廈門將於本週五舉行土地拍賣會，公開出讓海滄馬鑾灣新城兩幅商住地塊，地塊出讓總建面積約21.1萬㎡，起拍價合計52.7億元。
本次土拍除繼續採用“限地價、競配建”方式公開出讓外，也有地塊繼續要求“一次性申請預售證並全部對外公開銷售”，其中2018HP01地塊由於體量稍大，可以分為兩期申請預售。
另外，兩幅地塊在戶型上繼續要求，地塊建築面積須在144㎡以下、不得設計躍層戶型，但此次並未要求建築面積90㎡以下戶型佔70%（即7090政策）。
地塊衛星圖標示
地塊基本情況
2018HP01地塊
該地塊位於海滄區新陽東片區新垵北路與樂活路交叉口西北側（A1地塊），土地面積38853.961㎡，計價建築面積116000㎡，起叫價290000萬元（29億元），上限總價435000萬元（43.5億元），容積率約2.99。
2018HP02地塊
該地塊位於海滄區新陽東片區新垵北路與樂活路交叉口西北側（A2地塊），土地面積31612.159㎡，計價建築面積94800㎡，起叫價237000萬元（23.7億元），上限總價355500萬元（35.55億元），容積率約3.0。
6.1土拍地塊基本信息
值得一提的是，兩幅相鄰地塊起拍樓面價均為25000元/㎡，上限樓面價均為37500元/㎡。地塊上限樓面價與4月25日出讓的杏林“橋頭堡”地塊（J2018P01）一致，均為廈門史上最高上限樓面價地塊。
地塊航拍實景標示（航拍：偉鵬）
從地塊界址圖上得知，2018HP01地塊中規劃有一處社區書店，2018HP02地塊中規劃有一處生鮮超市中心店。兩幅地塊南側沿著新垵北路還有地鐵2號線（二期）途經。
兩幅地塊界址圖
地塊周邊配套
交通
兩幅地塊緊鄰新陽大道和新景路，經此接駁灌新路、新陽大道、馬青路等可自駕通往廈門各區，另外地塊四周均規劃有通行道路，交通出行十分便利。
商業
地塊所處區域目前成熟的商業配套相對匱乏，臨近地塊購物點多集中在村路和道路兩側，而距離區域內相對繁華的新陽商業街仍有一定距離。
不過，隨著周邊新項目開發和區域商業配套不斷完善，地塊周邊的首開龍湖鉑金島、泰禾廈門院子新天地以及馬鑾灣生活廣場等項目商業將在短期內滿足周邊人群的購物需求。
地塊周邊配套齊全（航拍：偉鵬）
教育
現在該區域教育配套配套相對豐富。地塊距離省一級達標的海滄中學僅400米，1.3公里範圍內還有海滄區第二實驗小學和新陽幼兒園，距離今年9月開始招生的廈門一中海滄分校約3公里，地塊南側還規劃一處規模36班的庚西小學等，從幼兒園到高中一站式教育配套完善。
海滄中學
海滄第二實驗小學
醫療
城建
馬鑾灣規劃定位是打造成為廈門副中心。根據相關規劃，馬鑾灣新城中心區域將建設馬鑾圖書館、馬鑾影劇院、馬鑾遊艇碼頭、馬鑾文化藝術中心、馬鑾科技館、馬鑾美術館、馬鑾青少年宮、馬鑾文體中心等配套。
優勢劣勢分析
優勢
2. 地塊緊鄰新陽大道和新景路，距離2號線兩個站點地鐵口僅300米左右，周邊2、4、6號線三條地鐵途經彙集，無論是自駕還是地鐵等出行便利；
3. 地塊緊鄰省一級達標校海滄中學僅400米，1.3公里範圍內還有新陽幼兒園和海滄區第二實驗小學，距離廈門一中海滄分校約3公里，一站式教育資源豐富；
4. 地塊緊鄰海投第一灣項目，附近還分佈著首開龍湖春江彼岸、泰禾廈門院子、海投青春海岸多個新建住宅項目及村落，未來地塊周邊居住氛圍和人氣可以保障；
5. 地塊所處區域為廈門重點發展片區，規劃定位是打造成為廈門副中心，各類中高端配套將不斷入駐，區域潛力巨大；
地塊周邊區域航拍
劣勢
此次兩幅出讓地塊所處位置優越，周邊可預期時間內在交通、教育、醫療等多項配套相對完善，短期內除了商業配套有待提高之外，配套上並無十分明顯劣勢。
總結
優質的地塊必然有高價值，但高價值不意味著一定能拍出高地價。參考4月25日杏林“橋頭堡”地塊出讓情況，此次擬出讓的馬鑾灣新城地塊價值雖高，但樓面價預計很難破3萬。而參考當前馬鑾灣片區房價和廈門土市整體趨勢、樓市行情，以及土拍之前出現的罕見傳統媒體地塊炒作，甚至不排除地塊底價成交，或以略高於25000元/㎡樓面底價成交的可能性。
總編丨佳鋮 文丨偉鵬
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