購房合同有三種：期房合同、現房合同、二手房合同。本文只說第一種。
期房合同的標準說法是“商品房買賣預售合同”。這個合同，開發商不能自行編制。在北海，開發商必須登錄房地產交易中心的相關係統，嚴格按要求輸入買賣雙方及所購房屋的有關內容，然後再由系統生成完整的購房合同。
目前系統生成的購房合同，其內容模板是2014年4月住建局和國家工商總局聯合制定的《商品房買賣合同（預售）示範文本》（GF-2014-0171）。
購房合同的內容非常複雜，厚厚的數十頁。如果平時沒留意，突然間接到開發商打印出來的購房合同，基本上都有一種“發懵”的感覺。因此建議購房人提前下載這個示範文本並認真閱讀，其中關鍵條款在看房時可以向置業顧問詢問核實。
網上很容易下載這份購房合同示範文本。如果擔心內容不實，可網上搜索“住房城鄉建設部 工商總局關於印發《商品房買賣合同示範文本》的通知”。文件底部有下載，是一篇PDF格式的文檔。
由於合同篇幅實在太長，本文只挑跟北海購房密切相關的重點內容說說。
購房合同第十條：商品房相關設施設備交付條件
這是對用水用電的約定。
用水有兩種方式：一是自來水公司直接水管入戶，住戶向自來水公司直接交納水費；二是自來水公司只鋪設總管到小區，再由開發商分表入戶，用戶向物業交納水費。
第一種方式當然最理想。但由於涉及到高層二次加壓用水的問題，北海幾乎所有的新建商品房小區都是採用第二種用水方式。購房合同因此對用水的約定要求並不嚴格，只要保證正常用水就行。
但用電卻不然。
用電也有兩種方式：一是電網公司直接裝表入戶，住戶向電網公司交納電費；二是開發商自行裝表入戶，住戶向物業交納電費。
第一種方式很穩定，稱為“正式供電”。第二種方式屬於臨時用電性質，常見於分期開發的樓盤，比如一期住戶和二期工程共用變壓器供電。
顯然，購房合同應該明確約定使用第一種供電方式。當然，如果不介意臨時用電那就無所謂。開發商在完成樓盤全部開發後，也許會改成正式供電。
下圖是標準的購房合同內容：用水可以是自來水公司裝表，也可以是開發商裝表。但用電只允許電網公司裝表入戶、正式供電：
購房合同上的“×”表示橫線位置無內容。為保障購房人的權益，開發商只能填空、選擇或添加補充條款，不能刪減合同條款。
但如果購房合同是下面這樣填寫，問題也許就會出現了：
購房合同第十二條：逾期交付責任
買房人最不爽的就是延期交房。合同提供了兩種處理方式：一是罰款，二是可罰款可退房。顯然第2種最有利於購房人。但如果樓市很火熱，估計買房人只能選擇第1種。
合同條款裡特別強調了“第八條第1（1）項”。第八條是“逾期付款責任”，是對購房人不按時足額付款的追責。這很合理，按時付款按時交貨，天公地道。但如果買方違約天價罰款、賣方違約輕描淡寫這就有問題了。有些購房合同裡面對開發商違約真是不疼不癢的，這些部分需要重視。
需要特別指出的是：合同示範文本並沒有具體指出哪些是免責範圍，只是籠統地說“不可抗力”。開發商一般都會在補充條款中詳細列出哪些情況下可以延期交房。通常的理由都是政府行為原因、自然災害原因（比如暴風驟雨）、社會異常事件原因（比如撞上了非典之類的突發性流行病）等等。這些補充條款需要逐條認真審核。
通常，延期免責爭議最大的是自然災害的認定。北海以前有購房人打過延期交房的官司，法院一般是認為“6級以上大風和在24小時內降雨量達到50毫米以上的屬於災害性天氣 ”。
購房合同第五章：面積差異處理方式
購買一套90平方米房子，結果實測面積是93平方米，怎麼辦？
購房合同對面積差異的處理非常微妙，開發商的狡猾在這一項表現得淋漓盡致。
合同示範文本提供了兩種方案：一種是誤差在3%以內據實結算，超過3%可以退房。另一種對買房人更有利：
如果實測面積大於預測面積：3%以內的由買房人補交房款，超過3%的開發商白送。如果實測面積小於預測面積：絕對值在3%以內的開發商退款，絕對值大於3%的開發商雙倍賠款。
但幾乎所有的開發商都不情願這麼約定。絕大多數的購房合同關於這方面都會有補充條款：多還少補、不能因此退房。例如90平方米的房子實測92平方米，買房人要補交2平方的房款。如果實際只有88平方米，開發商退回2平方米的房款。
要不要同意開發商這樣的合同約定？考驗購房人的談判能力。
購房合同第六章：規劃設計變更
規劃設計變更有兩種情形：一種是規劃變更，比如樓盤規劃用途、面積、容積率、綠地率、基礎設施、公共服務及其他配套設施發生了變化。另一種是設計變更，房間的結構形式、戶型、空間尺寸、朝向發生了變化。
這些情形是很容易發生的。比如看房時小區園林設計得非常漂亮，但交房時卻模樣不同了。比如籤合同時約定陽臺欄杆是鋁合金的，但交房的時候變成了鐵欄杆。
如此情況，能不能退房？
合同約定是可以退房的。但有些開發商非常滑頭，可能會在補充條款中悄悄加上：如果變更不影響購房人室內使用功能，開發商無需通知買房人、無需賠償，買房人也不能因此退房 。
“變更不影響室內使用功能”，這一點太容易了。
注意合同裡面的含糊用語
購房合同還有這樣的內容：
有些開發商可能是這樣填寫的：
這是典型的含糊用詞。什麼才是“儘快”？什麼才叫“完善”？站在合同的角度，應該有清晰明確的時間約定和實現程度約定。
購房合同特別需要留意打橫線的地方，更加需要留意補充條款的約定內容。
不過，內容這麼複雜的購房合同要做到滴水不漏，確實有難度。不大重要的地方，含糊過去也行。但合同關鍵之處，真不能含糊。
但客觀而言，不同的房子不同的價格這沒問題，但不同的房子不同的合同條款這會讓人崩潰。開發商是不會輕易同意修改合同內容的，尤其是在樓市火熱的時候開發商更是強勢。所以關於購房合同的內容，可能要考驗買房人的談判技巧。
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