如今的房地產已經出現一個趨勢，很多房企不再一味追求規模，而是開始追求有質量的增長。利潤和規模，都是衡量房企競爭力的重要指標。但是有質量的增長不是一蹴而就的，既需要企業運營效率提速，也需要在加速過程中保持健康和穩健。
中駿是這兩年企業發展穩健增長非常成功的一個代表。從2016年開始，連續兩年的複合增長率在40%以上。剛披露的年中報顯示，中駿今年上半年依然持續了去年穩健增長的態勢，實現銷售額208億元，同比增長34%（2018年1-7月合同銷售金額達到251億）；銷售面積165萬平米，同比增長93%。淨利潤達20億，同比實現翻倍增長，可以說是增收又增利。
規模從小到大，利潤穩健上升，總結起來，中駿的加速度來自於幾個方面的同時發力。
❶ 提前佈局一二線和重點三線的策略保證了較高的毛利率，同時通過多樣化的拿地方式，降低土地成本和槓桿率。手握低價土儲，成為中駿增收又增利的基礎。
❷ 財務穩健。在同等規模的房企當中，融資成本相對較低。
❸ 銷售發力。人才團隊建設和跟投激勵，讓運營更有效率。
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積極增加土地儲備
中駿2020年要衝千億
今天的土儲就是明天的規模。從2016年開始，中駿就開始積極增加土地儲備，亮起快車道的轉向燈。大量低成本的土儲和佈局一二線的策略，讓中駿今年上半年實現了利潤的大幅增長。
根據年中報，2018上半年中駿實現了營收與利潤雙增長，其中營業收入達到了94億元，同比增長15%；應占淨利潤為20億元，同比大幅增加了99%，幾乎翻番。毛利潤也同比增長21%至30億元；毛利率為32.3%，同比提升1.6個百分點。毛利率的增長，和中駿提前佈局一二線城市的策略有很大關係。
1、全國佈局，提前佈局一二線，今年還會加大二、三線熱點城市的投資力度
事實上，近兩年中駿在拿地上一直非常積極，拿地規模在同一個規模陣營的房企中遙遙領先。
首先是拿地量大。2017年中駿總共購入了38個項目，新增土地儲備總建面645萬平方米，為2016年的近4倍；新增土地儲備總價達到322億元，為2016年的近3倍；
而根據最近的年中報，2018年上半年，以315.3億元的新增貨值，將新增貨值排名提升到了第19位，新增地上可建面積507萬平方米，同比大幅增長104%，佔2017年全年的79%；總體土地儲備也上升到1986萬平方米，相比2017年底增長了28%。
目前來看，中駿儲備的彈藥，已經足以滿足企業未來3-4年的發展，為公司2020年衝千億的目標準備了充足的條件。
其次，從土儲結構上來看，此前主要聚焦一二線城市，目前也在擴大投資範圍，投資策略向強三線城市擴展。
其實自2017年，中駿集團將總部從廈門搬到上海起，就開始全面加速全國化發展的腳步。但是過去中駿更多聚焦在一二線重點城市，例如，去年一二線城市的業績貢獻佔比高達68%。土地儲備也聚焦在環渤海和長三角的重點城市，佔比分別為29%、36%。
但是在嚴格調控的環境下，為了擴大規模和對沖風險，中駿在堅持“區域聚焦”的戰略下，也開始擴大布局範圍。
今年上半年新增的31個項目，就主要集中在二線及強三線城市，新進入了無錫、連雲港、揚州、嘉興、九江、唐山和洛陽共7個城市，新進入城市大多數都位於三線，且以長三角城市居多。通過佈局市場表現較突出的熱點三線城市，中駿不僅以較低的價格獲取到了土地，項目也獲得了更大的發展空間。
2、通過多渠道拿地，嚴格控制拿地成本，有效降槓桿
除了積極拓展新市場，在全國化擴張和投資不斷加大的同時，中駿的平均拿地成本也在不斷降低。
據財報顯示，2018上半年，中駿通過多渠道共獲取31個項目，僅重慶一城便獲取6個項目。2017年全年中駿平均拿地成本僅為5200元，拿地成本連續三年降低，整體土儲的平均土地成本降低至3611 元/平。土地成本降低，一方面有全國佈局的因素，另一方面，也是中駿的拿地策略。審慎拿地，以淨利潤率和資金週轉率為投地目標，絕不高價搶地。
更重要的是，通過收併購和合作開發等多元化的方式拿地，非常有效的降低了成本。2016年，中駿全年新增土地9塊，總規劃建築面積168萬平米，其中通過收購而來的佔114萬平米，佔比67.86%。2017年，新增38個項目，其中有9個屬於招拍掛，14個為收購項目。
而合作開發，也讓中駿能夠在不增加財務槓桿的情況下擴大規模。2017年新增的項目中，合作開發的項目達到15個，對降槓桿有很大幫助。其實，近年來發展迅猛的房企，很多都是採用這種方式，例如融創、旭輝，通過多元化的渠道來快速加大土儲。
從目前的情況來看，上半年中駿的年度目標完成率比較高，達到了48.56%，在房企當中排在前列，據悉下半年供貨節點將更為密集，實現年度500億的目標可期，為公司的千億目標達成奠定了基礎。
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穩健的財務策略
不斷提升信用評級
事實上，去年以來，由於融資渠道收窄，成本升高，不少房企感覺壓力山大。為了緩解緊繃的資金鍊，借入高成本的資金，利潤被吃掉大半。
相反，利潤增長較高的房企，近兩年來大都較好地控制好了自身財務的安全邊際。
中駿也一直堅持穩健的財務策略，一方面能夠保證安全，另外一方面通過良好的財務表現，能夠持續提升融資能力，讓中駿有能力抓住市場機會。
1、負債降低，有效控制財務成本
2017年，中駿的淨負債率下降了8個百分點，降至72%，2018年上半年中駿負債比率進一步下降至69.2%，低於行業水平，同時持有現金達到170.7億元。負債率的下降，降低了公司的財務成本，也成為利潤持續上升的一個因素。
2、評級不斷提升，融資能力提升
良好的財務表現，讓中駿也得到了資本市場的認可。上半年，標準普爾調高中駿集團信貸評級至B+；德意志銀行、花旗、麥格理、匯豐、海通證券、海通國際、招銀國際紛紛給予中駿集團買入評級。2017年，中駿的平均融資成本從2016年的6.8%下降到約6.5%。
負債率的下降使得利潤回升；評級機構提升其信用評級；信用評級提高又意味著融資成本可以更低，相互促進。穩健的財務管理、穩步的規模擴張，也為下一步集團轉型創造良機。
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全80後一線總經理團隊
啟動跟投激勵計劃
實現有效穩健增長
俗話說，不破不立，很多房企也想提速，但是運營效率的提升，需要一股強勁的勢能來打破原有的企業文化和格局。創造轉型的加速度，更要突破舊有制度的禁錮。
中駿的高增長，一方面來自一支精心打造的團隊，另一方面也在於給予了團隊充分的激勵，讓企業每一個細胞的活力都調動起來。
1、3年千人計劃，打造業務驅動型的人力資源體系
2017年，中駿把總部搬到上海，一方面是為了全國佈局戰略，另一方面就是為了人才戰略。
因為上海是個人才高地，能夠找到更優秀的人才，這和很多從區域走向全國的房企思路是一致的，但是中駿把人力資源體系的構建上升到了企業核心戰略的高度，董事長黃朝陽甚至表示，自己把40%、50%的時間都放在這一問題上，花了大量時間去招人、面試，對於中駿來說，實現千億目標的核心就是團隊建設。
目前中駿已經建立了一支全80後的一線總經理團隊，現在有14個城市公司總經理為80後，其中，分管土地拓展部和營銷管理部的執行總裁王勐是1986年出生的，是中駿集團領導層中最年輕的一位。幾乎可以說，中駿是房地產行業最敢啟用年輕人的企業。
為了培養自己的嫡系部隊，中駿還建立了“千里馬”和“啟航生”的管培生體系，每年從學校招聘優秀的人才，並從基層開始培養。在中駿，一名管培生，會配備兩名導師和一位帶教人，他們會參與管培生在中駿的全程發展，並且為他們量身打造培訓課程，最終通過績效考核機制選拔出中駿的中堅力量，挖掘中駿未來的領導者。
2、啟動跟投激勵制度
除了大膽啟用年輕人，中駿還啟動了多維度的激勵機制，用跟投（項目維度）、利潤共享（經營維度）等激勵機制，去促進員工和公司的共同發展。
2017年11月，中駿開始項目跟投機制，各個城市公司的管理層和集團管理層參與項目的投資，啟動跟投項目預計達46個。通過共同投資、共享收益和共擔風險，在保證工程質量的前提下，平均拿地到銷售週期從8個月加快到6-7個月，大大提升了運營效率，週轉速度的加快也成為業績增長非常重要的一個因素。
同時，為了進一步讓銷售發力，中駿加大了快開項目的獎勵幅度，獎勵標準由公司總部根據各項考核結果計算。
3、積極開拓新業務，多元經營
今年7月13日，“中駿置業控股有限公司”正式更名為“中駿集團控股有限公司”，可以看出，中駿所謀甚遠。
事實上，除了地產傳統業務，中駿也在多元經營上發力。去年以來，中駿集團提出構建“Fun+幸福生活生態圈”，佈局方隅長租公寓FUNLIVE、聯合辦公FUNWORK、超燃健身FUNSUPER及大健康等新型業務板塊。
其中長租公寓領域，中駿已進入上海、北京、南京、杭州、泉州等各大城市，計劃未來三年關注佈局一線和強二線城市，運營房源5萬間。未來發展方式上，中駿將會輕重結合，通過將長租項目出售給旗下基金運作，以實現全國範圍內長租公寓FUNLIVE方隅的快速佈局，此外也減輕了企業財務負擔，降低了運營風險。
在聯合辦公方面，目前中駿旗下品牌FUNWORK聯合辦公已覆蓋北京、上海、深圳、杭州、重慶、成都、西安、武漢、廈門、蘇州、鄭州等核心城市，定位中高端創業人群。2018年全年計劃拓展到20萬平米。
這些快速成長的新業務，正在快速擴大中駿的地產版圖。而且目前各業務板塊之間也有著很好的協同作用。在未來的幾年裡，中駿集團將繼續投資5億打造iFun智能互聯平臺，將目前的多元化業務，包括居住空間、辦公空間、健身健康空間、醫療、教育進行打通，打造一個“Fun+幸福生活”生態圈。
這個生態圈的建成，不僅能夠讓各業務板塊形成互依互補的關係，也能滿足未來智慧生活在衣食住行方面的全方位需求，助力企業持續的穩健增長。
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