衢城農民建房怎麼建？有啥建房條件？審批流程哪裡看？……
近日，《柯城區農民建房管理辦法（試行）》公佈，辦法對農房建房條件、建房標準、審批管理等作出規定。
敲黑板，劃重點啦~
柯城區城市規控區範圍外的農民建房管理適用本辦法。
農村宅基地歸屬農村集體所有，農民以集體經濟組織成員名義提出申請，經依法批准，獲得宅基地使用權。任何單位和個人不得私自侵佔、買賣或以其他形式非法轉讓。
規劃管控
按照“區域鄉村建設規劃—村莊布點規劃—村莊土地規劃—村莊規劃—農房設計”+“農村特色風貌導則”+“農民集聚點規劃”的“5+1+1”鄉村建設規劃體系，統籌安排農民建房空間佈局。農民建房必須符合土地利用規劃和村莊規劃。
根據《衢州市柯城區村莊布點規劃修編（2014—2030年）》，將農村建房劃分為“集聚點”“適建村”“限建村”“禁建村”四種類型，實行分類管控。
集聚點
以鄉鎮集鎮所在地為主，中心村和農村連片開發區域為輔規劃建設農民集聚小區，滿足禁建區域和周邊禁建村、限建村村民的建房需求。集聚點以集體建設用地或國有建設用地的方式供地，提倡建設公寓式住宅，鼓勵農戶以宅基地換公寓。
適建村
指區位條件較好，公共設施較為完善，有一定產業集聚能力，滿足本村和周邊禁建村、限建村村民建房需求，農民建房以填充式為主，可安排少量補缺式農房安置點，各項建設應在規劃劃定的邊界線範圍內進行。
限建村
指規劃確定的保留農居點，農民建房以改造提升為主。在符合村莊整治提升改造規劃的前提下，允許農房拆建、改建、新建，各項建設應在規劃劃定的邊界線範圍內進行。
禁建村
指基礎設施預留通道、水源保護區、河道、道路等控制紅線範圍內的村，以及被列為下山脫貧、地質災害需搬遷和規劃需要撤併的村。禁建村執行“只拆不建、只出不進”原則，村莊內禁止農房建設，包括農民新建、拆建、擴建、改建住房。
村莊規劃由鄉鎮人民政府組織編制，經村民代表會議討論通過後報批。
農民建房應做到六不能四必須：不能在沿路沿河沿岸控制區內建房，不能在飲用水源保護區建房，不能在風景名勝區建房，不能佔用優質耕地建房，不能在地質災害隱患區建房；不能圈佔大圍牆建房；必須塊狀集中建房，必須限制建築高度，必須統一建築風格，必須美化綠化庭院。
加強農民建房風貌管控，規劃部門做好柯城民居通用圖設計，提供通用圖集。農房設計要遵循安全、經濟、適用、美觀的要求，打造柯城民居特色。
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農民建房應當科學選址，儘量利用村內宅基地、空閒地以及其他未利用地；位於自然保護區、風景名勝區或者歷史文化名村等區域的，應當符合有關保護規劃。
以下區域納入控制範圍，禁止農民建房：
1.國道、省道以及石華線兩側各50米規劃景觀控制區域。縣鄉道兩側，除按照規定退讓公路建築控制區範圍外，至少再退讓5米作為綠化帶控制範圍。城鎮、集鎮規劃區內按照規劃要求控制。
2.鐵路、電網等重要基礎設施廊道兩側，按照相關規定控制。
3.石樑溪、廟源溪“兩溪”片區景觀打造區域，兩側原則上各不少於50米。
4.衢江、烏溪江、常山江、江山江規劃濱水景觀控制區域，兩側原則上各不少於50米。大俱源溪規劃濱水景觀控制區域，兩側原則上各不少於30米。石室堰等其他河道規劃濱水景觀控制區域，兩側原則上各不少於20米。
5.風景名勝區、4A級以上景區（含）、城市出入口、古建築保護區、古樹名木保護區等敏感區域。
6.其他按照相關法律法規規定需要控制的區域。
引導農村住房建設由沿路排布向中心鎮、中心村和新型農民集聚點集聚。中心鎮鎮區集聚點原則上推行聯建式與公寓式住宅相結合方式，集鎮集聚點鼓勵建設公寓式住宅，公寓式住宅原則上以多層為主，高層為輔，鼓勵村民以宅基地換公寓進行集聚。
建房條件
可申請宅基地建房的情形：
1.滿足以下分戶條件，且符合申請建房條件的。
①父母原則上隨農業戶口子女申請建房，四世同堂的可分兩戶。
②有兩個及以上兒子的，年滿22週歲的兒子可單獨分戶。
③有兩個及以上女兒，入贅招婿的女兒可單獨分戶。
2.因國家、集體建設，或因危房、災毀、地質災害等需要重建、遷建的。
3.法律法規政策規定的其他情形。
不予受理申請宅基地建房的情形：
1.將宅基地上建築物轉讓、出租、出售、出借、抵押、贈與等情形，或者改為經營性場所等非生活居住用途後，再次申請宅基地的。
2.符合分戶條件，但宅基地面積已達到法定面積標準的。
3.原有住房因拆遷或宅基地換公寓等已享受安置政策的。
4.政府扶養照顧的孤寡老人、五保戶申請宅基地的。
5.夫妻雙方已有住房，離婚後根據離婚協議或法院判決等相關司法文書放棄住房，未組成新家庭的。
6.法律法規及政策規定不得批准的其他情形。
有下列情形之一的，可計入建房人口：
1.已婚尚未有子女且符合計劃生育政策的，符合再生育條件且已領取準生證的，按計劃生育政策已經領取獨生子女證的，可增加1個建房人口。
2.原戶口在本村的現役軍人（不含現役軍官）、在校學生（包括在讀研究生，大、中專院校）、正在服刑人員，可計入建房人口。
3.配偶、子女為非農業人口，子女尚未成家隨父母居住，且未享受政府保障性住房政策的，可計入建房人口。
4.世居在本村的招商戶、土地徵收農轉非人員、依法辦理收養登記的人員，不佔國家機關、事業單位正式編制且未享受房改、政府保障性住房政策的。
建房標準
農民建房必須嚴格執行
“一戶一宅”原則，每戶建築佔地應符合我區農民建房限額標準，新建房屋必須先拆除舊房（歷史（傳統）村落保護等政府特別規定除外）。農房宅基地用地面積（按垂直投影面積計算）、總建築面積標準：
1.小戶（3人及以下）建築佔地面積不得超過100平方米，建築面積不超過285平方米。
2.中戶（4-5人）建築佔地面積不得超過120平方米，建築面積不超過345平方米；
3.大戶（6人及以上）建築佔地面積不得超過135平方米，建築面積不超過390平方米。
上述每個戶型均包含附屬用房佔地面積10平方米，一併納入建房用地審批、確權面積。附屬用房必須融入主房一體設計，一體施工，不得單獨建造。
4.安置小區（集聚點）在上述限額標準內，按所在小區（集聚點）建設規劃設計要求統一確定戶型面積。
5.庭院管理。引導農戶不修建圍牆，確需修建圍牆的，圍牆需帶設計圖紙一併審批，原則上圍牆必須採用通透式，高度不超過1.5米，庭院用地面積從嚴控制，嚴禁圈佔農用地建庭院。
農村住房建設規劃控制標準：
1.農民建房建築層數應嚴格控制在3層以下，建築簷口高度不得超過10米，坡屋頂總建築高度不得超過13米。架空層層高超過2.2米（含2.2米）的按1層計算層次。建築高度均以室外地坪標高起計。對於風景名勝區、歷史文化名鎮村等特殊區域、重要節點的建築高度、層數根據相關規劃要求執行。日照間距係數按1：1—1:1.2控制，拆建、擴建的可適當降低標準。
2.農民建房（不設地下室的）鼓勵採用農村住房設計通用圖，確需單獨設計的應委託具有相應資質的單位設計，並應符合村莊風貌要求。
3.地下空間利用，需帶設計圖紙一併審批，不得超過主房批准範圍，深度不超過3.6米，不得破壞地下管線，不得對相鄰的合法建（構）築物、附著物造成損害。
審批管理
農民建房按村民申請、網格初審、鄉鎮會審、網格（代辦）審批的程序執行。
①村民申請
村民向村級網格提出建房申請。
②網格初審
村級網格收到村民建房申請後，對照村莊規劃進行初步審查。
異地遷建或拆舊建新的，在填寫審批材料前必須及時辦理房產、土地註銷登記或與村委會簽訂拆除協議。因房屋結構或文物保護需要，確實難以拆除的，應將房產贈與或折價給當地村委會。村委會收回土地使用權，並依據法定文書或經公證的協議，辦理房產和土地變更登記。
③鄉鎮會審
收到村網格提交的建房申請後，由鄉鎮人民政府牽頭，組織規劃、國土、綜合行政執法人員進行聯合選址、踏勘和會審。
④網格（代辦）審批
農民建房推行網格代辦審批、鄉（鎮）備案的程序，村網格按照鄉鎮人民政府會審表（詳見附表2）全程代辦審批。鄉鎮人民政府將完成農民建房審批的“一戶一檔”資料提交區規劃、國土部門備份。
農民建房審批一律做到“四個帶”。
①帶方案審批
農民建房申請經村網格初審後，符合審批條件的，在提交建房審批資料時必須提供其選擇的農房通用圖或委託設計的圖件。鄉鎮人民政府審查方案的可行性，對符合農房風貌管控要求的予以審批，並將方案作為過程監管、竣工驗收的依據。
②帶協議履約
村網格代辦審批時應要求建房戶提交與村集體組織簽訂的協議，協議中須包含有審批面積、建築層數、建築高度、外牆色調、排汙接口、建築垃圾清理、原有宅基地處置等方面的內容，同時，應繳存履約保證金。
③帶公示施工
農民建房申請經批准後，由屬地鄉鎮人民政府將建房佔地面積、建築面積、建築層數、建築高度、建築風貌、建築工匠等內容製成公示牌發給建房戶。農民建房施工期間，應在建設現場的明顯位置設置公示牌，接受社會監督。
④帶信用建房
將建房戶主、建築工匠納入社會徵信體系管理。由區住建局建立農村工匠協會，通過協會建立建築工匠責任主體信用檔案和責任追究機制，加強工匠隊伍監管，開展建築工匠不良行為的監督檢查。
健全完善村規民約，落實建房履約保證金制度。由鄉鎮人民政府組織各行政村結合本村實際，將該項制度納入村規民約，明確保證金收取額度和管理辦法。
各行政村和個人不得截留、挪用、佔用建房履約保證金，違者按有關法律法規進行責任追究。
各鄉鎮人民政府組織國土、規劃、綜合行政執法、村網格承擔農民建房批後“五到場”管理，即：建築放樣到場，基槽驗線到場，基礎澆築完成到場，一層完工到場，竣工驗收到場。及時發現和查處未批先建等違法建設行為。
竣工驗收合格後，建房戶憑竣工驗收意見書辦理不動產登記。
責任追究
未取得鄉村建設規劃許可證或者未按照鄉村建設規劃許可證的規定進行農民建房的，由屬地鄉、鎮人民政府責令停止建設、限期改正；情節嚴重的，予以拆除。
農民建房提供虛假材料騙取審批的，一經發現，立即撤銷審批，對已建農房按違法建築處理。
建築工匠或承建方在農民建房過程中出現無圖施工、不按設計圖施工或者擅自變更設計圖的，由屬地鄉鎮人民政府依法責令停止建設、限期整改；造成損失的，由工匠或承建方賠償損失，同時抄報區住建部門，納入社會徵信體系管理。
鄉鎮黨政主要領導為本轄區內農民建房監管的第一責任人，鄉鎮分管領導為主要責任人，村級網格長、網格員為直接責任人。
鄉鎮人民政府在指導村級網格小組開展農民建房審批管理中未及時發現、制止、報告，導致新增違法違規建房的，給予責任人相應紀律處分，情節嚴重的主要責任人就地免職。
在農民建房審批管理中翫忽職守、濫用職權、徇私舞弊的行政機關工作人員和違反相關紀律的黨員幹部，移交紀檢監察部門查處，構成犯罪的，移交司法機關依法追究其刑事責任。
農民建房過程中不得損壞文物古蹟、古樹名木和風景名勝、軍事設施、防汛設施，以及國家郵電、通信、輸變電、輸油管道等設施。如有損壞的，依照有關法律法規處理。
其他有關農民建房的違法違規行為按《浙江省農村住房建設管理辦法》（浙江省人民政府令第367號）的相關規定處置和追究責任。
本辦法自下文之日起正式施行。《衢州市柯城區城市總體規劃用地範圍村民建房管理實施細則》（柯政辦發〔2016〕73號）和《柯城區城市總體規劃255平方公里用地範圍外村民建房聯合審批巡查及驗收制度》（柯規〔2015〕22號）自本辦法施行之日起廢止。
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