核心提示：
1、時隔3個月再掛牌，起始樓面價調整為11143元/㎡，較以前(12336元/㎡)低1193元/㎡。
2、地塊容積率從≤1.5調整為≤1.4，最大建築面積隨之減少7304.94㎡。
3、周邊新房單價超2萬（無錫萬達城、綠地·天空樹）;二手房(含商品房、安置房)整體價格在14875-26695元/㎡。
4、位於南泉旅遊綜合發展片區，2公里範圍內有雪浪山風景區、太湖等景觀資源。
5、地塊西面塞納莊園正在封盤中，已有房企有意向接手。（房掌櫃無錫 盧娟）
一、地塊信息：最大建築面積102143.16㎡，最高限價16715元/㎡
①概況
地塊：XDG-2017-50號地塊(塞納莊園東地塊)
位置：濱湖區南橫街與新八路交叉口東南側
土地面積：72959.4㎡
土地用途：居住用地
容積率：≤1.4
土地出讓起始金：113820萬元(對應樓面價為11143元/㎡)
最高限價：170730萬元(對應樓面價為16715元/㎡)
②規劃設計要點
據資料顯示，XDG-2017-50號地塊為純居住用地，土地面積為72959.4㎡，容積率≤1.4，以此可計算出，該地塊住宅最大建築面積為102143.16㎡。以下為具體規劃設計要點：
建築限高：≤6層
成品住宅：新建住宅中成品住房比例不得低於30%。
物業管理設施：物業管理用房不小於住宅物業管理區域總建築面積的4%。
社區管理設施：社居委用房一處，建築面積不小於500㎡，含居家養老服務功能。
商業服務設施：淨菜超市一處，建築面積不小於500㎡。
文化體育設施： 文化活動用房一處，建築面積不小於300㎡;文體活動場地，佔地面積不小於500㎡，其中含標準球類活動場地一處。
二、地塊實探：內部已為淨地，周邊基礎生活配套相對缺乏
從其所在位置來看，XDG-2017-50號地塊東南方向為緣溪道，北至南橫街，西鄰塞納莊園(封盤中)。目前，地塊四周已有明顯圍擋，
內部為淨地，可隨時進行開發。就周邊而言，無論是老小區還是新樓盤都不多，居住氛圍暫不濃厚;至於配套方面，除了良好的自然景觀資源，包括商業、生活、休閒、娛樂等在內的配套比較缺乏。
交通(僅2輛公交經過，適合自駕出行)： 對於本地人而言，目前可以選擇自駕和公交2種方式。其中，自駕是比較便捷的出行方式，附近的新八路、緣溪道皆為交通主幹道，道路寬闊通暢、不易堵車;如果選擇公交出行，距離塞納莊園東地塊最近的公交站臺為惠巷站，有8路、68路兩班公交車經過，平均10-15分鐘一班車，可到達火車站、公交三場、無錫大劇院等地;長遠來看，距離地鐵一號線南延線(南方泉站)約1公里，預計2020年年底建成通車後將會更方便居民的外出。
對於外地人來說，該地塊南側連接環太湖高速，且距離南泉入口10公里左右，可直通蘇錫和滬寧兩大高速，拉近了到蘇州、上海等地的距離。
配套(以沿街商業為主，生活便利度低)：現階段，除了南苑新村的部分沿街商鋪，地塊周邊幾乎沒有其它配套，稍遠一點的要到南泉集貿市場或者歐德隆購物廣場，包括餐館、小型超市等在內的商業配套可滿足基本生活需求，不過在後期，隨著無錫萬達城大型綜合體萬達茂(建設中)的投入使用，將會彌補該片區大型商業配套不足的現狀 。
值得一提的是，地塊周邊還有長廣溪國家溼地公園、雪浪山風景區、太湖等景觀資源，自然環境相對優越;同時，還彙集了無錫市湖濱中學等教育資源。
周邊小區(新房、老小區有限，居住氛圍還未形成)：新房方面，距離最近的為塞納莊園(封盤中)1個樓盤，以別墅產品為主，定位高端改善，項目在2017年3月有別墅房源在售時整體均價約19000元/㎡。至於老小區，附近只有南苑新村(均價14875元/㎡)和江南景園(均價26695元/㎡)，居住氣息並不濃郁。
三、地塊簡析：為太湖新城板塊第七宗萬元地，或打造成別墅、洋房產品
1、起始樓面價較第一次掛牌降1193元/㎡，最大建築面積減少7304.94㎡。塞納莊園東地塊並非首次露面，該幅地塊原本於2018年3月26日掛出、4月26日開拍，但在開拍前被無錫國土資源局收回。如今再次掛牌，地塊信息也作了相應調整，按照本次掛牌地價，起始樓面價為11143元/㎡，較以前(12336元/㎡)低1193元/㎡，最高限價16715元/㎡，較以前(18000元/㎡)低1285元/㎡。容積率方面，從≤1.5調整為≤1.4，最大建築面積隨之減少7304.94㎡。
2、為太湖新城板塊第七宗萬元地，預計不會觸及最高限價。從地理位置來看，塞納莊園東地塊所在的太湖新城板塊自帶熱點，截至目前，區域內已經拍出了6宗高價萬元地。不過，綜合無錫上半年的土拍情況，不少房企對於高價優質宅地的積極性降低，底價成交的也不在少數，因此，該地塊在成為太湖新城第七宗萬元地的同時，觸及最高限價的可能性不大。
3、周邊新房單價超2萬，塞納莊園已有房企有意向接手。作為改善置業的首選板塊，太湖新城近年來的房價一直保持著強勁的發展勢頭。目前，距離地塊最近的無錫萬達城(均價22500元/㎡)、綠地·天空樹(均價23000元/㎡)、吉寶·瀾岸銘邸(別墅總價最高680萬/套)3個新房均價已經超過了2萬。另外，據房掌櫃得知，地塊西面的塞納莊園雖然在封盤中，但已有房企有意向接手。
至於二手房，地塊附近的南苑新村和江南景園，整體價格在14875-26695元/㎡;無錫萬達城、綠地·天空樹等商品房的二手房價格相對較高，整體在20106-22360元/㎡。
4、位於南泉旅遊綜合發展片區，或打造為別墅、洋房產品。房掌櫃查閱了《無錫市濱湖區雪浪街道總體規劃(2015-2030)》批後公示得知：整個雪浪街道行政轄區總面積69.66平方公里，分為雪浪片區、風景名勝區、南泉片區三大板塊，其中，塞納莊園東地塊所在的南泉片區(南泉旅遊綜合發展片區)將會突出旅遊小鎮風情和生產生活旅遊的全面發展。
該地塊不僅位於無錫重點規劃區域，其離環太湖風景旅遊帶只有1公里，且距離雪浪山風景區等非常近（2公里範圍內），自然環境優越，再加上建築限高≤6層、容積率≤1.4的建設條件，未來有可能會打造為別墅、洋房產品，以提升整個片區的居住品質。從另一方面來看，該地塊南接環太湖高速，也可以吸引部分來自上海、蘇州等地的購房者。
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