2014年以來這一輪大牛市是中國樓市歷史上唯二的大牛市。
全國普漲翻倍的行情之前只在2009年的四萬億出現過一次。
一旦遇到普漲行情，一線城市獲得最大收益，因為一線的高總價容易幫助當地買房人獲得天量財富。
有房子的人，每戶人家身價多增加200、300萬不是問題。
我身邊的朋友淨增1000萬以上的，也有不少。
低調的二、三、四線城市的漲幅其實更加驚人。
像燕郊、杭州這樣的城市，房價漲幅是可以輕易秒掉一線大城市的，因為他們有更低的基數、被壓抑更久的購買力，一下子找到一個缺口呼之欲出。
但是這一輪轟轟烈烈的大牛市目前正在走到尾聲，再牛逼的行情也會有終結的一天。
買房子不是買股票，我們不推崇短炒，更建議大家買入後長持。
為了未來能三到五年安心持倉，現在已經不是一味無腦買買買的時候，有必要停下來梳理下思路，看看下一步的操作建議。
01 週期
中國樓市一般是三年一個週期。
房價一年上漲，然後是二年的回撤調整，等待下一個週期，房價漲多跌少，快速向上。
從2000年以後，就開始保持這樣的規律。
但是事情在2009年開始有了變化，當時的四萬億用力過猛，導致全國性的樓市翻倍。
於是從2010年開始的調控力度明顯加大，限購、限貸就是從那時開始的。
調控加上去之後，樓市開始走入靜淡市。
也許是那次牛市力度太大了，直到2011年，調控政策還在加重，當時有不少二線城市一邊樓市低迷，一邊還追加限購（這個局面是不是讓你想到了現在）。
不經意間，那一輪的調控改變了樓市三年一個週期的節奏。
原來2009年開始的房價週期，應該在2012年左右調整完畢，繼續向上。
但是2013年並沒有迎來全國性的牛市，只有上海、北京少數一線城市部分板塊上漲了30%，其他城市連水花都沒有。
全國樓市依然在繼續蓄力，這一蓄力就等到了2014年。
從2009年算起，樓市已經足足等待了5年，到2014年的時候，樓市有些按耐不住了。
碰巧，管理層開始鼓勵居民改善住房需求，降息加放鬆認房認貸，接著是去庫存政策，再來一把棚改。從此波濤洶湧，一發不可收拾。
說實在的，其實2014年並沒有人能想到這一輪牛市能漲那麼多，大家知道會漲，但沒想到是全國翻倍的行情。
這一輪的大發力，既有政策刺激過度的原因，也有蓄力五年壓抑太久的原因。在合力作用下，樓市迎來了大爆發。
02 力竭
對這種暴漲，我們一方面很高興，買了房子，漲漲漲誰不開心。
另一方面，我們也有一些擔心，要知道，這麼大的漲幅不是每一次行情都會有。
這種級別的行情一旦停下來，調整的週期也會比平時長一些。
也就是說，買的不好吃套的話，時間會更長。
所以從牛市中期開始，在2017年中，我就格外擔心行情提前結束，一直沒有碰過三四線城市。
我也知道三四線城市基數低，爆發力強，但我還是不會碰基本面不好的城市的，寧可放棄短線的交易型機會。
目前依然是這個觀點。
放棄三四線城市只是小事，一二線城市才是主戰場。現在的問題是，樓市終於要進入牛市尾聲了，一線城市已經築底多時，二線城市也開始力竭了。
已經有好多個城市開始流露出下行的跡象。
第一個跡象是土地的流拍，南京、上海、杭州等地都有出現土地流拍，這說明開發商已經不看好後市。
這也難怪。
政府限價，限制開發商高價買房，開發商銷售端賣不出利潤，自然影響了拿地的熱情。
要知道，每一輪行情上漲，都是一手房先拉，然後帶動二手的價格，而一手房價格拉高，主要是看地王效應，需要不斷出現麵粉貴過麵包，樓板價貴過一手價格的刺激，房價才能快速上漲。
現在土地流拍了，一手房上漲的預期打破，只能看二手錶現了。
可是二手成交量也在下降。
深圳、上海、合肥、北京等城市目前成交量依然處於低位。
杭州、南京、重慶、成都、長沙、鄭州這些地方的二手房成交量也從高位在萎縮。
大部分城市都出現了這樣的景象：一邊是一手房限價的一房難求，另一邊是二手房的無人問津。
時間長了，二手房價格也就慢慢下來了。
不過，二手房成交量下降，我不認為這是一手房限價的功勞，而是2016年、2017年各個城市都出現天量的二手房交易，每個城市的換手率已經充分，該買房的、買得起的，都已經出手了，成交量已經被透支了。
你再指望今年二手房成交量、成交價繼續創新高，是不太可能的。
調控政策也是一個大問題。
那些加碼超強調控政策的城市，房價立馬萎靡不振，比如5年限售加上嚴格限購的長沙、二線城市裡少有的認房又認貸的蘇州，調控加重後，立馬就慫了。
雖然調控政策只能延緩房價上漲，不會影響房價長遠走勢，但是在調控政策出臺後的一、二年，殺傷力還是很大的，基本上只要認真落實政策，就能結束一個城市房價上漲的行情。
歸根到底，還是在於房價翻倍太快了。
這一輪大部分城市房價都已經翻倍，在目前這樣高價的情況，想要繼續向上，房價需要夯實，購買力需要籌措，領導也需要看到調控效果才能慢慢放鬆。
作為一個普通的買房人，最好不要去頂著大趨勢，一旦吃套，日子還是很難過的。
我說一個不太好的例子：
杭州樓市這一輪行情表現火熱，可以算是二線樓市裡的明星了。
而且我也很喜歡杭州這個城市，不出意外的話它將是下一個一線城市，沒有大問題。
但是城市好並不一定就是樓市好。
這一輪暴漲的杭州樓市，在2011年至2015年是下跌的。
它連續盤整了五年。
我記得2011年的時候，杭州西湖旁的住宅和上海陸家嘴豪宅一樣都是10萬+的天價，吸引了大批上海投資者去建倉相對便宜的其他次新房，結果一套就是五年。
現在杭州樓市的情況也不樂觀，一方面是快速翻倍甚至翻兩倍的房價，另一方面是政府毫無節制的賣地，2017年和2018年杭州賣地量都是這幾年的最高位。
這一切都讓我想到了，上一輪2011年時的行情。
我建議對杭州這樣的大漲過、且賣地沒有節制的城市保持謹慎，等待回撤後再建倉。如果回調，可能就是不多的進入杭州的良機。
03 策略
聊聊樓市後續的策略。
一是，我對中國樓市的未來，長線依然看好。
調控政策只能延緩、限制購買需求，但不會消滅需求。大城市居住的需求，資產保值的需求，都會長期存在的。
不管這一輪迴撤是多是少，大家都不要喪失對樓市的信心。哪怕是現在跌成狗的燕郊，我都看好，未來一定能創新高的（不過需要一些年份了）。因為燕郊和通州和北京的距離放在那裡，未來會被包容至主城區內。
事實上，每一次回撤都是最好的買入機會。
但是要注意時機，不要過早買入。可以犧牲一些利潤來換確定性。
二是，未來能夠再創新高的一定是大城市和大城市的衛星城。
大城市一般的選擇標準是能級高（省會或計劃單列市）+經濟強（GDP萬億俱樂部）+人口多（常住人口接近或超過1000萬），三個裡面要符合2個。
我自己長期跟蹤的大城市是4個一線城市，再加上杭州、南京、無錫、合肥、武漢、長沙、鄭州、重慶、成都。
這些城市未來將成為中國新一輪發展的核心城市，房價自然也會有和他們身份相匹配的高度。
另一方面，四個一線城市由於限購有溢出需求，周邊能夠日常通勤（控制在1.5小時）的三、四線城市，也是可以考慮的。
這些小城市已經不是傳統意義上的小城市，應該把他們當做大城市的一個區縣來對待，比如深圳附近的東莞鳳崗，上海周邊的崑山花橋，北京周邊的廊坊燕郊，廣州附近的佛山。
除了大城市和大城市的衛星城， 其他三四線城市，一概不選擇，大概率吃套。
三是，對於身處一線城市的買房人，抄底的機會已經來了。
北京、深圳、上海的房價底部基本已經探明，就是現在這個價格了，再往下也沒有多少空間了。
如果資金富裕的話，建議提前佈局買入。
難得的靜淡市是平穩入市最好機會，因為一旦漲起來，就會陷入追漲搶購的慌張裡。
我最近上課，和粉絲溝通買房事宜，個別粉絲給我看他們找的沒有瑕疵的9折筍，真心不錯。
一旦到了牛市初期，這些筍盤都是沒有的。
投資重慶的朋友，動動手指長按上方二維碼識別方可加入。
四是，對於身處二線城市的買房人，雖然行情不太好，但其實選擇面也很大。
一種打法是繼續深耕本地，去搖號有顯著折扣的一手限價房，只要是85折以上，這點安全邊際足夠對沖房價回撤了。
南京、長沙、杭州、武漢限價房的價格簡直便宜到令人髮指，就是在送錢，不要白不要。
然後像重慶這樣的四大直轄市之一，未來利好和發展不斷，有資金和技能的朋友可以持續加倉，當然淘淘筍盤和限價力度大的核心盤一定是最明智的選擇。
另一種是二線土豪，現在是換倉一線的最好時機。
二線樓市還在牛市尾聲，一線樓市還在底部，現在是一二線樓市價差最小的時候。
可以擇機拋出二線城市裡總價高、上漲過快的標的，換到一線城市裡買入剛需盤。
不用擔心一線城市的房票，深圳的落戶，上海的法拍都是常見的獲得房票方法，還有更多技巧不便公開，可以到文末掃碼入知識星球私聊。
五是，對於身處三、四線城市（非大城市衛星城）的買房人，我建議停止買入。
事實上，除了留足六個錢包的自住房外，我建議其他全部拋售。
現在的城鎮化是一二三四線城市吸農村人口，大概再有二三年，農村人口就吸的差不多了。
接下來是一、二線城市吸三、四線城市的人口。
趁現在三、四線城市還有棚改支撐需求，趕緊拋售多餘房產。
六是，現在是不錯的抄底機會，但尚不清楚下一輪行情什麼時候到來。
我們只知道一線城市已經是底部，二線城市即將構造底部，但不知道什麼時候會漲。
上漲還需要政策層面的信號確認。
下一輪行情，我的樂觀估計是明年3月，觀望2會對樓市態度的調整。
如果繼續是從嚴調控，那要看2020年3月了。
所以現階段所有買入的建議，都是基於富裕的自有資金和在能力範圍內的融資，不建議超出自己能力範圍的槓桿買入方式。
樓市未來依然是白銀十年。
現在要做的是耐心等待，擇機買入，不斷優化房產配置。
笑到最後，才是笑得最好。
來自:觀觀
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