珠海房產之窗訊 珠海樓市進入深度博弈期，經歷人氣低迷後，隨著新品的陸續上市，成交數據表現出反彈勢頭。雖然明面上住宅網籤量走勢下行，但由於受到網籤限制的影響，實際成交走向截然相反。從珠海住規建公佈的網籤數據來看，8月珠海新建住宅網籤面積15 .46萬平方米，環比下降11.17%.網籤套數1483套，環比下降11.67%.
相較今年5月份後珠海樓市成交下滑情況，業內分析，8月份作為金九銀十的承前啟後月份，成交開始有所起色，同時9月初已相繼有7個項目新增備案，加上新增供應儲備不斷增加，開發商蓄勢金九銀十意圖較明顯，預測後勢銷量增長勢頭較強，樓市熱度或將有所提升。
全市新增備案規模環比下降61.38%
據中原地產統計珠海市備案網站公佈的數據顯示，8月住宅供應量顯著下滑，新增住宅726套，供應規模7.52萬平方米，環比大幅下降74.31%，同比下降71.63%.當月橫琴為主力供應區域，共取得302套新批房源，新增供應規模3.28萬平方米，佔全市43.62%.同時，市場成交冷淡，加上辦公類物業調控，開發商推貨意願減弱，2018年以來斗門區域首次整月無新增供應。
本月住宅新增供應房源以60-80平方米兩房小戶型產品為主，共新增196套，佔全市總供應量的27%.
作為市場前哨，備案方面同樣大幅下滑。據統計，8月全市住宅新增1386套，新增備案規模11.79萬平方米，環比下降61.38%，同比下降52.88%.新增備案以西區項目為主，備案1386套，規模達5.97萬平方米，佔比50 .62%；市區備案107套，規模1.71萬平方米，佔比14.48%，環比下降86.88%.而三一南方總部大廈商務公寓集中備案，拉高橫琴備案規模，橫琴備案675套，規模4.11萬平方米，佔比34.90%，環比上升40 .26%.
未來金九銀十的樓價如何？8月全市住宅備案均價30772.61元/平方米；市區項目備案均價45790 .31元/平方米；西區項目備案均價16779 .81元/平方米；橫琴區域備案均價44837.05元/平方米。
分析稱，淡季行情下樓市新推成交表現持續低迷，8月全市住宅開盤加推項目8個，共推出1667套房源，環比增長18.56%，與此同時總體開盤去化率卻不足3成。另外，8月商品房開盤當日消化約486套，去化率僅為29 .15%，去化率較7月回升5.4個百分點，但整體去化率仍不足3成，市場延續冷淡局面。
8月成交量價“絕地反彈”
從珠海住規建公佈的網籤數據來看，8月珠海新建住宅網籤面積15.46萬平方米，面積環比下降11.17%.網籤套數1483套，環比下降11.67%.市區網籤4.51萬平方米（413套），環比下降10.28%；橫琴網籤0 .64萬平方米（73套），環比增長5.82%；金灣網籤4.71萬平方米（431套），環比下降15 .06%；斗門網籤5 .60萬平方米（566套），環比下降10 .07%.
不過，上述數據受網籤限制的影響有一定的滯後性。據中原地產監控全市119個項目的成交數據統計，2018年8月全市住宅成交約1152套，銷量環比增長11.95%；從各區域成交佔比來看，西區作為全市的價格窪地且房源供應充足，其成交水平遠超市區及橫琴，引領市場；8月西區總成交719套，佔比超6成，其中，斗門成交545套，佔整體47.31%；金灣成交174套，佔整體15 .10%；市區房價高企且受限於後續房源補給不足，整體成交水平較低，8月市區總成交376套，佔比3成，主力成交片區集中於唐家、南灣，分別成交174套、166套；另橫琴市場8月成交57套，佔全市4.95%.
根據監測，截至2018年8月底，全市均價21606.93元/平方米，環比小幅上升5 .98%，同比上升7.09%.從各片區看，本月唐家片區均價與去年同期相比明顯增長6821.53元/平方米，主要是由於8月區域高價項目相繼入市成交，拔高區域整體價格水平。
多個高價項目入市，唐家價格升幅明顯
區域方面，不少區域保持量價齊升的節奏。市區表現量價走勢同步上揚，8月市區成交住宅3 7 6套，環比增長49 .80%，同比增長44 .06%，市場熱度稍回升。而2 0 1 8年8月市區均價33473.77/平方米，環比增長8.32%.這是由於自調控加碼以來，市區由於庫存規模不大且後續供應體量較小，去庫存壓力小於西區，因此房企讓利幅度有限，價格下行壓力不足，價格持續高企。橫琴樓市表現量升價穩，區域市場熱度較去年同期有所回升。
8月唐家價格明顯上揚。市場量價齊升，銷量環比增長7.41%；受雅居樂國際花園等項目相繼入市及區域高價項目相繼入市影響，市場均價33670 .89元/平方米，環比大幅上揚24.37%.
南灣片區量升價跌，成交量顯著反彈，環比大幅增長3倍。據統計，2018年8月南灣成交住宅1 6 6套，環比增長348%，8月南灣片區新盤入市，刺激成交上行，成交量環比增長349%.近三個月受成交結構影響，價格波動幅度較大。2018年8月南灣區域均價32652.22元/平方米，環比回落12 .89%，同比下降12.94%.
斗門片區量升價穩，8月斗門市場均價15005.79元/平方米，環比基本持平；銷量稍回升，環比增長16.17%.金灣片區則大幅衝高後銷量持續萎縮，價格走勢小幅上行。
庫存量居高不下，未來還有項目要推出
庫存量依舊居高不下，商辦類受限儲備糧更甚。據中原監控數據，2018年8月末全市庫存量208.44萬平方米，按照近6個月的去化速度，庫存去化週期約11 .23個月。其中，受新增供應影響，橫琴庫存增長最為顯著，本月末區域庫存面積為14 .82萬平方米，環比大幅增長22 .47%.全市庫存量仍主要集中於西區，斗門庫存量82 .64萬平方米，佔比39 .65%；金灣庫存量41.52萬平方米，佔比19.92%
此外，值得注意的是商辦類項目更為嚴重。根據合富研究院（珠海）提供的數據顯示，全市在售31個商務辦公項目，截至8月末珠海存量62.6萬㎡，按照前六個月月均成交5 .4萬平方米估算，出清週期約12個月。同時，未來半年約33個純住宅新盤蓄勢待發，預計供應量高達380萬平方米，西區、唐家區域將成為主戰場，市場競爭激烈；而未來半年約19個純商辦新盤入市，預計供應量高達108萬平方米，集中於橫琴、南灣和拱北區域，佔比超9成。
業內分析
蓄勢金九銀十意圖明顯，後勢銷量或增長
中原地產認為，房地產市場政策風向由需求端轉移至供應端，近期各地城市調控均聚焦於土拍市場。自7月起，上海、福州、廈門、成都、武漢等多個城市相繼出臺了未來五年供地計劃；中山雖無相關文件出臺，但近期新供應地塊均增加了商住分離要求，以及用地出讓後實行商品房現售等限制；而珠海2016年10月后土地招拍掛環節已採取限地價競配建等方式控地價，今年8月再次出臺文件，對“供地計劃”“土地節約集約”及“開竣工監管”等方面提出明確指導意見。從前期土地價格、土地供應到後期工程進度等各方面進行規範調控，使得中長期樓市預期可控，助力市場迴歸平穩監控發展。
同時，珠海8月住宅供應萎縮，新增供應量僅7.52萬平方米，同比、環比均大幅下挫超7成；8月樓市量價稍反彈，住宅成交量環比增長11.95%，全市價格受成交結構影響小幅增長5.98%.8月新推成交表現仍不理想，去化率不足3成。9月初，已相繼有7個項目新增備案，新推出市場2073套房源，備案面積20.37萬平方米，新增供應儲備不斷增加，開發商蓄勢金九銀十意圖較明顯，預測後勢銷量增長勢頭較強，樓市熱度或將有所提升。（南方都市報）
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