窮人房貸。
於是，在政府鼓勵和慫恿下，銀行放貸標準大幅降低。1990年時，即便是信用良好、收入穩定的人也要付20%的首付才能買房，而2000年最低的首付比例已經降至3%。接著，零首付、無證明貸款都出現了；甚至許多不具備還款能力的家庭和個人（無穩定工作、無穩定現金流來源）也被允許貸款買房。
在2000年前，美國房地產貸款客戶基本是美國的中產階級。而到了2006年，中低收入和貧困家庭的貸款，佔到「兩房」貸款的76%。這些償貸能力很低的房地產抵押貸款就被稱為「次級貸款」，簡稱「次貸」。
住房需求得到這麼誇張的刺激，房價自然就開始上漲了（新建住房需要時間，短期跟不上）。
華爾街看到房產投資有大利可圖，就開始變著花樣包裝這些質量很差的次級貸款，資產證券化、再證券化、信用違約互換等各種複雜的、層層嵌套的衍生品都冒出來了。
包裝是越來越好看了，但架不住層層套娃的核心兒是個爛蘋果——次級貸款。
到2007年的時候，幾乎所有的金融機構都購買了大量的以次級貸款為核心的資產證券化產品，雷曼兄弟當時持有量第一，槓桿率最高達32倍。
2004年開始，美聯儲連續17次加息，利率水平從1%一直加到5.25%，到2006年的時候，購房者償貸壓力開始變大。由於有那麼多貸款的人本來就沒有償貸的能力，所以利率提高的時候，他們就開始違約了；隨著違約人數增多，房價開始下跌；而房價的下跌致使窮人更加不願意償還高額房貸。
於是，基於次貸的那些金融衍生品和他們的持有者一下子就全完蛋了：400多家經營次貸業務的金融機構倒閉，市場開始出現大面積恐慌出逃。貝爾斯登倒閉，雷曼兄弟破產，美林證券被美國銀行收購，高盛和摩根斯坦利被改組為銀行控股……
次貸危機由此全面爆發，並演變成一場全球性的金融災難。而美國的房價，也開始了漫漫的5年大跌期。
你可能會問，華爾街那麼多聰明人，怎麼會犯這麼愚蠢的錯誤？
當局者迷。要知道，直到2006年之前，美國的房價號稱「歷史上從不下跌」。而華爾街那幫聰明人引以傲慢的、整日迷信的數理統計和模型算法，恰恰成了矇蔽他們雙眼的黑布。
（本小節內容部分參考「得到app——香帥的北大金融學課」）
## 4
所以，美國房價出現這次歷史大跌的背景，是次級貸款的泛濫；而次級貸款的核心風險是買房人償貸能力不足，抗風險能力差。
《原則》一書作者達里奧的橋水基金，事先就預見了這場次貸危機，逆勢獲得年化14%的收益，因此一戰成名。橋水基金的分析方法認為，危機的本質在於債務，債務是否能支撐下去，是市場能否穩定運行的關鍵。
截止去年8月，全美房產價值中位數達到20.19萬美元，已經突破了2007年美國金融危機前的最高點19.7萬美元。
十年大跌大漲，如今房價何其相似，但背後上漲的推力，卻迥然不同。
如今的美國貸款市場，就跟被蛇咬了似的，不單外國投資者的貸款資質審核苛刻（經常因為一些材料不足，非美籍投資者就只能選擇全款買房），連本土的投資者在首付比例、現金流、保險方面也有許多剛性要求。
美國政府在次貸危機後採取了一系列有力度的措施防範問題再度發生。
1 從供應上，在房屋的建造許可（Building Permit）上嚴加管控。
2 從需求上，收緊了房貸，推出了越來越嚴格的貸款條件。
3 從房價的評估上，規定使用第三方，銀行或任何權益方不可以指定和影響的房屋估價師。
也就是說，支撐2012-2018這輪房價上漲的基礎，不再是質量低劣的次級貸款和虛無縹緲的金融工具，而是購房者手中的真金白銀。
## 5
房價下跌的另一個潛在信號，是租售比過低。這個因素對下跌的影響程度不如居民償債能力。
中國房價一直飽受租售比過低的詬病。七八十年房租收回房價，房價的確有點虛高；美國高於25年房租收回房價的城市，WeHome都會謹慎進入。
在國內經濟增速預期高水準的前提下，租售比稍微低一點是可以理解的，國人對未來的預期美好嘛，認為將來的房價還會快快地漲，房價自然就更高了。
而如果中國產業經濟面臨結構性調整，預期經濟增速大幅放緩的話，租售比過低還是有點問題的。這是中國房價中長期的一個不確定性因素。
好在，租售比對房價下跌的影響並沒有那麼大，反倒是對房價上漲預期的影響比較大。租售比較低的城市，房價上漲的動力一定是不足的，處於高估的位置。
如果居民償貸能力足夠，即使短期知道房價高估，也不會好端端地把自己住的或租出去的房子賣出去，畢竟有穩定的公積金、現金流收入可以還貸，好端端地幹嘛要降價賣房。
心理學中有一個名詞叫稟賦效應。這是一種強效且有趣的現象，稟賦效應是指當一個人擁有某項物品後，他對該物品價值的評價要比未擁有之前大大增加。因為描述的視角變了，這兩個視角分別是「獲得」和「失去」，在這裡人們表現出損失規避的傾向。而房子，是最容易產生稟賦效應的物品。
在人們有足夠償貸能力的前提下，稟賦效應會在房子不斷轉手中將房價越推越高。
## 6
所以，08年全球經濟危機中，中國股市跌成那個熊樣，國內房價為什麼沒跌？
讀完3、4、5你就明白了：房價不跌才是正常的啊。跌一定有「大原因」。
事實上，2016年至2017年初，國內一線城市開始出現貸款違約風險變高的傾向，但是政策出手給及時摁住了。
如果現在美國和中國的利率不斷提高，人們會失去還貸能力嗎？不會的，因為中美兩國目前對房貸資產的質量控制做的還是很好的。
正常運行的經濟市場，房價本就不該跌。週期性調整是正常的，微微下調或短期停滯都沒什麼問題。
中美貿易戰會不會影響房市？這個我們不知道。但可以肯定的是，能造成房價大跌的一定是經濟大潰退。如果發生經濟大潰退，那麼投資本身都是個偽命題了。
## 7
房產投資的省心之處就在於，只要——
1 對本身所在的市場穩定性有信心（不會發生大的經濟危機）
2 看清了城市基本面（人口+經濟）
3 瞅準了「不跌」的兩條基準線（居民償貸能力+租售比）
——那麼，每一個進入點都是最低點。
再回頭看一下本文的觀點：
我們不知道近期房價會不會大漲，但我們知道一定不會跌。
因為中美金融機構對於放貸仍然非常謹慎，而買房居民的償貸能力都還挺強。
至於這個近期有多長，取決於居民償債能力從什麼時候會出現變化。近幾年中美好城市的房價應該都沒問題的，但是要密切關注這個變化。
一旦出現居民償債能力變低的信號（比如說次級貸款比例明顯提高），不管金融市場把資產包裝得如何花裡胡哨，我們都得知道該撤了。房產投資市場轉身慢，我們有足夠的時間把資金撤出來。
話又說回來，真有那時候，手握現金，坐等抄底，又會是何等幸福。
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