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昆明樓市2018年上半年，樓市成績如何？昨天，銳理數據發佈昆明樓市2018上半年年報。
本文關鍵詞：
1、昆明樓市半年整體數據
2、昆明上半年樓市銷售排行
3、整體總結+趨勢預估
整體經濟：經濟在漲，消費在增加，居民存款也在增長
昆明經濟【GDP和CPI】2018年一季度全市地區生產總值達1042.77億元，同比增長10.2%，為2014年以來首次實現兩位數增長。
增速快於全國3.4個百分點，快於全省0.9個百分點，CPI增速1.1%。
居民消費能力穩中有升，2018年1-5月昆明市社會消費品零售總額1016.99億元，同比增長11.30%。
1-4月金融機構人民幣存款餘額平穩增長。
總結：經濟發展勢頭不錯，昆明人花出去消費的錢在增加，留下來存款的錢也在增加。
一句話——大家錢變多了。
土地市場
【土地整體供求價】2018年上半年，供應土地68宗，面積2880.59畝；成交土地69宗，面積3059.75畝，比2017上半年減少了1615.22畝，同比大幅下降。（上半年土地供應主要集中在呈貢區和官渡區，供應占比分別為21%和50%）
成交均價730.37萬元/畝，自2017年上半年開始，一直持續上漲，成交金額223.48億元。
【拿地份額分析】2018年上半年碧桂園所佔市場份額最高（面積佔比18%，成交總價佔比11%），本土開發商以俊發、城投為主。
總結：地價上漲，毫無爭議。上半年土地供應偏緊，但昆明政府在7.1調控中提到將會增加土地供應。
商品房銷售情況
【商品房供銷】2018年上半年新增供應493.13萬㎡（住宅供應293.28萬㎡），環比下降19%，同比下降4%；成交504.8萬㎡（住宅成交363.49萬㎡），環比下降25%，同比下降21%。
2018年上半年商品房價格增長較快，均價12634元/㎡（其中，住宅均價13397元/㎡，較17年下半年增加了1676元/㎡）。
總結：房子賣了很多，房價確實漲了不少，13397元/㎡，你可以買到昆明哪些項目？
庫存，還用去嗎？
【商品房存量】截止2018年6月商品房存量2760萬㎡，較2017年底下降了12萬㎡；按照2018年下半年月均去化84萬㎡計算，還需33個月消化。
【商業庫存】2018年上半年商業新增量26.97萬㎡，成交29.65萬㎡，環比下降3.33%，同比下降0.70%；上半年成交均價21858元/㎡。截止18年6月30日，存量550萬㎡；按照17年月均去化5.0萬㎡，需110個月（約9.1年）消化，庫存堪憂。
【寫字樓庫存】2018年上半年寫字樓供應27.47萬㎡，成交22.57萬㎡，成交均價13321元/㎡。截止6月30日，寫字樓存量275.21萬㎡，按照2018年上半年月均去化3.76萬㎡，需73個月（約6年）消化，存量較大，去化任務艱鉅。
【公寓供銷存價】2018年上半年公寓新增21.62萬㎡，成交28.55萬㎡，成交均價10641/㎡。存量148.46萬㎡（SOHO 佔85%，LOFT佔15%），按照2018年月均去化7.46萬㎡，需20個月（約1.6年）消化。
總結：既然庫存太大，麻煩清倉大甩賣好嗎？單價過萬的公寓，不合適吧？
上半年開盤情況
【開盤情況】2018年上半年72個項目進行開盤推售，推出房源18238套，同比增長68.26%；開盤銷售17263套，同比增長141.07%，整體銷售率為78.67%。其中住宅推出17168套，認購13724套，認購率79.94%；公寓推出1070套，認購624套，認購率58.32%。
總結：這個數據只是代表銳理數據收集的情況，是不完全統計，參考意義在於銷售率。
房企開盤售罄都是假的，而接近八成的銷售率，已經非常不錯。
上半年開盤情況
那麼，看完基本數據，你是不是特別想知道上半年樓市，誰是銷冠？
接下來，再看另一個數據機構克而瑞的半年統計。
1、上半年俊發成交金額為180.30億，成交面積159.26萬方，排名第一。
2、萬科成交金額65.85億，成交面積53.63萬方，排第二。
3、碧桂園成交31.34億，成交面積26.54萬方，排第三。
城投、藍光、紅星、子元、恆大、中海、海倫堡等房企排名前十，俊發、城投、子元集團（潤城）是本地房企，其他均是外來房企。
（再看全國排名，排名昆明市場第一的俊發，全國整體銷售額是218億元，全國排名56）
（注：上圖中，生態半島包括河畔俊園、滇池俊府、海東俊園和滇池one，樾府花園的推廣名是中南碧桂園樾府）
樓市趨勢+下半年建議
1、區域建議
由於銳理數據部分數據都是提供給開發商，銳理昆明總經理梁總推薦了以下幾個房企拿地的區域：
“房企拿地的重點，可以關注草海片區（一級開發落地，萬達、萬科、城投、華夏進入）。”
另外，西北新城、呈貢，都是拿地的熱點區域。
除主城區以外，周邊區域也可以適當關注：
安寧（空間距離近，市場認可度較高）
晉寧（產業導入，諾仕達古滇項目前期鋪墊）
嵩明 （楊林大學城，地鐵東西快線的預期）
2、產品類型
（1）產業地產是房地產商的發展/轉型方向；
（比如，地產+大健康，地產+文旅）
（2）城市運營+城市服務商是多家大型房企的戰略訴求；
（比如，萬科宣佈“去地產化”，並不是不搞房地產了，而是他要走更高級的地產路線）
（3）商品房的發展方向，越來越偏改善。
（你所能看到的房價漲了，一部分是地價在漲，另一部分也是因為房子容積率降低了、樓層變矮了、加上了精裝修等）
3、房價走勢
（1）昆明政策會越來越收緊，但相對其他城市還是比較寬鬆；
（2）從今年上半年以及之前土地拍賣的情況上來看，下半年供應上不會太多變化，住宅供應偏緊，與之前基本持平；
（3）6%的限價政策，已經將房價鎖定漲幅，在統計數據上同樣不會有太多漲幅；
（4）下半年熱點區域依舊是南市區和呈貢區。
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