今天，跟大家聊聊樓市的話題。
今年5月房企共完成融資金額451.17 億元，這一規模比去年4月的融資規模減少了41.34%，創下近一年以來的最低額。
而另一方面，今年有總計近2000億的房企債務到期，三四季度將迎來高峰。
在債務到期大潮來臨之際，房企融資規模卻出現收縮，不免讓人發問：房地產商還能挺多久？中國的樓市將走向何方，房價會跌嗎，我們還能買房子嗎？
償債高峰期到來
前一段時間，央媽發佈《中國區域金融運行報告（2018）》中提到：部分房企負債率較高，償債壓力較大。
這是央媽自2004年發佈運行報告以來，首次警示房企高負債率風險。
那麼，房企負債情況到底有多嚴峻呢？
有數據顯示，2017年，136家上市房企的平均負債率達到
79.1%，創下2005年以來的最高位。其中萬科、綠地控股、保利地產位列前三，分別為9786.7億元、7550.8億元、5382.1億元，負債均超過5000億元。
到今年一季度末，房企資產負債率上升到79.42%，創下13年來的最高峰。
在金融去槓桿的政策下，房企的槓槓率卻“步步高昇”，債務風險在步步逼近。
那這個負債率到底有多恐怖呢，舉個例子你就明白了。
今年一季度末，萬科的負債達到10289.27億元，是海南省GDP的3倍。也就是說，海南省老百姓工作3年，才能還得了萬科的債務。
房企面臨這麼高的債務壓力其實也不是最糟糕的事情，但問題嚴重的是，這些債務的償還時間點開始來了。
2014年底，央媽放寬了貨幣政策。2015年第三季度至2016年第三季度是房企公司債的發行放量期，公司債期限結構以“3+2”年期限和“2+1”年期限為主。
也就是說，從現在開始到2021年，是各大房企不得不還錢的時候了。
據統計，包含公司債、企業債、中期票據以及定向工具的地產產業債務，2018年全年到期量1949億元，其中三季度到期高達932億元、四季度到期高達698億元。2019年和2020年到期量更加龐大，每年的增量都在1000億元以上。
與此同時，海外債券到期規模也開始上升。
有數據顯示，2018年下半年，中國地產企業海外融資債券到期規模在564.75億元人民幣的水平，2019年到期規模增長到1436.95億元人民幣。
很明顯，從現在開始，房企的債務要開始大爆發。
融資渠道受阻
如果房企要緩和債務壓力，那“借新還舊”是房企的必然選擇。
但在國家調控房地產與金融去槓桿的大背景下，自2017年以來，房地產企業融資渠道受阻，銀行、債券、股權等渠道紛紛收緊。
據國家統計局數據，今年1—6月份，房地產開發企業國內貸款12292億元，下降7.9%；利用外資28億元，下降73.1%。
銀行不給房地產商面子，而債市、股市也紛紛打臉房地產商。
5月以來，交易機構大比例地拋售地產債，龍湖和泛海債券價格大幅下跌。
而另一方面，房企發行的公司債券也頻頻遇冷。據Wind的統計數據，今年以來到6月初，已有356只債券取消或推遲發行，計劃發行規模合計2270.36億元。
5月30日，合生創展集團有限公司2018年非公開發行公司債券遭到“中止”。
5月29日，廣州富力地產股份有限公司非公開發行2018年住房租賃專項公司債券遭遇“中止”。
5月28日，碧桂園擬發行的一筆200億額度的小公募債，狀態也顯示為“中止”。
5月25日，花樣年集團（中國）有限公司擬發行的50億住房租賃50億私募債，也顯示為“中止”。
5月24日，龍湖地產內地實體公司拓展的一筆80億小公募顯示為“中止”。
……
此外，還有大批的房企正在排隊發債。在我看來，終將避免不了被“中止”的命運。
房企在國內發債遇冷的同時，地產股在股市的表現也是遭遇寒冬。從年初到現在，地產股上半年市值蒸發已超萬億。
從今年初到現在，萬科市值跌去 1700 億；招商蛇口、保利地產跌去逾 500 億；港股中國恆大、碧桂園、融創也跌去數百億市值。
在境內融資不易，房地產商只能尋求境外融資。
2018上半年房企境外融資規模達到2000億元，佔融資總量的34.3%，較2017年再度上升近11個百分點。
看起來，境外融資是一個不錯的融資渠道。
但國家在今年5月下旬明確了“房企境外發債不得投資境內外房地產項目、補充運營資金，僅限歸還存量債務”。
也就是說，境外融資這條路也開始被堵死了。
借不到大量的錢還債，但又必須還錢，各大房地產商開始了快週轉、快銷售、快速回籠資金的操作。
說到高週轉，不得不提到以此聞名的碧桂園，今年上半年，碧桂園銷售業績最為搶眼，是唯一一家半年銷售超過4000億元的房企。
當然，也有很多事故讓大家觸目驚心：6月24日，碧桂園上海的工地出現模架坍塌，造成1死9傷的重大事故；7月2日，安陽市中華路碧桂園在建工地發生火災。
關於碧桂園維權的消息也層出不窮，畢竟房子建得太快，導致房屋質量太差了。
與此同時，綠城要求員工加速資金回籠，堅決執行“早銷，多銷、快銷”的策略。還有泰禾、旭輝等房企“高週轉”的種種做法在不斷被報道。
碧桂園，綠城尚且如此，中小地產商更是處在生死邊緣了。
房企爆雷，房價會跌嗎？
很多人會問，房企負債高企，房價是不是會下跌？
房企在貸款過程中，一般是以土地和在建工程作為抵押擔保的，這些貸款的還款來源主要來自於開發項目未來產生的現金流。
換句話說，開發商要在還款期限內儘快盡多地高價賣出房子。
所以，房企必須要保證房價和地價不跌，而且土地還得持續賣，持續開發。用新開發的項目作為抵押品，來償還之前的欠債。
而目前地方政府債務非常嚴重，需要靠出讓土地來續命，因此也不會停止與地產商的合作。
今年以來，恆大依然在南昌、無錫、杭州等二三線城市補充項目。其他的大房企如綠城、碧桂園、中海、華潤等等也都在建房子。
這樣的操作邏輯，說白了就是房企被倒逼著將債務通過高房價的形式轉移到老百姓身上。
事實上，他們的邏輯是正確的。
在搖號購買、城市搶人、棚改貨幣化政策下和各種全款優先、捂盤不賣的鼓吹下，買房的人越來越多，房價也會一直上漲。
據統計，1-6月份，商品房銷售面積77143萬平方米，同比增長3.3%；商品房銷售額66945億元，增長13.2%，增速提高1.4個百分點。
銷售面積增長 3.3%，而銷售額增長幅度卻達到13.2%。可想而知，房價漲幅有多大。
所以在我看來，下半年，就算房企債務高企，房價依然不會下跌，甚至還會繼續漲。
不過房價雖然不會下跌，但高負債的企業卻面臨生死時速，就看他們回籠資金的速度和到期債務之間如何平衡的問題了，也就是如何保障資金流的穩定的問題。
今年以來，大型銀行已很少向50強以外的房企發放開發貸和信用額度，部分銀行甚至將合作範圍縮至30強和20強房企。
所以，我認為對於龍頭房企而言，雖然債務規模高，但融資通道相對而言還算通暢，迴旋的餘地比較大。
但對於中小型房企而言，那就麻煩大了。
在我看來，隨著償債高峰的來臨，信用債違約必然會增多，融資利率會上升，那麼債券價格必然會下跌，而且中小房企在下半年必然會雷聲更響。
財小妹給一個良心建議：少碰地產股，少碰地產債，買房要小心買到爛尾樓。
2018年註定雷聲滾滾的一年。
在資金面緊張的情況下，高槓杆的房地產行業正遊走在危險關頭。
接下來，我們會看到一批違約的開發商襲來……
（本文內容僅供參考，不構成投資建議，市場有風險，投資須謹慎）
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