撰文：《昆明樓市》首席購房顧問 文鋒
最近，杭州的長租公寓“暴雷”，自如的“甲醛門”，加上“房租抬升”風波，搞得長租公寓名聲狼藉。也難怪SOHO中國的潘石屹發聲“不建議做長租公寓，因為這個生意是虧的。”
月初的時候我去參觀了昆明公租房公司做的惠悅家，上週跟隨longhu去了重慶，參觀了longhu的長租公寓-guanyu，頗為感觸的。
按照開發商龍湖在空間即服務的規劃，長租公寓並列成為地產開發、商業運營、物業服務4大主航道業務的。
按計劃，今年longhu旗下長租品牌將累計實現65000間開業量，至2020年，其單年的租金收入將達30億元，恰好今年6月份，龍湖冠寓也落地昆明，288套公寓。
其實在長租公寓領域，涉足最早的還屬萬科，萬科在2014年就開始佈局了，目前租賃住宅業務已覆蓋30個主要城市，累計獲取房間數超過16萬間，累計開業超過4萬間。在今年上半年，萬科將租賃住宅確立為核心業務之一。
那長租公寓在昆明究竟是什麼樣的情況？
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昆明長租公寓情況
根據2017年《全國50城房租收入比研究》報告顯示，超七成房租收入比過高，其中：北京58%、深圳54%、上海48%、三亞48%、昆明28%，略高於25%的平均水平3個百分點。
人均租金860元/月，在中西部地區高於西安、貴陽，租賃市場需求上揚趨勢明顯。
據不完全統計，昆明目前已經擁有10多家長租公寓品牌，其中租金回報及運營能力較有口碑的是h公寓，房源儲備最多的是昆明市公租房公司創立的“惠客”公寓，僅前兩次的供房數量，已超千套。
根據雲南財經大學不動產研究中心的周教授的說法，“目前，中國租賃市場格局為‘4411’，即40%中介、40%房東、10%業主、10%長期租賃機構。未來市場格局可能是‘541’結構，即50%專業機構化管理市場，40%中介、二房東、業主等常規租賃市場，10%房屋分享。
公寓行業發展模式和房產中介類似，因為其不動產特性，呈現出區域性強的特點。大部分長租公寓運營商做的都是二房東的生意，從業主手裡收房，然後向租客出租，賺的是租金差。
且不說，未來會成為什麼樣的格局，就昆明目前租賃市場，長租公寓確實有較為明顯優勢的，比如房源真實、價格透明、合同清晰、租期穩定、遇到問題能快速處理等，裝修時尚新潮，傢俱也有逼格，還沒有中介費。
在昆明市場，長租公寓運營商一般都是通過從業主手裡收取房源，無論是h公寓還是檸m公寓，他們獲取或許房源的方式並沒有太多區別，最終都是要和房屋的實際產權人發生合作關係，通過“房屋託管+標準化裝修+租後服務”的模式，也就是目前公寓租賃市場的主力軍是職業二房東和個人房東，整體吻合周教授說的未來“541”的市場格局。
站在獲取房源上，他們最迫切的是解決房源，放在目前住宅供不應求的昆明市場，很難獲取得到住宅屬性的長租公寓，為此大量存量房的公寓成了解決長租公寓運營商解決房源最主要的來源。
這個好處，一方面能幫忙開發商解決部分去化問題，尤其是大量公寓產品的項目，成為開發商營銷推廣中一些賣點噱頭，但昆明的公寓產品實在太多了，市場分散，加上區域性特點強，管理半徑的限制，同樣的團隊及品牌運作，如靈k公寓就無法做到跟h公寓一樣成功。
另一方面，長租公寓基本都是輕資產運作的模式，對房間進行統一裝修，然後統一運營、統一對外出租，在其角色定位上，基本充當了二房東的角色，即使是房源集中式的業態分佈的公寓商也是售賣房源後再進行收房源運營的。
可以理解為這是開發商和公寓運營商其實僅是在某一個階段的合作需求，當然，有些開發商和公寓商是同一個主體，只是在不同階段實現角色的切換而已，而在房源銷售後，開發商很容易易位退出，變成公寓商和業主之間的合作，為此，從某種意義上講，跟開發商的合作基本是基於週期內的品牌及營銷運營的合作，跟業主的合作才是營收分工的合作。
簡單理解，公寓運營商收羅了現在甚至未來可能存在的社會閒置房屋資源。在開發商還沒找到房源買家之前，公寓運營商與其合作也僅僅是解決房源入口問題，最終的合作在於業主本身，公寓運營商略帶租約回報或者託管模式間接幫開發商找到買家，在銷售環節完成接棒。
無論是什麼的角色分工，對於公寓運營商在前期確實需要較高的經濟成本、時間成本、運營成本，回收週期較長，但房屋租賃的良好現金流、未來的衍生收入和市場空間讓公寓行業存在巨大的市場機會。規模超過萬億的租賃市場，加上“房住不炒”和“租購同權”的一些政策導向，長租公寓可謂是在產業趨勢中處於風口上，這也是被資本追逐的原因。
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長租公寓不僅僅是公寓
根據百度百科的解釋，“長租公寓”，又名“白領公寓”，“單身合租公寓”，是房地產三級市場一個新興的行業，將業主房屋租賃過來，進行裝修改造，配齊傢俱家電，以單間的形式出租給房屋周邊的白領上班人士。
可以明確，這裡說的“公寓”是對具有上下水功能的獨立場所的描述，並非真正意義上40年產權的公寓，雖然昆明市場上有很多長租公寓就來源於這類產品，但實際上昆明很多長租公寓卻屬於住宅屬性，比如惠悅家，在昆明版築翠園、金域緹香、侯谷花園等多個商品住房小區，其用水用電均是住宅屬性。
從某種意義上講，惠悅家的長租公寓顯然更具優勢。
相比其他的公寓運營商，昆明市公租房公司的惠悅家因為屬於國企直租，可以說屬於“國家隊”了，他們收房的形式相對簡單，一般是通過開發商在前期商品房建設過程中需要做到一定的配比，實現房源的統一性，也能相對有效控制成本。
但無論何種形式，長租公寓的存在，算是住房租賃市場在住房供應體系和市場的重要組成部分，作為房地產鏈條中，首先，長租公寓是經濟增長的潛在動力來源，對建材、傢俱等上下游的帶動作用明顯。其次，租房市場發展有助於推動住房合理消費。中小戶型、中低價位的租房供給有助於實現住有所居的社會目標，從而推動人口有序流動，實現以人為中心的城市化。最後，未來是存量房市場，發展租房市場是盤活土地存量、提高閒置房源使用效率的重要途徑。
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長租公寓其實都是短租行為
長租公寓的“長”是時間維度上的標尺，但都是相對的，對房東（業主）和對租客是不一樣的。
一般而言，公寓運營商與房東的合作週期基本在8-10年時間，有的會更長，可達15年時間。而在盈利時間上，按照運營商給出的說法，開始的3年時間基本很難實現盈利，但在其過程中，其衍生的很多價值，比如資產證券化、比如租客大數據等等。
公寓運營商控制了房源，卻無法控制租客，畢竟租房很大程度上是個人行為，有很多變數，為此，從這個角度上看，這個就是“短”租行為。
據相關數據統計，目前國內的長租公寓，租客的平均租期僅為6-8個月。正常是年籤季付（即簽署一年期租約合同，可以按照一季度一付），當然還有一些是月付，包括途家盛捷，長租主要還是在一個月，甚至更短。
按照世聯2017年的年報，出租率基本穩定在80%-85%，也可以理解為是行業的平均水平了。
但
龐大的人口流動成了租賃市場可能的最大動能。據保守估計，中國的流動人口規模超過2億，青年人佔絕對比例，且他們的需求以租賃為主，簡單統計表明目前有超過1.3億青年人通過租房解決居住問題，一個不太嚴謹的估計表明這部分人的市場規模超過4000億。也就是說，這個群體變動是相對較大，但足夠大的群體基數，基本可以平抑房源的空置成本。
為了更好較長時間內控制房源，公寓運營商在合作約定中，基本都會做階梯式的回報，比如“334”從某一個回報比例每階段遞增，比如前面三年每年回報6%，三從第4年到第6年，每年的回報變成7%，後面4年每年是8%。
然後開發商包裝一下，即可使用前面3年的投資回報直接抵房款，增加營銷賣點，這在前些年昆明市場是經常見到的。
結合上面獲取房源的方式，其實是有很大區別的。
如果輕資產的運作模式，公寓運營商在持有房源上會通過對房屋的改造裝修及後期運營，賺取一定的差價進行獲利，房源越多，相應的邊際成本就越低。
而重資產的運作基本就是通過自建的方式，目前而言，通過貸款（按照銀行4.9%的基準利率）建成公寓出租，回報率最高不超過1%，即使房租翻番也難實現盈利，這也是潘石屹不建議做長租公寓的主要原因。
還有一種就是通過收購爛尾樓、經營不善的辦公樓，將其改造成長租公寓，通過改造住房、劃小出租單元的方式，獲得資產增值和租金溢價，但這種機會很難尋覓。
而站在投資回報率上，超過5%基本都難實現，超過6%更不現實，至少目前基本沒有成功的案例。回報越高說明越不靠譜。前面三年可見回報，後面的時間，想要所謂的投資回報基本很難。
所以，品牌房企一般都不會在這種類型物業上做投資回報的承諾。包括現在住建部整治房地產市場亂象及新廣告法中要求，房地產廣告中不得含有房產升值、投資回報、辦理戶口、送學位等事項的承諾。
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長租公寓，房還是租的
最近關於長租公寓市場頻繁出事，從“房租抬升”風波到自如的“甲醛門”，再到杭州鼎寓“爆倉”，租客的權益很難得到保障，租來的房子確實都存在很多的不確定性。
如果從這個角度看，長租公寓和目前市場出租房本質並沒有多大區別，只不過長租公寓有專人運營和管理，有統一的品牌標識，有更好的服務，不用擔心爆倉，強制漲房租，也沒有中介費等現象。
但同樣的是，租客都無法控制房間內的甲醛，更無法評估每個租客的性情，好比無法選擇鄰居一樣。還有就是房東要賣房或者抵押到期等情況，住戶被臨時解約也是存在的。
就漲房租而言，可以理解為到期趕租客的一個藉口罷了，因為就昆明的房租水平，在市場正常的情況下，很難找到上漲的理由。
在很多買房人的眼裡，房產的投資除了跑贏通貨膨脹，更多的它依然是最佳的保值方式，除了短期持有拋售獲利外，就是中長期的安身立命居所了，在升值置業中，閒置的房源捨不得拋售的則作為出租，收取租金補貼家用，在租金上，根本別指望房租像房價一年翻一番的可能，只要租金不下調都算是對摺舊的最大回報了。也就說，房產投資向來就不是靠房租來收益的。
當然，長租公寓中的各種亂象是客觀存在的也沒有什麼可避諱的。不可否認，在中國，幾乎每個行業變遷，都會經歷一輪早期的野蠻生長，接著是持續的試錯、調整、重構，然後是大範圍、長時間的洗牌重塑，最後才會進入良序發展的狀態。
在住房租賃市場的大藍圖裡，呈現的是一個環節複雜、參與主體眾多、多層次需求的市場。以消費者、政府、運營機構為主的交互場景中，不同的參與者提供不同的價值：政府提供配套政策、營造環境，運營機構提供價值服務、從事規範經營，消費者獲取資產收益、享受品質生活。
記得在之前的文章裡也曾說過，房子可以是租的， 但生活不能。
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