從農村到大都會
漢峪片區今非昔比！
大約在5年前，阿亮第一次從開車從日照老家回濟南。他從港溝立交橋下了高速，沿著旅遊路向西行駛，剛走一小段路，眼前突然聳立起一片大高樓……
這是什麼鬼地方！在濟南生活10來年了，印象中這裡是農村啊，怎麼冒出這麼多高樓？
阿亮感慨的地方，就是後來如雷貫耳的“漢峪片區”。
即使到了今天，我們打開各種電子地圖，依然會在那裡看到“大漢峪村”、“小漢峪村”之類的地標。但是，那裡早已經沒有了村，那裡已經崛起一片鋼筋水泥城。
即使在五六年前，漢峪片區還是這樣的：
但現在，漢峪片區已經是這樣：
在城市建設的同時，房價更是洶湧澎湃。
大約在2014年，漢峪片區的土地價格是這樣的：
一畝土地，少則二三百萬元，多則近六百萬元！1畝土地，666.7平方米。這樣的價格，絕對是白菜價！這不就是現在一套房子的價格！
後來，很多地方的土地價格都漲到了天上。到了2017年，漢峪片區的地價漲到了1700多萬/畝，2000來萬/畝，而且還要配建安置房、學校……
好吧！喝口茶，壓壓驚。
再偷偷瞄一眼房價。
大約在2015年的時候，也就是阿亮還很看不起漢峪片區的時候，那裡的房價只有八千多元/平方米，而且房子還不好賣。現如今，漢峪片區新房價格達到2萬元/平方米，一些高端樓盤的價格更是到了2.5萬元/平方米。
今年將重回市場焦點
房價走勢待觀察
因新盤較少，漢峪片區已經有很長一段時間不在舞臺中央了，現在舞臺上的主角是唐冶、雪山、西客站、CBD……
但預計在未來幾個月，漢峪片區將重回市場焦點。因為，漢峪片區去年拍賣的土地將陸續入市，另外此前的庫存土地也將有新產品加推。
我們看一張圖：
在這張圖中，紅色圓圈所標註的位置是漢峪片區已出讓的待開盤產品。
其中，玉蘭花園三期、金匯瀚玉城西北組團、中鐵逸都國際西南地塊都已經有很長時間，預計今年加推新產品。
（正在施工的某項目）
泰禾、金科、中垠、保利及濟高控股土地為2017年成交土地，預計今年將有少部分產品入市。
這些即將上市產品，將帶領漢峪片區重回濟南房地產市場上的舞臺中央。
在片區內房價站到2萬+之後，漢峪片區已經從阿亮曾經看不起的剛需區，華麗轉身為一個高端改善區。坦白說，這個轉身有點快，未來房價該如何走還有待觀察，但大概率也將進入一個穩定盤整期。
片區最大利好
最大敏感點
漢峪片區經過這些年的發展，已經與奧體片區連為一片了。
現在，很多漢峪片區的樓盤都宣稱自己為奧體東片區。雖然有些誇張，但奧體、漢峪確實連成一體了。
漢峪片區自身的區位是這個片區最大的利好。
除此之外，鳳凰路即將向南打通至二環南快速路：
（正在施工的鳳凰路車角山隧道）
眾所周知，漢峪片區居住密度很大，它的交通一直是大家比較擔心的一個痛點。未來，鳳凰路向南打通後，可緩解該片區通向主城區的交通壓力，這是片區近期內將迎來的一個好消息。
（鳳凰路打通後的交通格局）
再說漢峪片區的敏感點。相對來說，漢峪是一個負面因素較少的片區。它最大的問題是，功能劃分太明顯，居住區太過集中。
在龍奧北路以南，大部分用地都是居住用地，只有在鳳凰路和旅遊路交叉口有一些集中商業，其他全是住宅、住宅、住宅。住宅區的過度集中，對生活配套和交通等會帶來一些麻煩。
另外，片區東側有兩個小的敏感點：蓮花山公墓、蓮花山熱電廠。
整體而言，漢峪片區還是一個比較不錯的片區。它雖然不像CBD那樣集萬千寵愛於一身，也不如奧體片區那也官商雲集，但依然是東部核心城區的一個重要組成部分。
這樣的一個片區是買房人很關注的，市場需求是有的，未來銷售情況就看各樓盤的產品和定價了。我們判斷，片區內個別土地成本過高的樓盤，將面臨著巨大考驗。
——全文完——
閱讀更多 濟南樓市觀察 的文章
