如今，房地產市場走向撲朔迷離，中介行業生態環境錯綜複雜，長租公寓領域亂象叢生。業內、媒體、買賣雙方再度陷入迷茫……
9月20日，“香港地產教父”、中原集團主席兼總裁施永青來到杭州，接受了杭州媒體的採訪。一向面帶微笑、平易近人的施生，在談起市場判斷、經營理念這些問題時，內心卻有著獨到而犀利的想法與堅持。
中原集團主席兼總裁 施永青
中介行業生態被破壞，資本壟斷不是好事
透明售房網：之前您有提到目前中介行業的生態被破壞，具體存在哪些現象？
施永青：本來中介是一個小本經營的行業，幾萬塊也能創業，但現在需要很大的資本才能做。有些品牌在大城市一開就是一千多家店，砸錢宣傳，行業內出現搶人、搶鋪現象，導致工資和店鋪租金成本提升。他們為了壟斷市場，可以付出很高的代價，結果造成產能過剩，大家都“吃不飽”。老闆不賺錢還可以頂，員工不賺錢就沒辦法頂，所以從業人員流失率很高，我擔心未來這個行業請人會越來越難。
我認為行業健康一定要保持多樣性，保持良性競爭，壟斷對消費者也不是好事。壟斷程度高的地方佣金普遍比較高，如果某家公司在一個區域市場佔有率超過50%，它收的佣金可能會比其他區域高出1%。
透明售房網：面對這個市場形勢，中原地產業務方向有什麼改變？
施永青：經濟增長速度放緩，房地產出現調整的時候，會有一部分投資者感到失望就會撤離。之前做得好的直營店，現在成本太重，開始搞平臺、加盟。我們也在考慮加盟、合夥人的模式，把動力從高層管理壓到相對前線的一些同事，給這批人分紅或股權，他們的動力會大一點，我估計未來整個行業都會朝這個方向走。
房地產受宏觀經濟影響大，風險開始增加
透明售房網：國內的房地產市場週期是否規律？目前處於什麼階段？
施永青：本來房地產就是有周期性的，從宏觀角度來說，改革開放後中國房地產市場一直是升的，沒有出現過真正的拐點，升一段進入調整期開始橫行，接著又升。為什麼是橫行沒有往下掉？因為經濟在增長，有機會把不合理的價格合理化。如果中國的經濟出現週期性的回落，那房地產市場也會跟著下降。
但是當下國際上的經濟環境，也會對國內的經濟有所影響，未來一段時間經濟發展有慢下來的可能性。經濟如果慢下來，房地產也會受到拖累。不確定性增加，第一個出現的問題就是成交量降低。一旦持續三四個月，就會出現降價。
當然這跟宏觀政策也有關係，如果貨幣政策放寬，銀行又允許貨幣流進房地產市場，那價格可能又會上去，反之很多人套現不成只能降價。我認為目前這種風險在增加，大家應該保守一點，不要借太多錢。
透明售房網：目前新房和二手房市場有什麼特徵？
施永青：一線城市之前房價控制得比較嚴，有一部分開發商去房價還在漲的三四線城市。整體來說現在的市場氛圍沒有之前好，交投量也在回落，一些一二線城市已經有樓盤出現降價的情況。最近有些開發商表明態度以後會集中在一二線城市開發，不去三四線城市。他們也知道有些三四線城市雖然目前房價還在升，但這種升是沒有基礎的，不健康的。
目前房價漲幅比租金漲幅要快很多，租金回報率越來越低。房價受到貨幣、投機等因素影響，租金則體現了剛需者的負擔能力。負擔能力追不上房價的上漲，現在還能維持，一是因為貨幣供應量在增加，二是擁有資金的人在配置資產上對房地產還有相對高的偏好。但政府一旦把貨幣收緊，價格不再上升，投資者覺得達不到原有的期望，房價跌的可能性就會增加。我認為現在開始就會存在風險。
長租公寓盈利難，行業亂象亟待整改
透明售房網：您覺得長租公寓的發展情況如何？
施永青：其實，長租公寓在一個高透明度的市場比例不會太高。因為一個有效率的市場，普通小業主也可以出租，也能找到租客，就沒有人有機會做長租公寓。目前由於市場不透明、效率不高，加上法律對於產權的保護不夠，業主才會讓二房東（即長租公寓）去承擔風險。
更大的問題是，長租公寓經營者利用信息不對稱欺騙租客和銀行，如果這種不規範的情況不改變，一旦這個公司經營不善，資金鍊斷裂，租客要交兩份租金，超出承受範圍，就可能釀成社會問題。
透明售房網：您覺得長租公寓的盈利模式是怎樣的？
施永青：中國的租金回報率不高，為什麼不高？因為房價升得比租金快，在這種情況下用自持資產去做長租公寓，是沒有生存機會的。開發商如果自持出租，那收到的租金連銀行貸款也還不起，所以我認為自持模式的長租公寓無法盈利。
現在唯一可以做的就是通過裝修改造賺取差價，收3個房間的租金，改造成5個房間然後出租。要麼就是長租，如果將來租金升得快就可以抵消前期的裝修等費用。我剛才說吃差價是建立在市場透明度不高、信息不對稱，加上法律對業主保護不夠的情況下，業主才願意少收一點租金，把風險轉讓出去。僅僅靠裝修、管理、服務賺錢，還要自己負責客源，承擔空置風險，從市場經濟角度是很難做的。
如果允許我獨立判斷，我就不進入長租公寓市場。中國現在一窩蜂的事情太多，我覺得社會上也需要有人做不同的判斷。
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