《北京學區房》全劇終？

2018-04-27 21:30:26 北京房地產觀瀾

三天前，我們發了一片文章《1050萬地下室學區房和還不起房貸的清華副校長》

，旗幟鮮明的說，北京學區房的炒作已近黃昏。

1天之後，北京市公佈2018年義務教育入學政策，首次明確本市戶籍無房家庭滿足條件可在租住地入學。

2天之後，即昨天，東城區公佈了2018年的入學政策，東城區2018年6月30日以後買房上學實行全區電腦派位。

在上一篇文章中，我們的對學區房的判斷非常正確，認為北京教改在朝陽區試點之後，會很快全市推進，但是北京入學政策改革的速度，比我們預期的還要快，還要堅決。

如果說，去年公佈的朝陽區教改只是對學區房的預警；那麼現在的這兩記重磅政策，則是正式宣佈了學區房炒作大戲的全劇終。

租房入學政策

我們先來看看在租住地入學辦法規定：

首次在小學入學政策中規定，

本市戶籍無房家庭，長期在非戶籍所在區工作、居住，符合在同一區連續單獨承租並實際居住3年以上且在住房租賃監管平臺登記備案、夫妻一方在該區合法穩定就業3年以上等條件的，其適齡子女可在該區接受義務教育。具體辦法由各區政府結合實際情況制定。

關鍵詞是無房家庭，在所在區承租3年以上而且需要登記備案，這個要求不算低，但是比起天價的學區房而言，卻是極大的降低了門檻，對無房的租房家庭也很公平。即使在別的區有房的家庭，想去教育比較好的區比如西城區入學，恐怕也有辦法，以後再觀察細化的政策如何規避漏洞。可以很明確的說，這對於房價是利空，對於房租來說是利好。

東城入學政策

先看看政策文件的截圖：

東城區入學政策劃重點：

1. 多校劃片政策是2018年6月30日開始，新老劃斷，對之前取得房產證的業主影響較小。

2. 多校劃片優先在本學區內進行，但是電腦派位是全區內多校劃片。

3. 電腦派位，不會根據住房和小學距離設置優先順序，因為熱門的好學校的入學名額肯定是不夠用的。

4. 滿足條件的租房家庭可在東城入學，同樣是東城區內多校劃片的電腦派位。

既然東城區的政策已經劃定，那麼不出意外的話，很快我們就能看見西城和海淀的政策出臺。

未來北京學區房的價格會怎麼走呢？

我們上一篇文章已經分析過，北京學區房的癥結在於，教委把教育的機會和住房的產權強制嚴格綁定在一起了。

學區房的價格 = 房子本身的居住價值 + 學票的價值，學票的價值風險極高，具有歸零的可能性。所以，如果學票的價值不再值那麼多錢，學區房的價格會慢慢向房子本身的居住價值靠攏。居住屬性較好的學區房，受到的影響會相對較小。而一些不適合居住的學區房，比如棚戶，過道，地下室等等，例如1055萬的半地下室，則面臨著以後套牢無人接盤的境地。

參考朝陽區公佈教改政策之後的房價走勢，朝陽“學區房”的典型區域比如芍藥居和珠江帝景，跌幅均大於附近其他區域的樓盤，一年來的價格跌幅超過20%，這還是在大家還在猜測朝陽教改政策是否執行的情況下，現在情況已經明瞭，預計這兩個區域的房價很可能會繼續小幅下跌，直到學區價值的溢價被抹平，迴歸住宅本身的居住價值。

朝陽學區概念不強，因此跌幅應該說比較溫和。西城學區整體都很強，未來即使全區多校劃片，跌幅可能也不會太大。但是東城和海淀，由於片區不均衡，有渣校，有牛小，一旦全區劃片，對於原來牛校學區，打擊可能比較大。總體來說，

學區溢價越高的，價格下跌的風險越大。

針對學區房的建議

如果學區房業主已經使用了學區的資格，無需再使用學區資格了，現在應該抓緊時間賣出，減少未來的損失。現在應該還有少量的買家，因為還是會有家長希望趕在政策生效之前支付高價買一個確定的好學校的入學資格，這個日期，將會卡在2018年6月30日。毫不誇張的說，現在還買學區房的，一定真的是家長。找到這樣的買家，業主降點價，配合快速交易過戶，買家賣家各取所需，是最佳策略。對於投資學區房的業主來說，同樣應該迅速降價找到有需求的買家賣出。

如果是想買學區房的家長，除非是認定了要進哪個片區的學校，否則不建議現在去衝刺買學區房，政策剛剛出來，觀望為宜。即使現在去買學區房，趕在6月30日之前，時間也非常緊迫，很大概率無法辦完過戶。

對於那些買地下室，過道，棚戶的，只能說一聲，祝你好運了。

無論是自住還是投資，未來都得迴歸房子本身的居住價值，而所有的熱門概念，炒作，虛擬的價值，都不可靠。過去的樓市大牛市，所有的房子的價格都會大漲，就像股市牛市裡，垃圾股也能雞犬升天一樣。現在在“房炒不住”的大背景下，樓市逐漸要回歸居住屬性，我們要更多的考慮房子的居住和內在價值。極端的考慮，只有面積和戶型是不會縮水的，是最可靠的，甚至連地段都有可能發生變化，比如北京90年代的豪宅區，方莊和亞運村區域，現在已經成為破舊密集的住宅區了，這兩個區域的房產價格在過去幾年的漲幅均低於北京的平均漲幅；而上地西北旺北清路一帶，則從荒野農村，逐漸變成了中國的Palo Alto。有的屬性會變好，有的則會變壞。有的價值會增值，有的則風險巨大。