從整體定位來看，三個方面需要著重考慮
1、找魂——充分立足本地的文化資源稟賦，尋找小鎮的文化制高點
尋找旅遊小鎮的文化之魂要“站得高、能落地”。深入分析小鎮的自然、生態、文化、景觀、民俗等資源，尤其是文化和民俗方面需深入挖掘，找到旅遊小鎮不同於其他項目的特質，以此為切入點，儘量避免與周邊旅遊項目開發的同質化競爭。
這是最難的工作，需要全面剖析項目所在地域的文化DNA，進行歸納，去粗取精，去偽存真，從而找到項目獨特的文化精神核心。找到了魂，項目的精氣神才能清晰。並且才能在萬千小鎮中樹立自己獨特的旅遊品牌形象。換一句話說，這個魂就是小鎮的文化圖騰、精神向心力，是小鎮最重要的旅遊吸引核。如果這個文化之魂正好與市場的大勢能夠契合，這個小鎮項目基本上可以確定建成後的市場成功。確定整個項目的靈魂後，一切後續工作都要圍繞這個核心點進行展開延伸，包括建築設計，景觀打造，商業業態呈現，活動舉辦等，都是為了充分呈現這個文化主題，這個精神內涵，而不是一盤散沙的堆砌。
2、健身——充分立足本地的特色產業，為小鎮注入強大產業支撐點
很多文旅小鎮，不論是歷史遺存的小鎮還是新建小鎮，一般都有各種各樣的資源，如果對這些資源進行充分挖掘，合理嫁接，利用旅遊帶來的消費力，發揮其產業效應，對該項目乃至本地的經濟發展往往有引爆作用。比如有的地方環境好、適合養生，有的地方漁業資源豐富，有的地方美食豐富等等，這些都可以通過文旅小鎮為其提供平臺功能，進行產業鏈的深化，形成產、供、銷、研發一體化。而文旅小鎮也通過特色產業形成自身特色的文旅功能價值，在市場競爭中處於優勢地位，也強力支撐整個項目的可持續的發展。
3、布點——規劃適宜市場的小鎮旅遊產品體系，引爆旅遊市場
根據旅遊小鎮的市場客群定位，規劃相應的層次化確定旅遊產品的結構，如哪些是面向度假客群，哪些是面向休閒客群，哪些是面向觀光客群；確定核心旅遊產品、引爆性的旅遊產品；針對不同的產品體系、不同的遊覽主題和不同的客群、不同的遊覽時間確定不同的遊線等。延伸一點來說，布點還包括景觀設置、廣場遊憩點設置、街道尺度、以及後面展開的業態佈局等等。在規劃定位前期這些都必須要全盤考慮清楚，瞭然於胸。以此指導後續的建築規劃、景觀設計、建設等，這些方面本篇不做詳細展開。
從商業業態定位來看，八個方面
1、文旅小鎮業態調整改造的背後是深刻的社會變革
古鎮、古村在中國新興城鎮化浪潮的推動下，迎來了一波巨大的變革。不僅僅是傳統建築空間、商業業態的變革，更是其內在的生活方式、消費方式的變革、乃至傳統文化基因潛移默化的質變。如果只是僅僅就業態而業態，那註定這個小鎮的商業是膚淺的，並可能造成業態定位的偏離。
2、遊客需求層次的提升，需要文旅業態同步提升
近20來年旅遊的大發展，已經從原有的觀光旅遊逐步向休閒體驗和度假遊轉型，但轉型期觀光、休閒、體驗和度假不同需求的旅遊形態將會在一段時間內並存，並且不同區域的文旅小鎮項目會在旅遊需求層面的側重點還會不同，不同的旅遊需求層次所對應服務的旅遊業態是不同的，在此背景下，不僅原來很著名的古鎮古村業態需要進行提升，改造，一些新邁入開發的小鎮項目也將更加複雜。
3、移動社會、智慧社會的到來帶來文旅業態的改變
移動互聯網時代，已經打破了城市辦公人員固定辦公的工作形態和地域界限，可以隨時隨地辦公與他人開展工作合作。旅遊小鎮因為其濃厚的文化環境和優美的自然環境，可以引來很多大城市的人群前來創業辦公、邊度假邊辦公。這些會促使對住宿以及休閒娛樂業態需求的提升，而移動時代網絡購物的方便，也會造成對單調零售業態需求的減少，對體驗型零售業態的增加。
4、旅遊業態和城鎮化業態的融合
旅遊小鎮配套設施無論是從種類還是數量，都高於普通小城鎮的標準，因此服務設施指標的選取不能完全按照《城鎮規劃標準》確定，要綜合考慮常住人口和流動人口（包括旅遊人口及因旅遊發展吸納的外來就業人口等），進行科學的計算。旅遊小鎮生態為基，小鎮旅遊人口的確定要充分考慮到小鎮的生態承載能力，旅遊設施的配置科學合理，適當留有餘量，杜絕浪費。並且從實際的眾多案例來看，文旅商業業態的面積不宜過大，要根據遊客量的消費結構進行縝密核算，才會有比較合理的結果。目前業界存在的一個普遍問題是小鎮業態面積往往過大，其後果就是在運營中產生很多空鋪，死鋪。
5、傳統旅遊六大要素的提升
長期以來，旅遊業已經形成了基於旅遊服務的“吃、住、行、遊、購、娛”六大要素，文旅小鎮的商業業態也基本是按照這幾個方面進行構建的。但是隨著旅遊市場的變化，一些創新的業態開始呈現，或者說需要對原來的六大要素進行重新創新性認識和闡釋。比如從原來簡單的吃飽、睡好，購物等變成對當地美食文化、居住文化、當地手作文化的深度體驗。這對業態定位的面積、量級等都會產生重要的改變。
6、文旅小鎮的商業是文化風景
未來的文旅小鎮的商業設施除了承擔基本的吃飯、購物、住宿功能，還承擔文化展示、文化體驗、互動交流、遊覽體驗等複合的功能。每一個店鋪，都是一個風景點，每一個店鋪都是文化體驗點，純碎的商業功能會弱化，旅遊價值和文化價值逐步凸顯，讓遊客在閒逛中產生消費慾望，在歡樂中產生消費行為，這是更高一個層次的文旅商業業態。當然，這些會對前期招商、商戶的引進培育、商業的運營要求很高。
7、文旅小鎮的商業業態招商需要具有“個性”的商戶
文旅小鎮的商業招商對象不是普通的商戶，甚至不是連鎖的商戶。除了立足本地化之外，還要招一些對吃、住、購、娛、文等有特殊研究和追求的“發燒友”。特別是有文化情懷的發燒友，最好是在某一行業有一定影響力，比如可以讓一些文化人過來開茶館、開特色客棧，讓著名的烹飪師傅過來經營文化餐館等等。特色化招商、不走尋常路的招商是未來文旅小鎮的招商趨勢之一，也是考驗一個文旅運營服務商服務能力的重要標準。
8、文旅小鎮的商業業態需要考慮旅遊淡旺季、週末與工作日等特性
旅遊商業的一大特點是經營的季節性，即有明顯的淡旺季之分。季節性是大多數旅遊地的典型特徵，旺季欣欣向榮，淡季門可羅雀。中國大部分景區，冬季的幾個月，幾乎無遊客來訪，商鋪開業率不足50%。這就要求旅遊產品的設置和後期運營儘量延長旅遊旺季，並設置可行的四季旅遊產品和旅遊服務。還有一個顯著的問題是週末人氣很旺，週一到週四人氣不濟，怎麼辦？這些問題都需要從業態規劃定位就開始研究設置能夠吸引遊客淡季旅遊的旅遊產品和旅遊服務，並且在商業業態中如何呈現落地，這樣就把商業業態——旅遊產品體系——旅遊淡旺季一條線的進行整體解決。
文旅小鎮及文旅商業業態的規劃定位是一個複合型的，系統性的工作，也是很有意思的事情。涵蓋旅遊、文化、商業、地產，涉及到旅遊產品、旅遊線路、旅遊活動，包括美食、酒店、民俗、活動等豐富內容。
文旅地產開發的七大經典模式
1、“高爾夫莊園”模式
實踐表明，將生地變成熟地的最佳辦法，就是建設高爾夫球場，其對於休閒地產的帶動作用極其明顯，除了球場本身擁有極好的景觀資源外，更為主要的原因是高爾夫球場是重要的高端政務商務休閒交流的平臺，能夠引發高端休閒人群的聚集，凸顯品質性，從而帶動了休閒地產的價值提升，併為休閒地產的銷售創造優越基礎，國內形成了以觀瀾湖高爾夫、富春山居高爾夫、春城高爾夫為代表的多個經典案例。
由於地塊規模與政策壓力的限制，高爾夫莊園模式未來的趨勢，已經不再是球場規模的比拼，而在於主題化的創新，即賦予球場一種獨特的文化主題，並圍繞這一主題營造一種獨特的景觀意境，使球場不僅具有一般的功能與景觀，更有不可複製的特色文化內涵，其吸引力與競爭力必定超越常規球場，從而為休閒地產創造更大的附加值，如富春山居高爾夫以黃公望的《富春山居圖》為意境打造藍本，形成了國內少有的文化型高爾夫，在亞洲市場也頗負盛名。
2、“溫泉都會”模式
溫泉，是最具帶動力的休閒引擎，已經成為全國休閒開發的超級熱門，它對休閒養生地產的開發具有突出的作用。
“以特色溫泉水療產品為吸引，以會議度假酒店為核心，帶動先售後租的溫泉地產開發”的“溫泉都會”模式在市場取得了巨大的成功。其原因有三：
一是溫泉本身具有養生與休閒的雙重特性，可以提升地產的附加值；
二是溫泉可以解決酒店經營的冬季問題，並對會議經營有極大帶動作用；
三是如果有觀光景區在周邊，則可以成為休閒消費的核心平臺。
3、“文化度假酒店綜合體”模式
悅榕莊酒店、安縵酒店在中國市場上取得了巨大的成功，並且正以穩健的速度持續擴張。究竟是什麼原因讓它們如此受青睞？文化的魅力！以生態別墅或古村落為載體，強調與自然環境的和諧，與本土文化的融合，在一種獨特的文化意境裡享受時尚度假的奢華體驗，這種低調的奢華獲得了世界範圍內許多高端休閒人群的極大認可，造就了一批忠實的“全球粉絲”。
儘管這兩家酒店的重點不在地產開發，但這些具有鮮明文化主題的精品度假酒店，其文化意境的地域性、其低調奢華的特色性、其時尚浪漫的品質性，一定對休閒地產的開發有著突出的帶動作用。
4、“休閒Mall”模式
通過將品牌餐飲美食街、五星級酒店、購物中心、家電商場、大型電影院、量販KTV等不同的業態整合在一起，創造一個獨具吸引力的區域性休閒消費中心——休閒Mall，以此帶動寫字樓和住宅地產的開發，此種模式稱之為城市中心區休閒地產模式。這種模式一般位於城市中心或中心城拓展區的地塊，如萬達廣場。
5、“主題文化小鎮”模式
主題文化小鎮，主要是古鎮、古街區，或者新打造的小鎮。其核心是創造出符合市場需求、凸顯獨特主題風情的文化小鎮，以小鎮為載體，構建文化休閒平臺，提升吸引力，進而帶動小鎮外圍的休閒地產，如麗江大研古鎮、成都寬窄巷子、上海朱家角古鎮、成都芙蓉古鎮、楚雄彝人古鎮。這種模式，已經成為很多古鎮進行休閒化升級與城鎮化發展的主流途徑。
6、“特色景區綜合體”模式
這裡所說的特色景區，包括主題公園或休閒景區。
主題公園帶動模式，以華僑城和迪斯尼為代表，以遊樂園帶動休閒地產開發，已經成為業界經典，但需要強大的開發資金、品牌效應與運營管理等多方位支持，進入門檻較高，並非每一個企業都能夠操作。
休閒景區帶動模式，以安徽某木屋村度假區為代表，通過中國最大的珍稀鄉土樹木園的打造，以木屋為特色，帶動木屋休閒地產的開發，獲得了市場的青睞。此類模式，以稀缺性資源的佔有或者打造為前提，投入相對較大，然而一旦開發成功，其開發效益回報將會非常可觀，並對城市總體休閒水準也是一個巨大提升。
7、“多元休閒綜合體”模式
除了以上幾種模式外，還有許多大型項目往往將幾種模式綜合起來，形成一個“多元休閒綜合體”模式。東部華僑城立足生態基礎，以多元文化為內涵，將特色景區、高爾夫球場、主題文化小鎮、溫泉水療SPA、文化度假酒店以及大型演藝項目綜合起來，構築了一個綜合休閒的饕餮盛宴，最終有力帶動休閒地產板塊——天麓大宅的開發，使之成為南中國品質最高、售價最高的休閒地產產品之一。此模式是大型綜合性地產項目值得借鑑的重要模式。
總結
政治、經濟、文化、產業的不同訴求導致了文旅小鎮的大發展。黨的十八大首次提出了“努力建設美麗中國”這一富有詩意的理念，努力建設“美麗中國”，意味著人民生活要美麗、環境要美麗，旅遊業是生態文明與經濟發展的最佳結合點。
新出臺的《國家新型城鎮化規劃》提出限制大城市人口規模，加快發展中小城市，發展旅遊業是小鎮實現跨越式發展、內涵式發展的一條重要途徑。特別是隨著中國老百姓生活水平的提高，旅遊市場的蓬勃發展，文旅小鎮成為市場歡迎的重要的一個旅遊產品，流動性充裕的資本市場，更是為旅遊小鎮點上了一把火，地方政府、房產商、旅遊投資者等各路資本紛紛衝進這個領域。
閱讀更多 臨朐縣旅遊局 的文章
