一、前言
市橋南，位於廣州番禺區市橋南部。十多年前，市橋南以種植花卉為主，過去市民都喜歡叫它“南郊”，意思是南邊的郊區。如今，經過多次的規劃、發展完善，多個大型樓盤和大型商場的進駐，這片樂土逐漸成了都市街區，隨著這十多年來各種高端住宅區的打造，由於道路嶄新、居住環境宜人，如今變成了俗稱的“市橋富人區”。
曾經的郊區蛻變“市橋富人區”，市橋南變化如此之大，那麼它的樓市表現如何呢？房價又有怎麼樣的變化？
二、樓市發展：
二手房價5年翻倍，漲速加快
樂有家研究中心數據顯示，4年前市橋南片區二手住宅成交均價為1.28萬元/㎡，2016年約為1.53萬元/㎡，2年上漲20.02%，而2017年環比2016年便上漲43.73%，房價上漲明顯提速，五年間房價上漲了106.59%，直接翻倍，遠遠高於番禺區5年房價56%、廣州5年房價51.92%的漲幅。但比隔壁的石碁鎮123%的漲幅略低，主要是因為市橋南房價早在2014年便漲至1.28萬元/㎡，高於同期石碁鎮2千多元/㎡，基數較大，導致漲幅略低。
注：2018年取1-8月成交均價
近一年，房價見證市橋南的“富人區”初現
2016至2017年間，全國房價上漲，市橋南片區的二手住宅價格也隨之攀升，在2017年便大步邁進2萬元價格區間，至今年8月，房價已抵達2.76萬元/㎡，全年漲幅32.69%，漲勢驚人，或許用不來多久，3萬元將會是市橋南房價的常態。樂有家研究中心數據顯示，市橋南的房價一直高於番禺區平均價格，而且價格差距呈現持續加大的趨勢。
縱觀8月周邊區域二手住宅成交數據，市橋南片區以2.76萬元/㎡榮居榜首，石碁片區屈居第二名，而作為老城區的市橋北，如今卻比過去的“郊區”市橋南低了約4千元/㎡，排在第三名，市橋東和市橋西均排在市橋南後面，石樓鎮則排在末尾。如此一番對比，市橋南“富人區”的價格屬性開始顯現。
市橋南客戶群體以剛需為主，改善為輔
根據樂有家研究中心數據分析，市橋南購房者更傾向於購買60-90㎡及90-144㎡的二手住宅，成交單價主要為2-3萬元/㎡，總價主要在150-300萬之間，300-450萬也佔了較大比例，達到13%。而成交熱門戶型則是3房，成交佔比48%，總體以大戶型為主，價格偏高。
樂有家市橋南片區專家
馮浩傑表示，由於市橋南目前沒有工業進駐，環境較好，房屋樓齡較新，道路規劃寬敞，出行方便，且離市橋北僅一橋之隔，很多生活配套可以共享，故深受大部分本地人的青睞，購房群體主要分為剛需、改善及投資三種類型，其中剛需比例佔68%，是市橋南購房主力。改善型客戶佔比21%，主要來源於市橋北老城區換房需求，還有部分是投資需要，主要看中市橋南較好的學位。
市橋南租金回報率並不高
最近一年，市橋南片區每月租金上漲約3元/㎡，增幅9.20%，月均租金在34~38元/㎡之間，整體較番禺區價格（44元/㎡）偏低。據樂有家研究中心統計，2018年8月市橋南片區租金回報率僅為1.63%，稍低於低於廣州的1.85%，主要是由於市橋南房價相對較高。
注：租金回報率=租房成交價格*12/二手住宅成交均價
三、現有配套：生活配套完善，環境適宜
市橋南現在是番禺區較為成熟片區，住宅品質走入高端時代，配套建設逐步提升，商業發達，經濟快速發展，各項教育、醫療及商業項目豐富成熟，如奧園廣場、奧園養生廣場、大潤發、哈街、喜盈嘉立思、海倫堡購物公園、省一級的番禺中學、禺山中學、市橋實驗小學、三甲醫院番禺中心醫院、數十條覆蓋全城的公交線，成就了市橋南醇熟宜居新中心。有人認為，如今在番禺的橋南板塊已經建成了類似珠江新城的新區，未來發展潛力很大。
四、未來規劃：交通、教育、醫療等全面發展
（一）交通規劃：
廣州地鐵十七號線規劃在市橋南設站，開通後市橋南經濟將得到進一步的發展。十七號線位於番禺區未來的廣州新城核心，大致走向為自西向東，從紫坭站經番禺廣場站至廣汽基地站，將與4號線、3號線、8號線、18號線、22號線等接駁，但具體開建時間還沒確定。
廣州地鐵17號線規劃（網傳）
另外市橋南將新增一條光明大橋，從市橋南南華路溝通到市橋西片區 、市橋地鐵口方向，是連接番禺區市橋街和橋南街的又一主要通道。另有南麗路市政道路工程，西起西環路，東至東環路，雙向六車道，預計在2019 年完工。
（二）教育事業
市橋南新建廣東番禺中學九年一貫制學校及國際部校區，佔地規模124787平方米，規劃建築面積104319平方米，新增學位3000多個。另將在2018年新建3所小學，分別是錦庭小學、福愉小學和福愉西小學。其中福愉西小學佔地面積最大，將建設36個班，其餘兩所各建24個班。
（三）醫療衛生
保利香逸花園、可逸陽光、可逸江畔和草河村，這四個社區衛生服務站將公建配套設施各300平方米左右的室內裝修。
（四）休閒生活
位於草河村的草河溼地公園預計本月底完工，公園佔地663.6327畝，果樹種植約180畝，喬木灌木種植約200畝。園區內分為嶺南佳果園、農業示範園、生態農業體驗展示區、家禽散養區。
市橋南作為番禺中心城區“南擴”的新城區，規劃將建成融精品商業、休閒度假、文化娛樂為一體的，具有南國水鄉特色的生態生活住區。
五、熱門樓盤推薦：
近3個月市橋南片區熱點樓盤中，掛牌均價大約在2-4萬元區間。其中不乏掛牌均價高於“3字頭”的樓盤，價格最高為雅居樂城南源著樓盤，8月份掛牌價高達3.62元/㎡，因其擁有12年的配套教育、小區管理嚴格、1:0.8車位配置、環境優美以及較新的樓齡等優勢，而備受市場青睞。
以下推薦樓盤均使用樂有家官網2018年9月26日最新掛牌價。
本文內容由樂有家研究中心聯合樂有家廣州資深片區專家馮浩傑合作完成。
免責聲明：以上信息和數據更新於2018年9月26日，因時間、市場、政策等都會發生變化，以上信息僅供參考，不作為交易依據使用。
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