撰文：佩奇 美编：丽君 校对：紫藤
【一】
不管交通系统如何变得四通八达，我们的平均通勤时间依然保持原样，这就是著名的马尔凯蒂定律。
该定律指出：人每天的通勤时间，单程在半小时。
新一线城市郑州慢慢在和北上广深接轨，能忍受的通勤时间可能稍长，单程在1个小时。
2014年，英国就日常通勤做过一项调研，发现通勤时间每增加一分钟，人对生活的幸福感和满意度就会随之下降。通勤时间越长的人，罹患高血压和肥胖症的风险会更高。
但是郑州近年来发展迅猛，伴随着的就是城市的扩容，这意味着从远郊到市中心的距离在逐年拉长，通勤时间也跟着增加。
从古至今，城市的大小取决于交通工具有多快。
从最初的人力步行，到汽车诞生，再到现在的地铁，交通工具的速度以翻倍式递增。
伴随着城市框架的拉升，距离地铁口400 — 800米距离的地铁盘似乎已经不能满足都市人快节奏的生活，地铁上盖的物业形式未来大概率会成为新时代的硬通货！
【二】
因为城市规划的原因，住宅用地都规划在距离城市主干道最少有1个路口的城市次干道沿线，而沿着城市干道主要布局的多是写字楼、商业及公寓等直接产生经济效益的物业形式。
城市当中地铁口的分布又一般是以城市干道两侧分布为主，所以最为地铁的直接受益人群是写字楼中的白领、商场的员工及公寓的业主或租客等这些人群。
而距离地铁口400 — 800米距离的住宅小区业主或租客，一般是地铁受益的第二批客群。
今天就绿都紫荆华庭脉栋公寓选择问题，我们来阐述一下公寓产品投资或自住的三大法门。（以下简称脉栋公寓）
1、地铁口/城市干道。
作为面向社会的经营性物业形式，地段论之说永远不会过时。
占据核心位置核心资源的物业形式，未来将是新时代的硬通货。同样一家奶茶店，一家开在地铁口10米的位置，一家开在地铁口20米外的背街小巷中，生意自然不一样。这点上，公寓产品亦然。
地铁2号线作为率先通车的郑州城市地铁线之一，北至刘庄郑州北汽车站，南连城郊线直抵新郑国际机场，未来2期北延长线还将延伸至惠济区的核心地带。可以无缝到达惠济万达商圈、花园路商圈、紫荆山商圈等，而通过一次换乘可以抵达锦艺—万达商圈、二七万达商圈、CBD商务区、高铁站西广场商务区及未来的北龙湖金融中心等城市主要的商业商务区。
公寓出门即是南三环高架桥以及紫荆山路南路也是城市的主干道，与城市东西直接贯通，交通通达性极强。
脉栋公寓距离地铁2号线南三环站A口直线距离仅20米！这样一比，所谓的“地铁盘简直弱爆了”，而地下一层更可以直接与地铁出站的负一层互通，未来不管是多么恶劣的天气，出地铁就可以直接刷卡/人脸识别进入社区负一层，无需再上行至地面层，未来去其他地方的商场逛街，就算天气再恶劣，也对于穿行于地下的你毫无影响。
这种地铁上盖物业的形式在一线城市已经是很普遍的存在，但是在新一线的郑州，还较为罕见。
2、项目周边商业或潜在商业发达。
公寓项目的潜在客户群体一般是个体租客或者是某一机构做整体的短租服务。而一般情况下，这些租客们都是90后或者95后刚毕业参加工作的年轻人，他们对于学区、环境等资源基本没有太大要求，但是都是对商业有极强的依赖性。
工作一天的他们，一般都不想再跑远去吃饭购物，外卖的生意一般会好于普通的住家户社区。而如果楼下能开一家罗森便利店或者7-11这种的便利店，将满足基本的购物需求。
而未来脉栋公寓1—4层均为底商，在租客云集的公寓楼上，可满足租客的基本生活需求。
脉栋公寓不仅有可供自住和出租的公寓产品，更有8万㎡绿都自持的商业。据悉，超市、影院、KTV等主要业态，未来满足生活的一条龙服务。未来还有中州城的商业、永威城的商业，片区的商业前景可期。
3、周边人口密集。
前一段有幸参加了豫发集团港区媒体行活动，了解到了豫发集团港区的商业综合体锦荣悦汇城受富士康影响的：每到富士康发工资的时候，悦汇城里面的屈臣氏、名创优品之类店铺的商品就会被一抢而空，悦汇城的营业额在富士康发工资的那几天以指数倍暴增，这就是典型的人口流量带来的消费力，消费力就是钱，毗邻脉栋公寓的宇通工业园与富士康有相类似的情况且宇通的平均收入水平可能更高。
而周边的黄科大更是能带来大量的学生消费群体。
我们已经见识过北区万科广场开业时，商场的生意火爆异常。据了解，万科广场8成以上都是来自英才街高校中的学生，不可忽视学生带来的消费能力。
脉栋公寓所在的管南多是3.5容积率刚需刚改小区，多以自住为主。而在同等情况之下，3.5容积率的小区周边会比2.5容积率的改善小区周边生活配套起来的更快，这也会反向促进脉栋公寓的租金上涨。
▲脉栋公寓周边示意图
可能会有人问：未来公租房、廉租房甚至人才公寓会普及，以出租为目的公寓哪还有市场啊？
建议去试一试这种房子有多难申请，最后就会明白我宁愿一个月花几千块租个公寓也不愿意去占ZF的便宜。
【三】
绿都紫荆华庭脉栋公寓是绿都集团旗下的公寓产品，配套的还有商业综合体。
脉栋公寓外立面上虽不如某些高端住宅项目的外立面惊艳，但是也做到了不落窠臼，外立面采用了公寓产品上少见的银灰色铝板设计，增强了项目的可观赏性，未来开车走在南三环高架上，这将会是城南空中一抹靓丽的风景线。
项目总占地63.6亩，总建筑面积约25万㎡，定位为大型的城市综合体。占据了强大的外部资源条件，接下来还是要说说内部的产品。
1、商业、公寓与地铁连为一体，商业全由绿都商业管理公司统一运营。
2、设计为7梯46户，平均6户用一部电梯，梯户比适中。
3、独立入户大堂，层高约4米。采用“刷卡分层管理”及“人脸识别”方式，保证租户及业主安全。
4、所有公寓产品均为精装交付，铺设地暖。
5、主力户型约为32㎡一室一厅，占比达近7成，总价可控，投资门槛低。
▲32㎡三维户型图
下面是主力32㎡户型样板间的一些实拍照。
另一些细节。
▲双层中空玻璃，保证隔绝噪音。
▲镜面反射，方便物品拿取。
▲柜子下方镂空，收纳空间增加。
▲预留冰箱及洗衣机位置。
这样优质的精装小公寓，对于刚毕业的大学生或者刚工作不久的青年男女，是有极大诱惑力的。麻雀虽小五脏俱全，32㎡的大小可以满足日常生活的方方面面，我始终认为，公寓可以没有天燃气，但是不能没有暖气，做饭可以用电饭煲或者电磁炉之类的电器，不仅干净易整理还免除天燃气的安全问题，而铺设的地暖可以在寒冬腊月给初入社会的青年男女以温暖，这是回家之后最大的慰藉。
【四】
从早些年的躬耕南龙湖、中原区大盘绿都城，近年来的双地铁小户型项目绿都二环里，管南双雄绿都紫荆华庭、绿都澜湾，再到德化街改造，绿都集团的步伐可谓是稳扎稳打，这背后当然和绿都背靠宇通集团这颗大树有关系，更是一个靠谱的车企浸淫至房企的精神内核。
而我们放眼全球，主流的国际化大城市，无一不拥有完整的地铁轨交系统。北京的国贸大望路、东京的蓝色山手线、巴黎的双系统24小时地铁线无一例外。这些广为人知的名字承担的除了文化意象，当然还有商业财富。
在投资者看来，地铁就是汇聚资本的“财富金线”，足以让无数城市的房地产价值成倍增长。还有生活、出行的便利性更无以复加。将庞大的人群有序地输送到轨道之上的各个物业形态之上，这也是地铁上盖物业一般定价虽高但还是被哄抢一光的重要原因。
在租客们看来，便利是他们考虑的最重要因素，当然，这个所谓便利是多方面的。强大的人流吸引力集聚了购物、休闲、娱乐、居住等位一体的商业综合体，随之带动周围发展，最终形成都市商圈，保值增值能力极强。
就如同西区的锦艺—万达商圈，北区的国贸—丹尼斯商圈。在资源集聚的南三环与紫荆山南路附近，将会形成南区真正的消费中心。先知先觉的投资者们，等到数年之后，就等着偷着乐吧。
备注：本文图片及内容来自于网络及实地探盘。一切信息以开发商公布为准。
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