024，作為瀋陽的區號，可見曾經瀋陽的地位，曾經全國第四大城市，當過共和國長子，如今地位卻每況愈下。
整個東北的興衰同國企命運有著千絲萬縷的聯繫。
在瀋陽做生意，不僅是做市場，更是做體制、人脈、政策。
瀋陽還缺乏能夠代表這座城市的巨型企業，就像阿里之於杭州，華為、騰訊之於深圳，高新企業寥寥無幾。
“闖關東”變成回憶，“投資不過山海關”卻已是警世名言。
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瀋陽房價高嗎？高也不高，就看與它相對應的參照物是誰了。
與全國相比，瀋陽房價可以用低來形容了；但與前幾年相比，瀋陽房價可謂是飛速提升，尤其最近兩年，房價過萬已成為一種新常態。
於是經常會看到一些人在抱怨，房價漲幅太快，工資跟不上房價上漲速度。但在這裡，還是要給你潑一下冷水，你擔心早了。
真正該擔心的是2018年的下半年。
8月15日國家統計局發佈了7月70個大中城市住宅價格變動情況，瀋陽房價再次環漲1.4%，至此瀋陽房價已經連續29個月上漲。
瀋陽作為半閉合型市場，整體的樓市以改需為主，整體房價均價在9000多。
長白島渾南等政策利好型板塊持續走強，而沈北等只是擠壓帶動，整體走勢西南強於東北。
縱觀瀋陽樓市，可以將房子分為三大類。
老破小：基本為20年以上的產品，部分還沒引入客廳這一個概念，小區幾乎沒有物業，髒亂差成了代名詞，這種老破小主要是在城區的核心地段，以老五區為主。對於這類小區，在經濟不向上的情況下，無論有沒有學區加持，都建議賣掉。
00年到15年前的房子：以沒有電梯的多層為這種產品的代表，很多都在老五區的周圍或於洪沈北渾南等地方，多年的發展配套已經齊全，針對此類，位於市區或發展成熟地段的優質房源可以繼續持有。
15以後的產品：可以說是煥然一新，洋房別墅園區、疊拼、洋房、高品質高層。這些產品都有不錯的物業，目前舒適度也是最高，在保值升值方面表現強勢。
縱觀瀋陽市場，16年樓市高歌猛進，但是並不是所有的盤都如此，有些樓盤破了兩萬，一街之隔的卻只有八九千，差異之大令人咋舌，尤其是渾河南岸及長白島的尤為明顯，奉天九里已經一萬五向上走，而旁邊的在水一方等可能只有一半的價格。對於這類樓盤，我們更加要注重品質，房源等。在二手出讓中，沒人會以一個很高的價格買一個物業不好、園區差的房子。
經過16年的炒作，那些低樓層、臨街、頂樓、小品牌房屋品質、物業較差的，建議見利就跑。以此作為資金而入手高品質樓盤，這樣的房子在未來的出讓中，也會表現的很搶眼。
2/
最近兩年，瀋陽土地拍賣市場風生水起，價格也節節攀升。
特別是2017年，金地以12900元/建築平方米拿下的教育學院地塊刷新了瀋陽單價地王記錄。而2018年土地市場熱度依然不減，新年伊始渥爾夫地產便以11900元/建築平方米奪得皇姑機械學校地塊，接著萬科以11050元/建築平方米入駐和平長白曹仲南，近期中南又以10000元/建築平方米最高限價20%自持租賃住房面積拍下鐵西時代包裝地塊，半年內瀋陽主城區已經有4宗土地價格突破萬元。
按照預期，這4宗地塊應該有3塊可以在年內入市，屆時瀋陽房價或將再度上漲。
長白：說瀋陽不說長白就是耍流氓，長白依託瀋陽，瀋陽靠長白帶動。長白也是瀋陽房價的風向標，長白島目前得天獨厚的資源短期內無法替代，只要瀋陽上行，長白就會漲價。長白漲價，釋放出來得就會帶動其他地方漲價，老瀋陽三好街已是盡頭，隨著拆遷，大部分老島民一夜成為暴發戶。
除了這些，未來還有個滿融經濟區值得期待，在政府備書裡，滿融可以說是瀋陽經濟的核心區。
萬科以11000的價格拿下滿融邊上的地王，它未來的發展給我們留下了充分的想象空間。
渾南：渾南可以說是三起三落，發展、興起、停滯，再興起再停滯。隨著政府的盤遷，利好頻出，它的發展令人期待。
渾南可以細分為新市府、21世紀、白塔、東湖、新南站、莫子山板塊。最具有潛力的就是新市府板塊，年初的保利紫金公館可以說是一房難求，比鄰中央公園。其次是21世紀板塊和白塔這兩個板塊離市區較近，配套交通相對完善，有一定的入住率，投資比較安全，不過21世紀已經沒有新房。東湖板塊比較特殊，地價推動著這塊並不是很利好的區域，不過龍湖保利華潤等大開發商紛紛進入，加上拿出各家開發商的頂級產品，綜合來看投資只能放長線。
莫子山板塊和新南站離市區較遠，稍有風吹草動，恐有波動，投資需要長持7-10年，不推薦。不少人在炒新南站華髮全運首付的房子，投資恐成接盤俠，但是這種做空市場割韭菜的行為，應給予堅決抵制。
渾南板塊目前在售的品質住宅已然不多，地也並不充裕。
渾南市場整體來看，未來的人口流入以及學區商業的興建和政府的持續投入會是這個板塊發展的命脈所在。
張士：張士的價格隨著地鐵的興建和大品牌開發商的進入而水漲船高，就張士而言，配套成熟、交通便利。不過作為瀋陽的工業區，以前重汙染工廠興建在張士地區，雖然政府現在說土壤質量已達標，但許多消費者仍心存疑慮。除此之外，燕塞湖街擁堵的交通一直被人詬病。
從發展來看，中線看張士，它是一個成熟的板塊。
相對於渾南，張士的長居人數更多，但由於汙染和交通等原因，基本面沒有渾南新市府好，所以這個板塊很可能在長線被渾南超過。
不僅如此，在限購的影響下，目前張士的樓盤受到了一些衝擊，以華潤為代表，新開的華潤淨月臺價格僅一萬左右，典型的高開低走。這也反應出目前新房市場的低迷。針對張士板塊，預算有限的情況下，選擇一些大品牌開發商的盤，此區域淨地不足，持有優質的房源，不懼市場波動，待板塊土地售罄新房售罄的時候，學區或者改需釋放的時候，便是此區域的春天。
於洪新城：於洪新城已算不上新興的版塊，但是此區域樓盤價格就算經過16年的一波漲價潮後仍然是不溫不火，政府的投入力度不夠，在新城建立、人口流入以後相應的學區配套設施不到位。
但隨著張士發展的帶動，以及市政府新一屆班子提出的打造瀋陽一河兩岸，將會使於洪新城重新迴歸到人們的眼中。不過，此區域內二手房的主要問題是像陽光100等盤的品質並不是很高，不符合市場的基調。
於洪新城板塊的發展主要看政府的投入力度、學區的新建、持續拍地、大品牌開發商及品質樓盤的持續進入，於洪新城這個板塊已經完完全全被張士板塊所替代，無法支持高端產品，在沒有重大利好政策的暴擊下，此板塊已成為一個剛需板塊。
沈北：沈北坑了一群人，12年在沈北買房的人基本上是虧損的。尤其是投資公寓的那群人，總體來說沈北依然是以剛需拉動為主，儘量往地鐵兩邊買，選擇相對較大品牌，比如融創唐軒府，中央學府等.
沒有絕對的政策利好前提下，沈北永遠是靠擠壓帶動。
目前萬科保利華潤等一線大品牌開發商沒有進入沈北的消息，和整體的以品質升級為基調的市場相悖。沈北買房，剛需為主，投資需謹慎。
會展中心板塊：會展板塊的低迷足可以說明地方在頭十年的不作為，一手好牌打個稀爛，在其他城市，會展中心所在區域會給此地帶來良好的發展和商業的引入，但是因為一些只可會意的不可言傳的東西，會展中心板塊遍地爛尾，縱觀整個板塊只有一家不算出眾的萬科明日之光，其他都是一些小品牌開發商，不得不讓人扼腕嘆息。
就在前幾天，華潤以3300的價格收入了蘇家屯會展板塊的18萬平方公里的土地，商業佔比達30%，通過計算，可知未來的精裝高層應該在9000左右，自帶商業公寓，也可能自帶學區，當然這些只是臆測，會展板塊的利好除了華潤進駐和要通的一座橋以外，其他的只是紙面上的東西。
目前，此區域的孔雀城的開發商華夏因重倉的環京而資金壓力緊張而拋售手裡的樓盤，一旦他們撤出，大量的二手房會湧入市場，造成二手房價混亂，在股市裡，莊股不輕易碰，同樣引入樓市中，莊盤也不碰，一旦你跟不上莊家的節奏，代價將會很慘痛。
北皇姑：北皇姑也就是三臺子板塊，板塊很成熟，北皇姑是瀋陽北邊核心，會拉動著整個北於洪、沈北漲價。因為地鐵加持，地塊成熟，這個地方更會吸引老皇姑人來進行改善。
大東：貌似除了老大東人以外也沒人想搬到這裡住，其實大東還是有一定需求，但可買的房子寥寥無幾，整個板塊比較消沉，基本靠板塊內需拉動，拍地也不多，但從未來的土拍來看，大東的規劃看上去還算可以。
大東的發展主要看未來三年土拍情況以及市政規劃。
3/
瀋陽拍地可以分為三波，漲價前、漲價中、現在。漲價前的一波以24城作為代表，端午節24城加推，在第三階段卻賣第一階段價格，主要原因是政府限價，但產品並沒有降低標準，可以說極具性價比。
第二階段就是以金地樾檀山、天宸原著等作為代表的，目前此樓盤為市場的主力軍，這種樓盤的選擇基本靠順漲和下一波的漲價潮。
第三階段就是新晉拍地，地王等，比如中鐵在丁香湖9500拿的地，我真是為那些國企領導捏一把汗，這波產品作為瀋陽的最後一棒，要慎重購買。
而且目前房企都是高週轉，高負債，社會主流去槓桿的論調，在地價如此高的情況下，一旦市場有波動，工程質量恐無法保證，建議持觀望態度，慎重考慮。
之前瀋陽進行了全城限售限購，此次限售限購對瀋陽的房地產有一定的影響，短時間內不會有報復性的上漲，瀋陽的虹吸效應對比武漢成都還是差了很多，外來人口不足的情況下，並沒有很多外來需求去消化一些相對低階的房源，導致目前房價兩級分化，較差的二手比較難買，而品質二手不多，持有的人也很少。
目前瀋陽在限購情況下，很多人都是賣舊買新，二手房數量增多，總體二手除少數價格並沒有上漲，瀋陽二手房市場並不成熟，定價幾乎掌握在中介手裡，比較混亂。所以出現和其他城市明顯相反的局面。
究其根本，半閉合市場並沒有充足的外來人口去消化二手房源，新房由於限購限售，很多人無法購買，此次限購限售給瀋陽降了溫，不可否認，至於長線持有是保持樂觀還是悲觀，當然見仁見智。
瀋陽作為省會城市房價並不高，投資的潛力也比江浙一代要小很多.
不過瀋陽投資還相對安全，目前的投資市場要放低預期，放棄投機心理，理性和穩健是基本點，能放得住是關鍵，改需是市場的主力軍，需求和板塊發展是未來升值的基礎。
當然，也可以追低，追低就是對瀋陽市運的一種賭博。
以低的價格，入駐這個城市，分享城市的紅利，賭以後是剛需市場。
市運這個東西，沒人能夠預測。
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