物流園區作為物流中心建設的重要載體，對於改善物流發展環境，提高物流效率具有重要意義。物流園區的開發運營模式是企業和政府關注的焦點，也直接關係到物流園區功能的發揮。
一、物流園區的開發模式
目前，國內外的物流園區建設開發模式主要分為政府主導模式、企業主導模式、政企聯合開發模式3類。
政府主導模式由政府統籌園區的規劃與建設，負責園區內道路、市政等基礎設施建設及物流園區招商引資。國內北京、長沙、西安等城市物流園區的建設均採用該模式。政府負責園區基礎設施建設，企業入駐園區經營，具有建設週期短且對城市物流環境改善明顯的特點。該模式下，園區的建設與城市總體規劃、物流發展規劃等高度一致，可操作性強。物流園區按照規劃進行實施，內部功能結構清晰，內外交通銜接有序。但是，政府主導模式的物流園區在建設初期需政府墊付部分資金，對政府財政會產生一定壓力。
企業主導模式由企業依託於自身雄厚的經濟實力及品牌影響力，吸引上下游產業及相關物流企業集聚，形成物流產業集聚區。國外以聯邦快遞成名的孟菲斯機場、國內杭州的傳化物流均是該模式的典型代表。這類物流園區依託大型企業建設，能夠帶動區域相關產業集聚，收益見效快，能夠給城市帶來良好的經濟效益。不容忽視的是，物流園區依託於大型企業上下游延伸而形成，產業相對單一。而且企業以追求利潤為目的，缺乏對園區的整體規劃，與周邊建築及產業的融合度存在一定問題。
政企聯合開發模式是上述兩種模式的整合，通過政府與主導企業之間協調，共同推進物流園區的開發與建設。政府發揮宏觀調控作用，依託於物流園區規劃，推進物流園區向標準化、規範化方向發展，通過園區的招商引資，引入更多與園區功能定位相匹配的企業，從而完善物流園區的功能。國內在建的鄂州空港物流園依託省市政府與順豐的共同合作，著力構建區域性貨運樞紐，是政企聯合開發模式的代表。這類物流園區有利於發揮政府與企業的最大優勢，實現優勢互補。但是，政府與主導企業應建立良好的溝通與協調機制，以儘量避免園區運營成熟後在經營決策權及收益方面產生分歧。
國內的物流園區開發普遍採用政府主導模式，隨著政府簡政放權的深入推進，物流業作為市場化程度相對較高的基礎性先導產業，按照“政府搭臺、企業唱戲”的運營思路，應採用基於規劃許可和監督下的企業主導模式或政企聯合開發模式，從而發揮政府的空間引導、產業引領、企業監督職能，強化企業的能動性與發展活力，這樣既可以降低政府的財政負擔，又能與城市規劃、產業與用地相協調，同時也有利於物流園區及企業經營，這也將是未來物流園區開發的趨勢。
二、物流園區的運營模式
現今，國內物流園區的運營模式主要分為管委會模式、主導企業運營模式、第三方團隊運營模式3種。管委會模式是政府成立物流園區管委會，負責園區的日常經營與管理。這是國內物流園區經常採用的運營模式，成都新都物流園區就採用了這種模式。政府是物流園區運營發展的堅強後盾，能夠按照規劃要求，推進物流園區的規範化經營，此模式有利於物流相關政策的實施與落地，也有利於同政府相關部門的協調與溝通。值得一提的是，政府缺少專業的物流人才，物流供需信息的獲取存在一定難度，可能出現與市場信息不對稱的現象。
主導企業運營模式適用於以主導企業為主體開發建設的物流園區，依託主導企業進行園區管理、運營與日常維護。該模式中具有一定運營管理經驗的主導企業參與園區開發建設，能夠形成建設運營一體化模式。
第三方團體運營模式聘用有經驗的第三方團隊對園區進行經營，實現政企分開、市場化運作，構建現代企業管理制度。該模式以市場為導向，可以準確地把握市場及物流業發展最新趨勢，制定合理的運營策略與發展機制，並能夠有效協調入駐企業與政府之間的關係。值得注意的是，物流園區的運營需要統籌考慮交通、倉儲、配送及政策等綜合因素，對第三方團隊的要求相對較高。
國內物流園區的管理以管委會模式為主，特別是在物流園區的起步階段，採用管委會模式對於有效協調政府各部門之間的關係，推動園區的落地具有重要意義。隨著物流業的發展和物流管理理念的變革，智慧物流園區的發展正在深刻影響物流園區的運營與管理，特別是在物流網、車聯網及大數據時代，迫切需要引入具有豐富管理經驗的團隊來負責園區運營管理，依託於信息技術及管理技術創新，推動物流園區的管理向智慧化、精細化方向轉變。
三、開發與運營模式的選擇
在物流業處於起步階段的城市，物流業基礎相對較弱，物流產業集群尚未形成，在該條件下為推進物流業的集聚發展，適合採用以政府為主導的開發與運營模式，通過政府招商引資和優惠政策，輔之基礎設施建設，吸引具有較強實力的物流企業入駐，從而有效提升城市物流的發展環境，改善物流發展“小、散、亂”的現象。
在具有一定物流基礎的城市，其物流產業鏈架構已經基本形成，如何降低物流成本、提升物流運作效率則是其關注焦點。這就需要城市應充分考慮物流的市場化行為，為後期運營預留充足的發展空間，採用基於規劃許可和監督下的企業主導開發模式或政企聯合開發模式，利用第三方團隊來負責運營園區日常事務，政府重點負責宏觀指導與監督，第三方團隊利用專業化技術、人才及管理優勢，推動物流產業精細化管理，物流園區規範化、規模化運營，從而為實現物流園區的健康、可持續發展提供強有力的支撐。
前瞻產業研究院觀點：如今，國內很多城市都在大力發展物流業，把構建國際性或區域性物流中心作為城市發展目標。作為物流功能發揮的重要載體，物流園區應以提升運營效率、降低運營成本，優化發展環境為出發點，並充分考慮物流業發展趨勢，選擇合理開發建設與運營模式。
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