作為8月28日掛牌8宗地中唯一一塊純住宅用地，位於洛社老鎮區的米蘭1號地塊將於9月27日出讓。據房掌櫃實地探查瞭解到，該地塊500米範圍內即有洛社高級中學和惠山區人民醫院，長遠來看，其還位於中心鎮區內，1公里內又有規劃中的地鐵3號線二期，因而備受矚目。
一、地塊信息：起始樓面價5991元/㎡，需集中配置1個鄰里中心
①XDG-2018-12號地塊(米蘭1號地塊)概況
位置：惠山區洛社鎮洛中路南側、洛雅路西側
土地面積：92720.5㎡(對應最大建築面積約為22.25萬㎡)
土地用途：居住用地
容積率：≤2.2-2.4
土地出讓起始金：122200萬元
起始樓面價：5991元/㎡
地塊信息一覽
地塊規劃圖
②XDG-2018-12號地塊規劃設計要點
成品住房：新建高層住宅中成品住房比例必須達到30%
規劃控制要素：地塊內集中配置1個鄰里中心，建成後須移交當地政府。
地塊衛星圖
二、地塊實探：已為淨地，位於洛社老鎮區周邊多以老小區為主
從衛星圖上可以看到，米蘭1號地塊位於洛社高級中學與惠山區人民醫院之間(直線距離500米內)，同在新興東路上，北面即為京杭運河(直線距離約600米)。就地塊所處位置而言，屬於洛社老鎮區，距離洛社哥倫布廣場約1公里，包括商業、生活等在內的配套相對成熟，同時，周邊還有錦繡苑、翠竹花園、新盛花苑等眾多老小區，人口較為密集。目前，地塊內部已為淨地，可隨時進行開發。
地塊實景圖
1、出行方式：交通不算便利，離規劃中地鐵3號線二期約1公里
對內，地塊東西向擁有江海西路以及江海西路快速化連接洛社與市區，目前，江海西路洛社新開河至錢皋路段高架已經通車，錢威路立交也一併開放交通，南北向則有惠洲大道連接前洲;若選擇公交出行，目前，江海西路洛社新開河至錢皋路段高架已經率先通車，最近的即為惠山區人民醫院站，經過的620路(定點發車)、626路(班次間隔：10-25分鐘)等公交可到達洛社客運站、101醫院、火車站等地。長遠來看，地塊周邊有規劃中的地鐵3號線二期，直線距離約1公里。
對外，除了現有的G312國道、滬宜高速、洛社客運站和城鐵惠山站區，3公里外的無錫汽車客運西站已於2018年8月17日正式投入運營，班線遍及安徽、江蘇、四川、河南等地。
2、區域配套：基礎配套較齊全，1公里內即有洛社哥倫布廣場
由於地塊周邊老小區眾多，因而可以滿足附近居民的日常生活所需，並且，1公里內有洛社鎮政府、洛社哥倫布廣場，1.5公里內有嘉陽生活購物廣場，稍遠一點的還有麥德龍、洛城項目底商和自建的洛城錫西商業廣場。此外，洛社高級中學、惠山區人民醫院、翠竹大酒店、中國農業銀行等各類配套也分佈在周邊。值得一提的是，地塊往北600米左右即為京杭運河。
3、周邊小區：共3盤在售，二手商品房價格在11681-12656元/㎡
新房方面，除了待售的碧桂園南光城和國瑞洛社新城15號地塊，惠山國際社區已於9月11日開盤，精裝高層均價13500元/㎡。另外，還有稍遠一點的洛城·紫園、惠都上府名園2盤在售，毛坯高層價格在13000-13500元/㎡。
二手房方面，因房源性質、房齡不同價格各有不同。目前，錦繡苑、翠竹花園、華誠花苑、先中新村等交付較早的小區價格在8102-10470元/㎡(不含公寓);南光洛龍灣壹號、洛城上院、洛城中央御景等商品房的價格在11720-12704元/㎡(不含別墅)。
三、地塊簡析：位於中心鎮區內，或打造為洋房、小高層、高層
1、距離國瑞洛社新城15號地塊約2公里，或吸引房企報名參拍。
國瑞4.4億元入駐洛社，7160元/㎡重塑區域樓面價的消息仍記憶猶新，時隔5個月洛社又再次推地，一宗位於洛社新城，一宗位於洛社老鎮區，兩宗地直線距離不超過2公里。從地價來看，本次掛牌的米蘭1號地塊起始樓面價比國瑞洛社新城15號地塊成交樓面價低1169㎡元/㎡;從配套來看，兩宗地各有優勢，不過，由於米蘭1號地塊所在的老鎮區可出讓的地塊已經越來越少，再加上純住宅用地這一優勢，也會吸引部分房企報名參拍，但最終成交樓面價是否會超過國瑞值得期待。
2、2盤均價13500元/㎡，開發成偏改善類產品會比較有吸引力。
從最初的華廣，到國瑞，再到融創、碧桂園，隨著諸多品牌房企的入駐，近年的洛社地價、房價不斷攀升。目前，該地塊周邊在售的3個樓盤中，洛城·紫園均價13000元/㎡，惠山國際社區、惠都上府名園稍高一點，均價已達到了13500元/㎡，於今年4月拍出的國瑞洛社新城15號地塊雖未開盤，但業內預測其售價或將達到15000元/㎡，再看該地塊，即便以5991元/㎡的底價成交後期售價也不會低。
一方面，高地價定調高房價，另一方面，由於限購等客觀因素該片區本身對於外地剛需購房者吸引力有限，再加上區域內面對的客戶大多是已經有房子的本地居民，他們的剛需購房需求並不迫切，若米蘭1號地塊後期開發成偏改善類的產品，對於有改善置業需求的本地居民來說會比較有吸引力。
3、位於中心鎮區內，打造為洋房、小高層、高層的可能性較大。
根據《無錫市惠山區洛社鎮總體規劃(2015-2030)》，洛社鎮行政轄區總面積約77.42平方公里，未來將形成“一鎮一園、兩區兩片、一心五廊”的發展佈局，其中，米蘭1號地塊所在的中心鎮區主要會加強沿京杭和錫澄運河濱水空間佈局優化，並適當增加公共服務資源和商貿用地供給，建設鎮區生活服務中心，以提高城鎮功能和產業集聚的中心度和凝聚力。
從另一方面來看，該地塊距離京杭運河僅600米，水系資源豐富，再加上容積率≤2.2-2.4的建設條件，很有可能會打造為洋房、小高層、高層，進一步補充區域房源。
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