華夏時報（chinatimes.net.cn）記者李未來 博鰲報道
無論對開發商還是購房者來說，把握房地產市場的規律都是非常重要的，如何判斷上升期和下降期？怎樣在低位時買入、高位時賣出？
在8月12日的2020博鰲論壇上，恆隆集團、恆隆地產有限公司董事長陳啟宗以數十年的開發經驗，對房地產的週期性等問題發表了見解。
做房地產需要有“貪念”
“房地產週期的預見性是非常強的，凡是上去的市場都會下來，下去的市場大部分會上去。所以千萬不要說因為有周期就很危險，當然有危險，但也有好處，就是預見性非常強。過去幾百年是如此，往後的幾百年還是繼續的如此。”陳啟宗表示，沒有周期，搞房地產就沒有機遇，週期是尋找機遇的最好的方法，不過水可載舟，亦可覆舟，有機遇的同時也隱藏著巨大的危險，房地產跟其它的行業不一樣，它的週期性特別強，而且是“特別不可以改變”。
對於“特別不可以改變”的原因，陳啟宗解釋稱，房地產是一個週期非常長的行業，單位數字很大，買一套房子就幾百萬甚至幾千萬，因此借貸一定會很多，所以它的週期性也就越大。週期是市場經濟的產物，要是沒有市場經濟，這個週期就不會那麼大，但是有了市場經濟，加上房地產的獨特性，週期性就很強了。
在陳啟宗看來，房地產市場的週期除了取決於供求關係以外，還有一個很重要的因素，那就是“貪”。“為什麼貪呢？有很多原因，第一個是房地產的稀有性，供應是有限的，而且有非常強的地點的獨特性，差一條街就是完全不一樣的世界，所以房地產的稀有性和地點的獨特性；第二是投資、投機的心理；第三是很多人願意進到這個行業裡。”
“不要做瘋子”
陳啟宗認為，做房地產不能沒有貪念，但貪念不能太大，要尊重市場規律，要冷靜。
“房地產行業是‘瘋子’特別多的地方，‘瘋子’會為了一時的風光，就去冒破產的危險，那些人都是不值得我們尊敬的，早晚會被市場淘汰。中國在以往這二三十年大發展的時候，機遇特別多，所以‘瘋子’也特別多。能夠長遠留下來不被淘汰的，都是非常冷靜的人。”他說，冷靜就是尊重市場規律，所以你在貪念大、膽子大的同時，千萬不要做“瘋子”，還要加上相當地冷靜，相當地尊重市場週期規律，才不會被市場淘汰掉。
關於如何冷靜，如何抓住機遇，陳啟宗介紹了自己在恆隆集團的經歷。陳啟宗在1991年接任恆隆的董事長，上來之後第一件事就是要判斷市場的週期運行到什麼位置，他當時得出的結論就是，可以買住宅土地，所以他花了大概一兩年的時間去買住宅土地。而到了1993年，陳啟宗發現住宅土地的價格開始過猛、過高，反而很多商業的物業價錢相對來說還是非常低，所以從1993年開始，他就停止購買住宅用地，轉而購買商業物業，來收租、自用。
到了1995年，陳啟宗發現商業物業機會也不是太多，但住宅用地價格在 1993年-1995年間越漲越高。於是1995年之後，陳啟宗做出一個決定：什麼都不要買，土地也不買，商業物業也不買！
兩年後（1997年），亞洲金融危機來臨，陳啟宗在短時間內賣掉了很多商業樓宇。1999年陳啟宗又去市場買土地。
“當時沒有人敢去買，所以基本上拍賣價就是我的成交價，大概給了我15個月的買土地的好時間，後來賺的錢也確實是有不少是那時候買進的，最好的項目，一個項目的淨盈利是200億。還有其它的項目，加起來總共有三四百億的利潤。這不是銷售額，而是利潤。這些大的週期給了我非常好的大機會。”陳啟宗說。
2001年以後，陳啟宗的機遇又來了，是在中國內地。他說，“很多商業土地，在那個時段是沒人願意買的，所以從2005年之後有3年之久，我進到中國內地的商業市場去購買很多土地，現在我手上還有一些土地是1000塊一平米的樓面價，而且是省會城市的市中心。這個價格在現在是不可想象的，至少上升10倍到20倍。”
在陳啟宗看來，只要是對經濟大循環有信心，房地產市場的機遇就永遠存在！
責任編輯：張蓓 主編：張豫寧
