早在今年6月，首套房貸利率上調就引起一波關於"首套房利率能否下降？"的討論，如今，首套房貸利率真下降了，卻光速被"打臉"。
在昨日消息稱兩銀行均調整上海首套房利率折扣重回9折後，事情在今日發生了轉向。
從接近工商銀行上海分行信貸人士處瞭解到，工行上海分行正在召開緊急會議，商量是否還採用首套房9折利率。該人士表示，前一日該消息在市場傳播後，社會輿論巨大。因此上海分行領導正召開緊急會議商量利率優惠是否延續，"大家都在等通知"。
同時，又有媒體消息稱農行上海分行也否認下調首套房貸利率。澎湃新聞援引農行上海市分行表示，將嚴格執行差別化住房信貸政策，未對個人住房貸款利率政策進行下調。
為什麼昨天上海的銀行會這麼仁慈？
在過去10年，買不買房短期看政策，中期看政策，長期看政策，政策其實就是銀行釋放的信貸額度與信貸價格。（包括購房二套房資格的認定等）
昨天很多人看著這則新聞非常驚訝，因為現在居然有基準以內的房貸？事實上，全國大部分城市最高的首套房利率已經上浮到了20-30%．
即使和上海同級別的北京等城市，現在首套房的執行利率也是基準上浮10%。
首先，看看上海的實際情況：
新聞裡面說的是8月9日，中國工商銀行(5.500, -0.07, -1.26%)和中國農業銀行(3.610, -0.02, -0.55%)調整上海首套房貸利率折扣，從95折降至9折。
也就是從4.66降低到了4.41。如果按照100萬貸款30年計算，每個月減少150元的月供。
中國人民銀行上海總部7月17日公佈的最新數據顯示，今年上半年上海本外幣個人住房貸款新增275.03億元，同比少增914.20億元，換句話說，今年上半年新增的個人住房貸款金額，只有去年同期的23%。
截至6月末，上海的本外幣個人住房貸款餘額同比增長4.9%，同比回落21個百分點。
其中，6月份新增個人住房貸款73.77億元，同比少增98.41億元。
今年前6個月，上海個人住房貸款分別增加26.2億元、46.69億元、57.95億元、24.42億元、46億元和73.77億元。
上海的這個數據低嗎？並不是，以北京為例：
北京公佈的數據顯示：人民幣住戶貸款餘額1.71萬億元，同比增長9.3%，比年初增加624.0億元，比上年同期少增864.1億元。個人住房貸款比年初增加96億元，餘額同比增長4.6%，增幅比上年同期低28個百分點，增速為近5年新低。
所以各地的房貸執行利率看各城市銀行的競爭程度與業務親和度。當然最後的市場結果就是，房貸趨向寬鬆的城市，房價肯定會穩定到上漲，房貸趨向收緊的城市，房價肯定會下調。
為什麼今天上海的銀行"變心"了？
首先，每到下半年，貸款速度會減慢，接下來會進入貸款：難、慢、嚴狀態。因為在央行的MPA考核要求下，銀行需要把房貸佔總業務的比例控制在一定範圍，否則可能面臨考核不及格的情況。故銀行會適時收緊資金（提高房貸利率等），央行則釋放資金以避免銀行整體體系的"錢荒"問題。
（注：MPA是宏觀審慎評估體系，包括資本和槓桿情況、資產負債情況、流動性、定價行為、資產質量、跨境融資風險和信貸政策執行7大類16項指標，每類滿分為100分）。
其次，即使銀行的貸款指標寬裕，它也會嚴格審核，把資金放給更優質、能給銀行帶來更大收益的客戶。因此，就銀行整體來看，政策依然是偏緊的。業內人士補充道，中小銀行減少房貸業務主要是由於資金成本偏高，個人申請房貸利率仍有上行空間。
有鑑於此，現實總是殘酷的，目前兩家銀行都尚未有證據表明首套房利率真的會下降。但對於非剛需一族而言，首套房利率上不上浮影響不是很大（炒房者除外）。而對於剛需一族而言，影響真不是一星半點，需要多留意政策，慎重考慮。
至於昨天買了地產股的韭菜朋友們，快去天台排隊吧！
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