時代財經APP記者 黃昱
圖：銀城集團董事長黃清平 來源：視覺中國
在樓市調控和融資都在收緊的背景下，中小房企正在上演末路逃脫，尚未完成上市的房企紛紛選擇了擁抱香港資本市場。繼弘陽地產後，又一家來自南京的房企銀城國際控股有限公司（以下簡稱“銀城”）正式啟動香港上市。
9月12日，港交所披露了銀城上市申請文件，這家“偏居一隅”的企業自1993年在南京成立，多年來一直固守在南京和無錫，其自2017年起加速擴張，陸續進入蘇州、馬鞍山、杭州、鎮江、徐州。
銀城尋求擴張的背後是中小型房企在房地產行業規模競爭中的焦慮。2002年至2005年是銀城快速發展的時期，在南京最火熱地段積極拿地，算得上是本土市場的領頭羊。但如今的南京早已不是“地頭蛇”的天下，萬科、碧桂園、保利等全國性房企的加入使得競爭格局大變，銀城逐漸淪為追趕者。
然而，在信貸縮緊、融資困難的背景下，銀城的追趕顯得十分吃力。數據顯示，截至6月30日，銀城的資產負債率高達453.2%，超過了相關銀行融資所規定的資產負債率警戒線，面臨被要求提前償還15.6億元債務的風險。
多位業內人士對時代財經表示，如今國內融資渠道縮緊，在香港上市門檻較低的背景下，銀城“乘風”上市將有助於改善融資情況，對於未來的擴張和多元化佈局均有好處。而考慮到銀城的高負債、盈利能力偏弱以及規模較小等因素，其在資本市場的表現也還存在較大不確定性。
上半年收入僅1.1億元
銀城在5月舉辦的2018年長三角品牌發佈會上提出2018年的銷售目標是達到約200億，未來四五年站穩500億。然而，理想很豐滿，現實卻是骨感的。
克而瑞研究中心數據顯示，2017年銀城的銷售額只有49億元，在全國房企中排在194名。在南京房企銷售排名中，銀城也未能進入榜單前二十。當時代財經向銀城核實銷售額時，相關人員表示不方便透露。
事實上，銀城自2010年開始謀劃轉型發展，積極佈局養老、長租公寓等多元化業務。但囿於效果不盡如人意，2017年起銀城又重新將精力放到了住宅開發上，加大了向外擴張的力度，新進入蘇州、鎮江、杭州、馬鞍山以及徐州，同時計劃自2019年起進入長三角地區的其他城市，如合肥、揚州及常州。
從近年來的收入增長來看，銀城在規模擴張上確實加快了步伐。據銀城遞交的上市申請文件顯示，2015年、2016年以及2017年，其分別實現收益約20.91億元、25.03億元、46.76億元。但是2018年上半年，銀城收入大幅減少，僅有1.1億元。
對此，銀城方面表示，這主要是由於上半年並沒有完成及交付新住宅項目。此外，這或與南京整體市場環境相關，有南京業內人士對時代財經指出： “調控以來，南京物價局對房價的審核趨嚴，新房價格會被壓得很低，所以很多開發商的推盤節奏都放慢了。”
時代財經獲悉，和諸多開發商一樣，銀城下半年的交付會變得更多。據克而瑞發佈的南京房企銷售權益排行榜顯示，2018年1-8月，銀城地產憑藉27.05億元排在第18位。銀城方面表示，“我們絕大部分的收入來自南京及無錫的物業項目。”
此外，截至2015 年、2016年及 2017 年 12 月 31 日止年度以及截至 2018 年 6 月 30 日止六個月，銀城毛利分別為6.4億元、8.7元、7.8元以及0.58億元，毛利率分別為30.8%、34.8%、16.8%及53.5%。
對於2017年毛利率下降的原因，銀城方面表示是由於年內交付的兩個開發項目導致毛利率相對較低。而2018年上半年毛利率增加的原因則是由於兩個在無錫的物業售價增加，以及來自停車位的收入佔總收入百分比增加，其毛利率較高。
資產負債率高達453.2%
為了在規模方面有所作為，銀城在土地市場上也不斷髮力。數據顯示，2015年、2016年以及2017年，銀城土地收購成本分別為5.5億元、6.5億元、14.5億元。截至2018年6月30日，銀城在7個城市擁有28 個物業項目，總建築面積約328.7萬平米。
而值得注意的是，2018年上半年銀城的土地收購成本只有1880萬元，與土地收購成本走勢一致的還有建築成本，截至2015年、2016年以及2017年止年度以及2018年6月30日止6個月，銀城的建築成本分別為7億元、7.8億元、18.5億元以及1900萬元。
這樣“拋物線”式的走勢，在一定程度上或許體現出銀城這家房企的的後續乏力。眾所周知，隨著房地產行業集中度的進一步提升，大型房企無論在融資還是拿地上都更具優勢，疊加樓市限價政策，上半年小型房企的表現明顯更加束手束腳。
除了業務擴張的需要外，銀城融資的急迫性也體現在其有點“危險”的財務數據中。銀城遞交的上市申請文件顯示，截至2015年、2016年、2017年12月31日止三個年度以及截至 2018年6月30日止六個月，其資產負債率分別為141.1%、238.7%、284.9%以及453.2%。
就具體財務指標而言，截至2018年7月31日，銀城總資產為248.9億元，淨資產為19.6億元，現金及現金等價物為19.2億元。另外，銀城總負債為90.5億元，其中兩年內需償還的短期負債為58.4億元，佔總負債比例為64.5%。
與此同時，數據顯示，銀城的借款利息也處於行業較高水平，其中銀行貸款的利率範圍為5.3%-7.9%，其它借款的利率範圍為7.5%-12.0%。
銀城方面表示，資產負債率增加主要是因其業務擴張的需要。然而，資產負債率的增加直接導致銀城超出了若干銀行融資規定的在貸款期內必須維持的資產負債率的上限。數據顯示，截至2018年6月30日，銀城未償還銀行貸款總額為15.6億元。
據悉，基於合同約定，相關銀行有權要求銀城提前償還未付款項。銀城方面透露，截至目前，相關銀行尚未就上述違約授出任何正式豁免，“倘若相關銀行要求提前償還貸款，我們的業務運營及現金流或會受到不利影響。”
戴德梁行南京及杭州公司總經理湯耀光指出，在港交所上市尺度放寬的背景下，有越來越多的房企赴港上市， “如果能夠成功在香港上市，銀城的融資渠道會更多元化一點，融資成本也會比國內更低。”
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