戰略就是選擇，人生就是選擇。選擇，要堅決；捨棄，更要堅決。
文 / 華商韜略 畢亞軍
去年9月20日之後，孫宏斌再也沒在他的微博上說過話，聚光燈下也少了些他的身影；曾以生猛著稱的融創也是越來越安靜，越來越顯出它此前被生猛遮掩的老辣。
整體合同銷售額同比增長76%至1915.3億元，權益合同銷售金額同比增加83.7%至1378億元；營業收入465.8億元，同比增長215.3%；歸母淨利63.6億元，同比增長389.3%……有息債務整體下降95億，手握賬面現金高達874.2億……
這是融創中國（01918.HK）2018年上半年的成績單。成績單的背後，已有人將其列為內地房地產巨頭中最值得看好的價值標的。
【大併購大合作的大崛起】
2013年9月4日，69輪競拍後，融創以21億元配建27.8萬平方米醫院面積，一舉拿下農展館北路8號住宅地塊。經綜合折算，其樓面價高達73099元/平米。當時的市場已有悲觀情緒蔓延，融創此舉因而備受爭議。
但站在融創年銷售額超過500億門檻上的孫宏斌，並沒把腳步停下來，而是以大併購大合作，讓融創成了業內首家依靠併購合作進行規模擴張的公司。
此後至今，融創先後完成了對重慶中渝置地、武漢美聯地產、西安天朗、深圳萊蒙國際、融科智地、海航地產等眾多地產企業的併購或項目收購，並投資樂視，收購萬達13座文旅城……合作方面則將夥伴從區域地產商、民營地產商一路拓展到金茂、保利、葛洲壩等央企地產商，合作領域也越來越廣。
目前，融創已累計與203家機構開展了併購或項目合作，由此帶來的規模和版圖擴張，也是它從2013年的銷售500億、行業前10名開外，衝進2017年年銷售超過3600億、全國房企排名TOP4的關鍵支撐。
如今，併購擴張被認為是孫宏斌做得最正確的事。其正確的關鍵在於孫宏斌對大勢的把握，以及併購合作的創新踐行。
融創的併購基本上都是緊密圍繞以下策略，以鐵的紀律堅定地執行，包括：只在房價升值潛力相對較大的一二線城市選擇標的；只選擇具有優質土地儲備、價格偏低且符合公司戰略方向的項目；側重可儘快上市銷售的項目、側重股權併購，以減輕財務壓力。在萬達一案中，甚至把財務壓力減輕到讓萬達借錢給自己。
這些策略的貫徹，讓融創通過收併購在自己的戰略方向內，以更快的時間拓展了業務版圖，獲得了大量物美價廉，甚至馬上可以產生大量現金流的優質土地和項目，既保障了收併購的規模擴張與財務安全，也保障了收併購後的發展與利潤空間。
2018中期報告顯示，融創的土地儲備規模已達2.31億平米，總貨值3.29 萬億，其中超過92%位於供求關係健康的一二線及環一線城市，而這其中的70%都是通過收併購合作獲得，並且平均成本只有4470元/平米。2018年上半年，融創通過合作模式獲得的土地綜合成本更是降低到了3620元/平米。
這也是行業整體調控下，融創逆勢實現銷售數據、營業收入、淨利潤和毛利率全方位提升，開創出新的“融創現象”的關鍵之一。
而這種全方位提升，對融創來說，應該才是好戲剛剛開始。因為過去15年，孫宏斌和融創還練就了另一套更加過硬的策略和本領。
【高端路線的高確定和高利潤】
融創和孫宏斌更加過硬的策略和本領，源自他們15年前對融創要如何贏在未來的定位，以及對此定位的不斷強化。
融創能在高擴張中確保財務安全，很大程度上是依靠了公司能夠快速消化併購項目，進而產生足夠的現金流的支持。比如，它能應對好2016至2017持續巨資收購的財務壓力，很大程度上就是仰仗了它一年3600億的銷售業績。而孫宏斌能對其銷售業績如此有信心，靠的也是融創更有確定性的市場定位。
柳傳志曾經評價孫宏斌是“能審時度勢，一眼看到底的人”。孫宏斌對融創的市場定位和發展節奏把控，讓這一評價有了很好的印證。
融創創立之初，領跑市場的地產企業基本都還把目光鎖定在剛需和中低端市場為主的規模增長之上，但孫宏斌卻跳出當時的格局看未來，
將高端和高品質作為融創建立差異化競爭力，卡位市場，制勝未來的根本。拿下農展館地塊的2013年，融創進一步提出了“品質點亮價值”，堅持高端精品的戰略，並以農展館項目開始了融創TOP系產品——北京壹號院的打造。
此後，被外界重點關注其擴張動作的融創，始終在圍繞高端精品進行著業務聚焦與進化，並且自行創立涵蓋1500多個高於質量標準的《質量內控體系》，採用更嚴格科學的方法確保每個產品都擁有過硬的品質。
如今，融創已成功推出壹號院系、桃花源系、府系、桃源系、九府系等多條具備行業影響力的產品線，成為高端市場的典範；在賽惟諮詢的客戶滿意度調研中，其評分也高達92分，同樣是行業最高水平之一。
這兩年的孫宏斌，無論記者提問什麼，也都不忘把話題轉移到產品和服務之上，大談特談“投資美好生活就是投資詩與遠方”。
這樣的定位、產品力和服務力，讓融創成為頭部地產公司中唯一以高端精品撐起幾千億體量的業者，不但做實了“中國家庭美好生活整合服務商”的定義，也在市場越來越往中高端和改善型集中的地產下半場拿到了贏得競爭的主動權。
“投資美好生活”於是變成了強勁的業績增長、不斷提升的利潤率。業內、投資者，以及國際評級機構也因此不斷更新著對融創的觀感，提升著對融創的評級。
今年1月和6月，穆迪先後兩次提升融創評級展望至“正面”，4月，標普提升融創評級展望至“穩定，惠譽提升融創債券評級至BB-，並表示將考慮進一步提升其評級展望。5月，融創被正式納入恆生中國（香港上市）25指數。德銀、中金、花旗、大摩、美林、野村也都發布報告看好其後勢。而且大家改變觀感的理由也都一致：
看好融創在一二線城市高端市場的領先品牌和市場地位；看好高質量的土地儲備及業績持續增長帶來的充裕的流動性，將支持融創的財務狀況持續改善，槓桿率穩步下降，毛利率持續提升，並對其未來五年樂觀。
而在華商韜略看來，看好融創的理由其實還可以更簡單：
過去10來年，中國核心城市的房價和地價是不是一輪接一輪地漲，一輪更比一輪漲得高？這些城市乃至整個樓市是不是也都越來越往高端精品走？
如果，答案是肯定的。
假若有一家地產企業在這些年裡把握一切機會，調動一切資源，在這些城市積累下龐大而低成本的土地，並且以高端精品為定位練出過硬本領，能夠不斷將這些土地變成高端也是高價值的精品貨如輪轉地賣出去——
這家企業該不該被看好？
【悲觀中的樂觀與堅定】
“我真的不是一個激進的人，我骨子裡是一個偏理性的人，厭惡風險，自己開車很慢，不允許司機開快車，過馬路一定等人行道綠燈。之所以被認為激進是因為我覺得沒想好的事堅決不幹，想好的事就堅決果敢的去幹……”
2013年8月7日，當孫宏斌因為提速規模化被外界認為激進時，他在微博上寫下了這樣的話。
這條微博發出不到1個月的9月5日，剛剛拿下北京農展館項目的融創，一天之內參加了蘇州、杭州和重慶七塊土地的競買，但最終，除了以相對低價拿到重慶的一塊土地，杭州和蘇州的項目，孫宏斌都因“價格遠超預期”而放棄了。
這就是常被外界認為激進的那個孫宏斌，也是常被片面理解的孫宏斌。
事實上，有過順馳教訓的孫宏斌，對房地產市場可一直是偏向審慎與悲觀。放棄蘇州和杭州項目後，他就曾寫道：“我一直對房地產市場悲觀，因為房地產行業不可能在經濟下滑壓力巨大的環境下一枝獨秀。”強調地產企業要慎重做決定，融創堅持做高端精品，就是在“有選擇有判斷有紀律，執行得也很堅決。”
2013年，孫宏斌還在香港作了一個主題為“不確定市場環境下的選擇”的演講，強調的依然是市場風險越來越大，選擇需要更加慎重：“投資者需要選擇行業，選擇企業；開發商要選擇城市選擇產品選擇時機。選擇不同結果不同。”
對整體偏向悲觀的孫宏斌，對自己的選擇堅定地樂觀。
當王石因為農展館項目提示要小心了，他的回應是：“我們繼續看好北京上海，尤其是北京上海的稀缺地塊。”並且再次強調：“其實戰略就是選擇，人生就是選擇。選擇，要堅決；捨棄，更要堅決。唯如此，才可能做成點事。”
後來的事實證明，他的堅定樂觀甚至都樂觀得保守了。
當2015年農展館項目被打造成北京壹號院推向市場時，其一期售價高達15萬-20萬/平米，開盤當天，首期房源就全部售罄，成交金額達10億。此前被認為要燙手的項目，眨眼成了賺錢的典範。
有趣的是，去年12月孫宏斌被邀請發表演講時，時隔差不多5年後，他的演講主題依然是“不確定市場環境下的選擇”，觀點也依然一如既往地堅定：
對整體偏向悲觀，對融創堅定地樂觀。“融創的地比別人便宜，產品、品牌又比別人好，溢價能力強，銷售能力也強，就沒有那麼高風險”。
在8月31日的中期業績發佈會上，孫宏斌依然是堅持了這一觀點。他直言自己對市場是非常非常悲觀，未來幾年，房地產行業的業績將嚴重分化，但融創壓力不大。被問到該買房子，還是該買股票時，他更直接回答：
“有購房需求的，比如結婚，可以買。如果投資，還是買股票好，比買房子好很多。”孫宏斌說：“三四五線城市冷得比較快，而且現在限價，開發商按照這個賣的話就會虧錢。我們主要在一二線城市，就算按照限價賣我們基本也都是賺錢的，壓力不大。”
融創今年前7月的銷售業績，也印證了孫宏斌的話。期間，公司完成銷售2254億元，綜合融創2017年1-7月的銷售才佔全年銷售數據的37%，以及2018年下半年共有369個項目4912億可售資源來考慮，這一業績已讓其全年4500億銷售目標的實現沒有懸念。
再結合房地產行業會計處理都是結轉收入滯後於銷售，高端房地產價格依然堅挺等因素考慮，這個業績也為其未來兩年的收入、核心淨利持續釋放提供了保障。
孫宏斌早年曾談到獨立判斷的重要性，他說，“每個人都有自己的看法和判斷。但是當問判斷依據時，大都是從報紙網絡來、從專家學者來、從朋友處聽來。我們是應該聽靠譜人的意見，但更應該自己調查分析和判斷。判斷錯了，怎麼幹也幹不對。”
獨立的調查分析和判斷，從整體的不確定中尋找更確定，有選擇有判斷之後要有紀律，執行很堅決，這是孫宏斌的經驗。
而放眼當下整個的經濟，又何嘗不是更需要獨立的調查分析和判斷，更需要從整體的不確定中尋找更確定……
中國之大，行業之多，每個地方，每個行業的情況都不一樣，而具體到地方、行業、企業，又都是更加各有千秋。可事實上，有多少人不是開口閉口就是中國怎麼樣，房地產會怎樣，沒有前置，沒有侷限和針對的討論，而眾多的聽者，有多少不是無論天南地北就直接對號入座，信以為真。
這也是今天再看孫宏斌，最值得看的地方。
就在去年，融創還曾因為一系列的大收購被認為存在財務風險。
從當時的財務風險到如今的價值標杆，甚至是最應該被看好的內地地產標杆，這麼短的時間，這麼大的逆轉，但融創其實還是那個融創，孫宏斌也還是那個孫宏斌。
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