前 言
縱觀2017，千億房企年度銷售業績依舊可觀，不僅在銷售金額上能實現突破，銷售面積的增長也是相當顯著。在保證高銷售業績下，各房企的銷售回款也成為業界關注要點。
尤其在房企調控政策日漸收緊、融資變得越來越難的情形下，一些正在迅速發展的企業，融資儼然已成為限制其發展的瓶頸，甚至部分房企也已經出現債臺高築的現象，難免讓人唏噓，一方面急於拿地，另一方面資金沉澱遠遠不夠，這對開發商言，有點力不從心。此時，資金迅速回籠不僅能解決融資困難問題，還能進一步實現高週轉。
通過對千億房企的回款率進行分析，可以發現以碧桂園為首的龍頭房企2017年銷售回款金額達到5003億元，在規模房企中排名第一，成為行業標杆企業，中國恆大緊隨其後，在千億房企中，大部分企業回款金額成功突破千億，回款率徘徊在85%左右，相對較為集中，穩定的回款也是房企在新一輪的調整期內進行戰略佈局的重要保障，正如萬科地產總裁鬱亮所言：“只有獲得回款才是真正的銷售”，可見回款對房企未來的發展至關重要。
圖：2017千億房企回款和回款率 數據來源：企業年報、億翰智庫
2018資金荒下，千億房企逆風翻盤，若需保證銷售目標繼續衝高，不僅要合理制定銷售計劃，還需要根據銷售計劃把控工程實際運營情況，預計開工多少？實際能竣工多少？若實際竣工率過高，將對企業資金鍊的維繫又是一個巨大的考驗。
從銷售計劃設定角度來看，走過2017地產“大年”，各大房企2018年的銷售目標都出現較大幅度提升。
01
恆大維持在10%左右，相對較為平穩，融創、保利和綠地等標杆房企在2018年也根據自身發展情況提出銷售業績規劃，基本保持在20%-30%，華夏幸福增幅最大，接近40%，競爭可謂是越來越白熱化。然而在競爭激烈的狀況下，當前房企融資成本也在上升，一二線城市限價顯著，三四線城市拿地不易，2018年將成為房企衝業績、拼資金的關鍵一年。
02
碧桂園作為房產“一哥”，在2017年獲得行業銷售第一的情形下，已對外申明2018年不再設定銷售目標，這可能也是在釋放一個市場信號，是不是意味著2018年碧桂園需要更大的平臺？是不是對企業資金鍊提出了更高的要求？無論實情如何，對於一些融資困難的房企而言，通過加速銷售回款來緩解資金壓力的確是一個很好的選擇，基於此，企業發展對銷售回款的要求將越來越高。
圖：2018千億房企銷售計劃 數據來源：企業年報、億翰智庫
從2018工程實際運營情況來看，千億房企規劃的新開工和竣工面積又是一個比較大的體量。
房企要發展，規劃很重要，房企紛紛披露2018年新開工和竣工計劃。以萬科為例，萬科地產預計2018年新開工面積3545.1萬平方米，較2017年實際開工面積下降2.9%，預計項目竣工面積為2630.5萬平方米，比2017年實際完成規模增長14.3%，雖然預計新開工面積相對而言小幅下降，但竣工面積卻增長十分顯著。其他諸如保利、華夏幸福等房企也對2018年開工和竣工計劃做出規定。在千億房企項目建設和運營過程中，必然少不了企業資金環節的支持，房企強調回款是針對現金流緊張而提出的相應舉措。
圖：2018年千億房企新開工面積和竣工計劃 數據來源：企業年報、億翰智庫
結 語
在市場風雲變幻之下，各大房企要想實現銷售目標穩定提升、項目逐步落實的計劃，就需要加速銷售回款，此舉不僅能防範資金安全，更是房企跨向下一個千億目標的不二選擇。
只有手握足夠資金，才能穩衝業績，即使寒冬將至，也能坐看雲起。
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