“房價增長的速度永遠快於老百姓掙錢的速度”!
這一句話透漏出房產交易市場的火爆場面，也戳痛了眾多老友的內心。房子在什麼時候最便宜？自然是還沒建起來就賣的時候最便宜。不少開發商在未取得預售許可證的前提下，甚至只是稍稍挖了地基，就開始賣樓。因為此時投入還不大，所以這時的房價是最便宜的。開發商給這種銷售模式取名為員工內部認購，但實際大部分都是外銷。
購買無預售許可證的商品房，存在的風險非常大。你無法預知開發商是否能把樓盤建成，不懂開發商是否能取得銷售許可手續，無法判斷該樓盤是否會爛尾。
如果購買了無預售許可證的商品房之後，想退房。
該怎麼退？怎麼運用法律的武器捍衛自己的權利？
圖片來自網絡
基本案情
2016年2月份，李某看中了某開發商的一個樓盤，在看房當天就繳納定金，前後共交付款項共計50多萬元，但並沒有簽訂合同，只有開發商給予開具的收據。3月底，王先生從朋友那得知開發商並未取得商品房預售許可證，後與銷售人員溝通，說預售許可證正在辦理過程中，過幾個月就會下來。
不知不覺中一年過去了，雖然房價上漲了將近一倍，李先生卻高興不起來。因為，李先生遲遲沒有得簽訂《商品房買賣合同》，問銷售人員也是今天推明天，且工地一直沒有動工。直至今年6月份，王先生再也等不住了，通過朋友介紹找到律師，尋求幫助。
辦案掠影
律師與王先生充分溝通後，告知王先生根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中的第二條，本次買賣合同關係成立但無效。起訴不能走解除合同的方向，只能走認定買賣合同關係無效，要求返還錢款及賠償損失的路子。但同時鑑於第二條還規定了“起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。”的內容，因此如果想不要房，應該儘快起訴，不能給開發商留時間。同時根據上述《解釋》第九條規定，王先生可以要求開發商返還已付購房款及利息，並可以請求開發商承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。
律師提示王先生應以房屋買賣合同無效的訴訟角度入手，而非退房的角度，且要儘快起訴，並且還要從行政方面進行投訴，不給開發商突擊辦預售許可證的機會，同時還要準備證據以證明購房的事實。
最後，為了確保可以達到賠償的目的，還要調查開發商的其他問題。果不其然，在調查階段，發現開發商不僅僅是沒有預售許可證這麼簡單，還存在違法使用土地等問題，對此，律師制定詳細的方案進行訴訟。
庭審過程中，不出律師所料。首先，開發商憑藉著沒有簽訂買賣合同或協議，拒不承認與王先生之間存在買賣合同關係，想從根本上否定違規賣樓的事實。而王先生除了提供收據外，還提供與銷售人員錄音等證據，並結合《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》、《合同法》、《房地產銷售管理辦法》等規定，力證開發商與王先生之間存在買賣合同關係，同時提出一年來因房價上漲，王先生退房後獲得的退款已不能再購買同等條件的房屋，要求開發商賠償。最後，法院認定雙方之間存在事實買賣合同關係，且因開發商單方面違規賣樓，由開發商承擔全部責任。
此時，對方請求調解。最後雙方達成一致意見，開發商退還購房款及利息，並支付了房價上漲的差額，至此案件圓滿結束。
回顧本案，律師建議：
作為購房人要規避類似情況的發生。首先，儘量選擇知名品牌開發商開發的樓盤；其次，在購買前要查詢樓盤的手續是否齊全，例如五證，注意不要輕信對方公示的複印件，最好到國土、規劃、建設、房管等部門的網站上進行核實；最後，錢款支付要簽訂合同協議等證明文件，注意明確規定好雙方的權利和義務，這是權利保障的根本。
各位老友，買房一定要擦亮眼、擦亮眼、擦亮眼！前面的案例就是教訓，雖然是打贏了，但是我相信這並不是那位購房者想要的，他想要的是一套屬於自己的房子、一個溫馨的家。但就因為自己買房時的一個疏忽，而惹來了這樣的麻煩。還是那句老話，多一個心眼，少一點麻煩。
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