房地產進入白銀時代之後，大型地產公司謀求多元化發展，文化、教育和醫療等都成了轉型方向。近年來超過30家地產公司開始涉足醫療領域，自建醫院或者與外部醫療機構合作，發展地產+醫療業務。真正的醫療行業是脫離不了線下環節的，醫療和地產的業務邏輯有四點相似之處，跟地產也是天然的結合：
1.地域性強
房地產和醫療都屬於地域性很強的行業，不同地區的市場差異很大。不同城市的城市規劃、發展重點、交通教育資源區域佈局、居民購房偏好、政策要求等均不相同，如果不瞭解當地情況，沒有當地資源，很難做好項目。
醫療也是如此，不同城市的患者需求、疾病發病率、原有醫療資源佈局、醫政和醫保政策也不盡相同，每個地區依託高校資源自然而然形成了當地的龍頭醫院，這些醫院能夠獲得當地及周邊患者的極大信任，這種信任難以複製。所以，房地產和醫療服務行業集中度相對較低。這些年房地產格局在變化，集中度在逐步提高，但是醫療服務行業仍然是高度分散的行業。
2.看重人口趨勢
房地產長期看人口，當房地產的全面機會過去後，未來哪些城市會繼續匯聚人口，會提高城鎮化水平，房地產的需求仍然會上漲。
城市人口看兩個維度，一是當地人口自然增長率是否超過人口替代率2.1，是否能夠保持人口增長;二是看當地常住人口和戶籍人口差異，判斷當地人口是淨流入還是淨流出狀態。
不斷吸納人口城市房地產長期看好。同理，醫療也是一樣，考察城市醫療潛力的最主要指標是人口，特別是醫療機構周邊5-10公里的人口聚集情況。如果醫療機構落在城市新區裡，就算該城市長期人口流入，該醫療機構也需要很長時間才能做起來。
3.市場看收入水平
市場規模跟當地居民可支配收入水平緊密相關。可支配收入水平影響當地的房價，也影響當地醫療消費能力。可支配收入更高的城市，房價相對更高，門診和住院次均費用更高。在市場選擇方面，考慮當地消費能力是房地產和醫療企業都必須關注的核心要素。
4.政府關係是關鍵
房地產和醫療都是重監管的行業，一個地產項目需要蓋100多個章，一個醫療機構開業需要衛健委、環保局、消防中隊、工商、稅務等一系列部門通過認可，而且每個地區的具體政策要求和操作流程都不一樣，人為影響因素很大。一個地產項目，政府部門拖幾天，房地產公司的資金成本就會增加，一個醫療機構，主管部門拖幾天驗收，房租和人員成本就會直線上升。與當地政府建立良好關係，是房地產和醫療企業的安身立命之本。
雖然醫療和地產有相似之處，想要做好醫療，並不是有地產有資金就行了。專業性極強的醫療，與成熟的地產行業相比，運作模式差異巨大。國外地產+醫療結合的業務模式，單一項目主要是醫療綜合體，大規模的主要是醫療地產信託基金。
1.醫療綜合體(Medical Mall)
隨著電商的興起，商場的空置率開始上升。醫療服務必須去線下實體，醫療與傳統商場就有了天然結合的理由。目前擁有醫療綜合體項目的國家包括美國、新加坡、新西蘭、日本、阿聯酋、菲律賓等，其中美國最多，根據BMC Health Services Research的調研，美國共有28家醫療綜合體，主要位於美國東部。新加坡、日本、菲律賓、阿聯酋的醫療綜合體主要是由地產商、信託公司發起，美國大部分醫療綜合體是由大醫院、醫生團體或政府機構發起的。
目前經營較好的有新加坡百匯集團和新加坡報業控股房地產投資信託管理公司旗下的百利宮項目。以百利宮項目為例，2017年收入1.73億新元，淨利潤1.38億新元，利潤率非常高。
從具體經營來看，醫療綜合體租戶共311家，其中118家為醫療辦公室，醫療辦公室覆蓋了醫療領域的25個科室，其中美容/整形外科、牙科/正畸形、眼科數量最多，分別為16、14、12家。醫療辦公室單位租金收入較低，單位租金最高的為奢侈品店鋪。所以還是要靠奢飾品來掙錢。
醫療綜合體也有不太盈利的，例如美國的Jackson醫療綜合體，是由密西西比大學醫學中心和傑克遜州立大學醫療中心牽頭創辦的，定位非營利醫療組織，營收情況不理想，2016年收入1298萬美元，盈利僅56萬美元。
目前國內建成的醫療綜合體，如杭州全程醫療和成都鵬瑞利國際醫療健康中心，還是以參考新加坡經驗為主。由於受制於醫療發展週期長，高端人群受眾面窄，商業保險仍在早期等因素，未來還需要一段摸索期。
2.醫療地產信託基金(REITs)
美國醫療地產信託基金模式已經比較成熟，其中代表公司包括Welltower，Ventas和HCP，這三家公司均持有上千家物業。
房地產信託基金典型的運作方式包括：
一是通過特殊目的載體公司(SPV)向投資者發行收益憑證，將所募集資金集中投資於寫字樓、商場等商業地產，並將這些經營性物業所產生的現金流向投資者還本付息;
二是原地產商將旗下部分或全部經營性物業資產打包設立專業的地產信託基金，以其收益如每年的租金、按揭利息等作為標的，均等地分割成若干份出售給投資者，然後定期派發紅利，實際上給投資者提供的是一種類似債券的投資方式。醫療地產信託基金的物業往往用於醫療、護理、養老運營使用。
以HCP為例，自1985年上市之後，通過不斷的兼併收購發展壯大。截止2017年，HCP持有的主要資產包括醫療辦公樓、生命科學園區以及養老物業。其中2017年收入中，醫療辦公樓佔26%，生命科學園區佔19%，養老物業佔46%，剩下是一些不好分類的資產。整體收益率還是不錯的。HCP做得好的業務都是自己僅做物業出租方，而是把醫療養老服務運營交給專業機構，如Brookdale。
房地產與醫療有共同性，但更多的是差異性。房地產公司面臨最大的挑戰是地產開發和產生收益的節奏，與醫療完全不同。如果不能尊重醫療規律，仍然以地產的思維辦醫療，一定會栽跟頭。房地產公司希望進入醫療，更多應該是發揮自身優勢搭建平臺，引入醫療專業機構做專業的服務，以合作共贏的思維奠定長期合作基礎。
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