中北鎮夜景
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據說，上週末天津樓市很多項目案場都爆掉了，到訪量、成交量創下今年新高。
這究竟是《“海河英才”引進計劃》的效力，還是市場迴歸傳統旺銷期的正常狀態？可能還需持續關注。
但有一點可以肯定，對於環外組團而言，落戶新政絕對算是個重大利好。
張家窩、華明、精武鎮、鹹水沽等傳統環城熱點自不必說，遠郊的三大湖區、北閘口，甚至寶坻、武清等區域，獲益將會更大。
不過，在這一長串名單中，有一個曾經非常火爆的板塊，恐怕要錯過這次時間窗口了。
不錯，就是中北鎮。
中北鎮市容
倒推十幾年，中北鎮絕對是天津樓市的明星網紅。
作為天津第一個在環外整體開發的板塊，2005年啟動至今，經過13年的持續建設，中北鎮已經基本完成從鄉村到城市的轉變。
記得2005年萬科假日風景示範區開放時，姜Sir第一次去中北鎮。中北大道還是一條雙向雙車道的鄉村公路，兩旁是高大的行道樹，路基下就是一片片農田和村民宅基地。
而上週日姜Sir再去時，從外環線轉中北大道，再由萬卉道至永旺，一路上根本就沒有出了市區的感覺。
尤其是過了南運河，瞬間有多座挺拔的寫字樓、巨大的商業綜合體映入眼簾，對於已許久沒來過中北鎮的Sir，簡直太顛覆傳統認知了。
環球購物中心
新城市中心
永旺夢樂城
回顧中北鎮這13年發展歷史，大致可以分成3個階段。
1.0時代，以中北大道兩側為起點，七八年時間陸續開發了近10個樓盤，總體量近400萬平方米。
不過，那時的中北鎮還只是一個環外睡城，功能以居住為主。
2.0時代，隨著地鐵2號線貫通，發展重心開始北移。陸續引進開發了永旺、希樂城、環球購、新城市中心、宜家等大項目。
目前，這裡已經成為一個西部新的商業中心，甚至紅橋、南開西部的客群，都會外溢至此消費。同時，越來越多的科技型企業，辦公地點也紛紛向這裡集中。
未來，中北鎮的發展即將進入3.0時代，南運河沿岸將成為整個中北鎮的開發重點，包括主題商業、生態旅遊等。
中北鎮規劃示意圖（供參考）
只可惜，正因為中北鎮起步最早，近幾年又忙於轉型，使得最近5年來鮮有新的住宅用地供應。
自2014年正榮潤璟灣入市至今，中北鎮已經有整整4年再無純新盤供應。
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上面提到的中北鎮3.0時代，其實是與天津整體規劃的細化密切相關。
去年11月，《天津市中心城區開放空間系統城市設計》方案進行了公示。
因河而興的天津衛，未來城市開放空間的總體結構之一，便是“五河聯八脈，編織藍脈綠網”。
海河沿線集聚城市公共職能，南運河、北運河集聚成大運河傳統文化展示中心，新開河、子牙河集聚各區級文體中心、產業中心和商業休閒中心。
另據2013年批覆的《京杭大運河保護與發展規劃》，195.5公里的大運河天津段，定位為天津城市歷史文化發展帶，天津西部的城鎮發展帶、生態景觀帶和旅遊休閒帶。
去年2月19日，華僑城集團與天津市西青區簽署了京杭大運河（西青）華僑城大型文旅綜合項目意向合作協議。
項目在西青道、芥園西道、密雲路、外環西路圍合區域內，總佔地2.05平方公里，規劃建築規模244萬平方米，打造“濱河旅遊、休閒娛樂、文化創意、主題商業”相融合的多元文化產業集群。
而大運河流經中北鎮的南運河中北段全程14公里，東段規劃了約9公里的商務區，規劃面積約9平方公里，沿岸重點打造以旅遊、文化、商業為主。
今年5月15日，西青區在杭州舉辦的土地招商推介會上，推出了中北高新區及西部生活區6宗地塊，招商方向為軟件、信息技術服務、高端裝備製造業。
住宅用地主要分佈於南運河南北兩側，出讓面積共約24.7萬平方米，建築規模共約37萬平方米。
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新增地塊形成供應量還要N年後，中北鎮最近將要上市的純新盤，就是華僑城和萬科合作的翡翠嘉和。
去年6月，華僑城以底價50億元拿下中北鎮+張家窩打包地塊。聯想到之前華僑城簽約西青大運河項目，我們有理由相信，這也是華僑城在天津西拓戰略中的一部分。
而作為與華僑城有多年合作關係的萬科，此次操盤翡翠嘉和，目標也是與未來的華僑城運河項目形成互補，打造獨特的“運河文化IP”。
鳥瞰效果圖
翡翠嘉和項目被御河道、星光路、曦霞路和京滬高鐵圍合。東南側相隔50多米，便是京杭大運河南運河河道。
未來，南側御河道與運河之間的地塊，有望規劃為運河水街，打造有活力、有興趣、有特色、有文化的商業中心街區。
因此，結合運河的水景以及未來的商業，翡翠嘉和打算借鑑新加坡勿洛河花園社區的規劃理念，定位於“都市水岸活力生活新樣板”。
規劃手繪圖
翡翠嘉和佔地15.1萬平方米，地上總建築面積約25.7萬平方米，容積率1.7。其中，住宅近25萬平方米、總計2191戶；商業及配套7495平方米。
社區內部，將打造一橫一縱兩條景觀主軸，把項目劃分為4各組團，並與周邊的各種配套遙相呼應。
7000多平方米的商業及社區配套，並未集中在一起，而是被拆分成兩部分。一部分置於項目南側，一部分置於項目東側。
南側的社區商業，與未來規劃的沿岸運河商業街形成呼應關係，打造具有活力的街巷空間。業主在家門口，就能享受新加坡克拉碼頭式的水岸城市客廳。
東側的配套位於人行主入口旁、規劃幼兒園的北側，構成一個複合的社區公共空間。是將其用作傳統的社區商業、業主會所？還是將其用作養老服務、長租服務？不管如何，都為將來社區的後續運營預留了各種可能性。
平面規劃圖
項目東側規劃有萬科代建的幼兒園及鎮政府所建設的星光路小學，有一個細節設計很貼心。
很多學校門口的道路，每到上下學高峰，都會被接送孩子的家長堵得嚴嚴實實。而翡翠嘉和與規劃部門溝通，在幼兒園和小學之間特意增加了一條市政道路。這樣，家長就能在此等候，從而減少了曦霞路的擁堵。
幼兒園、小學規劃及意向圖
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翡翠嘉和的住宅產品採取新古典主義建築風格，包含20-27層高層以及7-11層洋房。南側兩個組團為純洋房產品，北側兩個組團為高層結合洋房產品。
5月底，翡翠嘉和計劃首開，預推128套125平方米三居房源。套總價標準層預計在380-440萬元，首層預計在430-480萬元。
“翡翠系”屬於萬科高端產品線，通常需要佔位城市發展核心區域、規劃建面20萬平方米以上的綜合性住區、定位於城市精英人群的改善產品。
因此，在精裝標準上，屬於萬科體系內比較高的G標，既注重內在的品質與環保，又注重外在的功能與品相。
翡翠嘉和所打造的“摩登中式”風格，以淺米色壁紙、黃色木作、仿石材效果瓷磚，配以金色不鏽鋼裝飾線條，構建典雅精緻的居住感受。
尤其注重實用性方面的細節，利用一切空間實現充足收納，以現代簡潔風格為主，突出個性、時尚、品質、尊貴的特質。
本次首開的125平方米戶型，是從北京引進的一款成熟產品，又被形象地稱為“四葉草”戶型。
看它的結構，最基礎的佈局特點就是廚房、餐廳、客廳三大功能空間佈局中軸，東南西北4個角分別佈置4個房間，衛生間通常位於東側或西側。
這種佈局的最大優勢，就是基本消滅掉所有的走廊，空間利用效率極高。
以翡翠嘉和這款125平方米戶型為例，為了適應天津客戶的需求，採取了三居的佈局，主要體現出3大亮點：
入戶的位置可以做出獨立玄關，面積居然有將近6個平方。“L型”的玄關櫃，足可以把所有家庭成員的鞋子、包包，甚至行李箱、雨傘、運動器材、嬰兒推車等等，一股腦地裝進去。
把最大的面積分配給了廚房，在洋房戶型里居然做出了中西分廚，甚至還能在西廚裡裝下島臺，絕對滿足家庭主婦的一切需求。當然，如果客戶對廚房沒那麼高的要求，也可以將西廚改造為餐廳，把餐廳的位置改造為多功能間，比如孩子的鋼琴可以放在這裡。
這個戶型所預留的最大改造空間，就是可以從三居改造成四居！因為煤氣管道、上下水和煙道都是集中佈置的，所以廚房的功能可以轉移到現在西廚的空間，原來的中廚可以改造成一個兒童房。如此，便完美解決二孩家庭的需求。
125㎡戶型圖
125㎡樣板間玄關
125㎡樣板間客廳
今天下午1：30，《探姜》直播將準時上線。姜Sir將帶領大家，走進翡翠嘉和125平方樣板間，請來萬科精裝設計師，跟Sir一起來找一找各種設計細節。掃描下方二維碼即可觀看。
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2018·5·24
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