讓人有些意外的是，今年中期業績發佈會上，孫宏斌都變得比較剋制了。去年大手筆買入5252.5萬平方米土地、斥巨資“馳援”王健林和賈躍亭的融創，今年中期業績發佈會的關鍵詞是

三四線樓市的拐點要來了！

最近，融創董事長孫宏斌在融創中期業績發佈會上談到，“本次房地產市場調控嚴峻程度超出人們想象，且不斷加碼的調控政策，正改變市場預期……”

其實，在2016年之後，融創拿地步伐全面放緩。原因是，孫宏斌預測樓市即將發生變化：

第一，這次宏觀調控的嚴峻程度是超乎想象的，政策沒有放鬆的跡象，有些地方還在加緊。

第二，隨著政策的持續，消費預期、購買預期也會發生變化。

而如今這些預測正在一一應驗。

對於拿地方面，融創投資區域仍堅持以核心二線城市以上為主。其實，早在2015年，孫宏斌就明確表示：不會進入三四線城市，即便二線城市，也需要優選進入。

在這次中期業績會上，孫宏斌更是直言不諱：

在當前“堅決遏制房價上漲”為房地產市場總基調下，現在樓市的預期確實在發生了改變，房企拿地熱情減淡，各地房屋成交量也持續萎縮，購房者的觀望情緒明顯。

進入下半年以來，維持三四線城市房價快速上漲的支點正在發生改變。隨著去庫存任務基本完成，棚改貨幣化安置逐漸淡出，支撐三四線城市房價上漲的動力將會減少一大半！

實際上，一些作為人口淨流出的三四線城市的房產，根本沒有想象中的有價值。

選擇一座城市，就相當於買了一支股票，就是看這座城市未來的發展。雖然城市化進程加速會使一部分農村人口流入，但是人口是跟著產業走的，三四線城市很難有媲美一二線城市的產業集群。事實上，現在很多三四線城市一直處於人口淨流出的狀態。

對於那些炒房客來說，購置房產的流動性是他們投資的關鍵。當三四線城市房地產市場流動性大打折扣，這裡也不再是他們青睞之地。

下半年這四類城市最有潛力！

面對市場的複雜多變，很多購房人心裡都有個疑問：房價還會漲嗎，哪些城市的房子值得買？

影響房價的因素有很多，短期看金融、調控政策，長期看人口、經濟基本面，此外還有地理位置、城市發展規劃等。

年初的時候，任zhiqiang在某論壇上表示：越出政策的地方房價越漲，他強調了政策對於房價的影響，然而政策帶來的房價上漲可能只是一時的，弄清楚影響樓市的長遠因素，才能實現細水長流。

1、地理位置好，多區域協同發展的成員城市

從歷史經驗來看，中國樓市前期的發展重點集中在高級別城市，如一線城市北上廣深，再擴散到周邊城市和一些副省級、直轄市，比如到後來分別以北京、上海、深圳為核心形成的京津冀、長江三角、珠三角城市群，以及杭州、南京、成都等省會城市。

大城市的限購政策，使得部分需求外溢到周邊的城市，這樣一方面緩解了大城市的人口壓力，另一方面也帶動了周邊城市的發展。可以預見的是，未來城市間將會朝著協同合作、共建共贏的方向發展，處於城市圈內的城市相對更有優勢些。

2、人口流入量大的城市

有人的地方才會有需求，根據CRIC研究中心發佈的報告顯示，房地產投資前景排名前50 的城市擁有全國36%的常住人口，集中了61%的房地產開發投資。其中，鄭州的常住人口增量排進前十，但卻是人口基數最低的城市，基數低增量大，即使在住宅供應量增加的情況下，鄭州的樓市庫存消化週期仍降低了1.49年，說明人口流入對於城市樓市需求的拉動效應顯著。

3、產業發展有活力的城市

有人口支撐，接下來的產業發展為人才解決就業需求，目的就是為了留住他們。以杭州為例，這裡有著成熟的電子商務產業鏈，為年輕人提供了數以萬計的工作崗位，說它是個“有活力”的城市也毫不為過，也難怪近兩年將杭州列為 “第五個一線城市”的呼聲不斷。

4、有政府政策支持的城市

此外，政府對城市規劃推進作用，也影響著人才流入和產業發展。比如今年多個城市出臺了人才引進政策，還有設立經濟特區，以及軌道交通建設，尤其是這最後一個，實際上是提升城市硬實力的重要手段，目的就是為了加強城市間的資源、人才交流，對於樓市的影響也可見一斑。

CRIC研究中心的報告顯示，已有地鐵建設的城市綜合實力較強，大部分城市的投資潛力排名都在50名內。

如果說地理位置是先天的優勢條件，那麼人口、產業、政策就是後天培養的優勢，兩個都佔了的話，那真是佔盡了天時、地利、人和，想低調都不行了。

南昌全力打造大都市圈

發展將全面爆發！

1、關於高鐵

而，江西省未來三年也將迎來交通大爆發！

近日，據消息，江西省鐵路建設三年攻堅行動計劃將全面實施“853”工程，全力推進在建的6條鐵路（昌吉贛客專、蒙華鐵路、贛皖鐵路改線、贛深客專、安九客專和興泉鐵路）；力爭新開工4條鐵路（昌景黃高鐵、昌九客專、長贛鐵路、瑞梅鐵路）；開展前期研究7條鐵路（常嶽昌、昌福客專、吉撫武、興永郴贛、咸宜井、鷹潭-建寧、六安-景德鎮）。作為省會城市，南昌將是高鐵建設最大受益城市之一。

2、關於地鐵

目前，南昌軌道交通2號線後通段將於2019年實現全線貫通，3、4號線建設正在穩步推進，而第二期建設規劃調整編制，1號線延伸至機場、2號線延伸至南昌東站、3號線下穿瑤湖至麻丘、4號線是否延伸至灣裡區抑或是象湖新城，將有希望。2020年之後，南昌軌道交通第三輪建設規劃或有望報審。

3、關於城市道路

作為“一環線”快速路網幹線中重要組成部分——前湖大道快速路已通車。近日，據，中共南昌市委十一屆五次全體（擴大）會議消息，南昌提出今後要1小時通達都市圈內所有縣城，打造“半天工作生活圈”。

今年年底前，南昌將力爭天祥大道南延、南外環高速公路通車；作為城市“一環”線最後一塊拼圖——洪都大道快速路正加速施工，力爭在明年上半年主線拉通；力爭推動昌西大道、昌南大道快速路改造、昌九高速城區段改造二期等項目在明年陸續竣工；明年

同時，如期啟動沿江中大道、二七過江通道、艾溪湖隧道等過江通道項目建設；提前謀劃西二環高速公路、九洲高架快速路東延、莘洲大道、高新大道快速化改造及南延工程、天祥大道南延至南外環等項目，待條件成熟時開工建設。到2020年，基本建成城市“三環”快速路。

4、關於南昌大都市圈

作為江西的省會，也是江西未來發展的重點城市之一。近日，省委十四屆六次全體（擴大）會議上提出，以融合一體的大南昌都市圈為引領。“一圈引領”指以南昌為核心，以贛江新區為引擎，以九江、撫州為支撐，以一小時交通時空距離為半徑，聯動豐樟高、鄱餘萬等周邊縣市，打造融合一體發展的大南昌都市圈。包括南昌市轄區、撫州市轄區、南昌縣、新建區、安義縣、奉新縣、高安市、豐城市、樟樹市、靖安縣、進賢縣、東鄉區、餘干縣、永修縣等，總面積約2.3萬平方公里。

隨著近期南昌實施最新的人才引進和各種低門檻落戶方式，未來將吸引更多周邊及其他市縣外來人口的流入。同時，在城市發展水平和綜合實力方面，南昌已然排在全國百強城市排行榜中穩居第38名！（詳見華頓經濟研究院發佈2018年中國百強城市排行榜）

未來，南昌將全力打造大都市圈，發展可期！

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