每到港股業績公佈期，市場表現總是起起伏伏，有的公司業績造好，市場唱多聲音不絕於耳，股價直衝雲上，有的公司業績不佳，投資者用腳投票，股價馬上一地雞毛。業績期裡很多行業，很多公司都非常值得看，透過這些公司的微觀表現，我們也能夠更多理解整個宏觀經濟，理解一個更"真實的中國"。而對於過往拉動經濟發展引擎的房地產板塊顯然是這其中不容錯過的。
正值中駿集團公佈業績，這家從福建泉州跑出來的房企，近年來無論在規模、佈局、還是多元化等等方面都表現的可圈可點，展現出了房企面臨下半場競爭所具有的極強的求生欲和發展後勁，作為房企新時代的行業黑馬，中駿究竟做了什麼，值得一探究竟。
一、拐點已至，中駿的蝶變時刻
中駿集團是一家從福建泉州起家的房企，有著逾30的發展歷史，公司總部在上海，其業務體系涵蓋商業地產、文化旅遊地產、產業地產、住宅地產、長租公寓、聯合辦公、健身與大健康等新型業務板塊及物業管理，擁有國家房地產開發一級資質和國家物業管理一級資質。
近年來，中駿的發展速度明顯增快，體現在合約銷售上，過往連續兩年在銷售額增幅上都在40%以上，2017年公司實現合約銷售332.47億，同比增長41.3%。今年公司將銷售目標定在了500億，同比增長為50%，公司同時計劃2020年之前實現千億銷售規模。
今年上半年中駿的銷售處在穩步推進狀態，前七月中駿已經實現合同銷售累計約251.02億元，達到了全年目標的一半。房地產上下半年的銷售往往成四六開，隨著下半年整個房地產市場的回暖，尤其是金九銀十這樣的傳統銷售旺季的到來，按照當前的銷售節奏，中駿達成今年的業績目標問題不大。
另外具體來看公司合約銷售的情況，按城市分，業績主要帶動城市為北京、天津、泉州、漳州；而按城市級別分，銷售佔比較大的地方為三四線城市，佔比43.7%，二線城市佔比37.7%，一線城市則為18.6%。觀之去年同期，一線城市佔比就高達48.4%。由此變化也反映出公司在一線及熱點二線城市受到嚴厲調控的情況下，積極加大了對非熱點二線及三、四線城市的推盤，從而帶動了這些城市的銷售大幅增長。值得注意的是，二線及三、四線城市今年上半年同比增幅分別達到了97.7%及124.6%，展現出非常強勁的銷售增速。
此外再按區域來看，公司今年上半年在環渤海經濟圈的銷售佔了主要部分，區域內合約增速高達87.7%，銷售佔比達到了52.1%，其次此前的本土陣地海峽西岸經濟圈也表現不俗，佔比達23.4%。
再來看收入方面，合約銷售的快速增長也推動了公司收入的持續走強，今年上半年，公司實現收益94.14億元人民幣，同比增長15.3%，表現較為穩健。
分業務類別看，物業銷售收入的增加仍然是導致收入增長的主因。上半年，公司物業銷售收入增長14.6%至91.33億元，公司租金收入增長23.8%至7507.7萬元，物業管理費增長14.2%至1.42億元，項目管理收入增長5.9倍至6340.9萬元。
淨利潤這塊，公司表現十分強勁，今年上半年中駿實現淨利潤20.2億元，同比增長99.3%，這已經相當於是去年淨利潤的將近六成，同時也基本與16年全年的淨利潤相當，由這也反映出公司利潤水平高速的增長狀態。
上半年公司毛利率由去年同期的30.7%增至32.3%，繼續穩步上揚，財報指出毛利率上升主要是由於期內交付一線城市產品毛利率較高所致。從今年上半年確認的收入來看，去年公司在上海、天津、杭州、南昌的確認物業銷售金額佔比累計就達到82.4%了，這基本也反映出公司在這些一線城市獲得了較高的利潤率。
值得注意的是，自2016年以來，中駿的毛利率開始穩步提升，較此前幾年持續下降呈現出明顯的轉折態勢，這一方面反映的是公司合理的銷售佈局和有節奏有計劃的推盤帶來的效果，同時另一方面也是公司運營能力不斷提質增效的展現。
這一點也可以從公司的核心利潤率也可以看出來，從15年的拐點開始，近幾年中駿的核心溢利率一直在持續走高。公司
今年上半年核心利潤率也繼續維持在高位，由17年上半年的13.3%增加0.2百分點至13.5%。
從上面一系列數據可以看出，中駿這幾年已經處在了較為高速的增長階段，規模不斷擴大的同時，盈利能力也在持續增強，可謂是步步為營，展現出來較為強勁的增長態勢。而去年年末公司還喊出"千億級規模"戰略，計劃2020年突破1000億元，中駿已經開始全面起航，飛速發展，迎接蝶變時刻。
二、土儲持續蓄力，三年衝刺千億
土地是房企的生命線，中駿千億口號的背後必然需要有強大的土儲支撐。公司近年來在土儲開拓和佈局的動作同樣也頗有亮點。
今年上半年公司在土地拓展上繼續實現大跨步發展，半年內共計新增31個項目，並主要集中在二線及強三線城市，總土地成本約為262.71億元（本集團應占土地成本約為88.13億元），地上總可建面積約為507萬平方米。
從公司拿地表現來看，中駿保持著較為靈活審慎的拿地策略，公司並沒有盲目高價的拿地，而是通過多渠道的方式增加土儲，今年新增的31個項目平均土地成本為5181元每平，由於公司佈局的各經濟圈的平均土地成本和售價仍然還有較大的價差，公司的利潤空間相對來說也比較大，未來隨著這些土地不斷開發銷售，也為公司提供了較為確定的增長預期。
截止今年6月30日，中駿集團擁有土地儲備總規劃建築面積已經達到約1986萬平方米(集團應占總規劃建築面積合計約1091萬平方米)， 較為龐大且持續拓展的土地儲備也為公司實現千億規模打下了堅實的基礎。
公司除了在土儲成本上表現相對較低外，其在佈局上同樣也各有側重點，反映了公司較為明確的戰略規劃。目前公司重點發展區域為長三角經濟圈，在當地土儲成本佔總土儲成本（不包括投資物業）達到了40.7%，其次則為環渤海經濟圈土儲成本佔比達28.3%。而分城市級別看，二線城市土儲成本佔比最高，達到了63.4%，一線及三、四線城市則相對持平。
中駿的拿地策略是"區域聚焦，多業態發展"，公司一方面持續推進全國化佈局發展，積極進駐新興潛力城市，豐富公司土儲的多樣性，尋找更多新的市場機會，而另一方面，其也在不斷鞏固已有重點城市的根基，如天津、重慶、杭州等，不斷在區域內做大做強。公司佈局的這些城市往往經濟發展較為快速，人口也呈現不斷流入的態勢，住房需求較大，房價也有較大的增長預期。
值得注意的是，公司近年來在衝刺規模的同時也保持著高週轉的良好姿態。公司2018年中期存貨週轉率為0.48次，總資產週轉率為0.12次，應收賬款週轉率為122.98次，均處於房地產業內較高水平。
公司規模與速度並重，在優質土儲的助力下，不斷提質增速實現了業績的快速增長，隨著中駿持續深化戰略佈局，公司業績還將迎來新的爆發，規模破千億也將指日可待。
三、多元化佈局，築夢未來可期
中駿穩健經營數十載，厚積薄發展現了高速的發展姿態。然而隨著地產黃金十年的結束，房地產企業轉型已經成為大勢所趨，中駿瞄準這一點，早早佈局，目前公司已經在多元化、產業化、國際化上邁出了多重步伐，並卓有成效。
在2017年中駿還正式確立了"Fun+幸福生活"生態圈戰略，全面佈局聯合辦公FUNWORK、方隅長租公寓FUNLIVE、超燃健身FUNSUPER以及中駿大健康產業，旨在建立集居住、辦公、健康及消費為一體的生態圈；同時，中駿集團還計劃將在未來3年投資打造iFun智能互聯平臺，打通包括居住空間、辦公空間、健身健康空間、醫療、教育在內的聯動關係，滿足未來智慧生活的全方位需求，提高客戶粘性，全面實現企業的穩健增長。
今年6月中旬，中駿還曾公告更名計劃，公司由中駿置業更名為中駿集團，其目的則是為了更好反映公司目前的業務狀況，更好地提升中駿企業形象及日後業務發展。而公司在聯交所買賣股份的名稱也已於8月27日上午九時正式生效。
值得注意的是，今年中駿多個多元化業態穩健落地，部分項目更是展現出高舉高打的姿態，極具發展前景和爆發力。
如在長租公寓方面，公司方隅長租公寓目前已經進入北京、上海、昆明、杭州、泉州、濟南六大城市，並計劃在未來三年內佈局廣州、廈門、南京、武漢、成都等一、二線二十多個城市，運營公寓房源5萬間。而就在6月20日，中駿還與旭輝集團簽訂戰略合作協議，未來將在土地市場、項目開發等方面合作。而兩家公司在長租公寓同樣也有極強的協同效應，旭輝今年還計劃入市2萬間房源，兩者強強聯合卡位新風口，未來勢必也將在這一領域碰撞出更多的火花。而對於中駿而言，長租公寓未來帶來的穩定現金流也將極有可能是助力其業績增長的重要爆發點。
另外在聯合辦公上，中駿的FUNWORK目前已經實現全國化佈局，覆蓋到了北京、上海、深圳、杭州、重慶、廈門等多個核心城市，公司還計劃今年全面要拓展到20萬平方米。此外在超然健身這塊，中駿今年也已經計劃佈局6個城市，包括北京、上海、廈門、南昌、泉州、石獅，未來在這一塊也將成為一大亮點。
由上可以看出中駿在多元化轉型上展現出了較為積極的姿態，而項目落地速度表現的也是相當之快，從這點而言，中駿儼然已經站上了房企轉型的風口前列，未來也將極具想象空間。
最後值得一提的是，隨著公司多元化的投資佈局，尤其是在輕資產服務型產業的發力，中駿財務指標也得到明顯的改善。
中駿的淨負債率今年上半年進一步下降，目前為69.2%，處在行業低位。公司融資成本也由去年上半年的7.2%降到了今年上半年的6.4%。
截止6月末中駿債務總額較去年年底增加86.5億至301.7億。在國內融資渠道趨緊的背景下，公司的融資表現可謂不俗，而這也得到了國內資本的高度認可。上半年，標準普爾還調高了中駿集團信貸評級至B+；德意志銀行、花旗、麥格理、匯豐、海通證券、海通國際、招銀國際則紛紛給予中駿集團買入評級，對中駿集團未來發展前景表示看好。
可以看出插上多元化之翼的中駿已經卡位一個個新風口，佔領了房企轉型時代面向未來的制高點，有望實現新的騰飛。
結語：
隨著中報業績的出爐，優異的業績增速帶動中駿市盈率下降。而從近幾年表現看，公司還將有望維持業績高增長的姿態，投資人可以享受到公司估值修復和業績增長帶來的較強的收益預期，另外公司目前也處在破淨狀態，有著較高的安全邊際。
公司近年來在住宅開發領域不斷實現規模突破，如若按照純地產開發企業的估值來算，PE仍然還有較大的提振空間。此外公司多元化業務的佈局也是中駿未來盈利的亮點，公司價值亟待市場發現。
今年中期公司擬派息擬每股派現港幣7分，去年同期為港幣6分，派息比例處在行業平均之上，而截止2018年6月30日，中駿集團的淨資產收益率亦達30.5%，處於行業領先地位。從種種數據來看，中駿這隻估值具備較高安全性，且企業自身也處在高速發展中的投資標的，可以給與關注。
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