上周日，我们开了个会员活动专场，专门讲买房的信贷规划。
很多会员朋友，都跟我反馈，现在很想买房，但资金不够，需要融资或者置换。
715新政后，买房的成本大大提高。
房价上涨，税费变多，而且2套的首付成数，可能还会提高。
有套房想再买，真不是件容易的事。
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那么，2套首付7-8成，首付不够，还能怎么买？
我发现，大多数人总以为，一定要卖房，才能获得资金。
其实，还真不一定，业内还有两种常见，但很多人不知道的方法。
一个叫加按，一个叫转贷。
加按，又叫二押，是指已做抵押的房子再次抵押，房价上涨，可以把增值部分，重新抵押一笔钱出来，能贷款出评估价的6-7成。
转贷，就是按揭转抵押，先把贷款结清，然后再把房子抵押出来，房价上涨后，能贷款出评估价的7-8成。
比如，你当时买房，是400万总价，现在已经涨到了700万，7成贷款，现在欠款金额还剩250万，那应该怎么做呢？
要么就是加按二押，可以把升值部分贷出来，700乘以7成，减去250净到手240万，加按一般可以同行或跨行加按，同行可以贷7成，跨行能贷6-6.5成。
要么就是去做转贷，找贷款机构或银行，赎楼垫资还清250万，然后办理抵押贷款7成，700乘以70%是490万，490减去250等于240万，也是净到手240万资金。
转贷和加按的区别是，转贷会有借钱利息和提前还款罚息，加按不需要，但加按不是所有银行都能做，要求也会不一样。
以上说到的这两种方法，都是银行的正规操作，也不需要你卖房就能融资。
如果涨幅更多，那可以融更多钱出来，这样既保留了房子，还能融出资金，之后的就不用我多说了吧？
值得注意的是，融资贷款，其实不仅和房子涨幅有关，跟你个人的资质也有关。
如果你在BAT、上市公司、国企、事业单位等机构上班，那你融资天然就比别人更有优势，想融个100万出来非常容易。
当然啦，不知道怎么办可以找我们，我们会手把手教你规划资金。
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那么，假如你房子没怎么涨，或者就是没办法融钱，只能置换，那又该怎么办？
置换有两种情况：一个是先卖再买，一个是先买再卖。
两者的区别是，先卖可以先拿到钱，然后钱票在手再去买，这样更加稳妥，但要买的房子可能会涨价。
先买再卖，就是先想办法借钱买房，然后再把房子卖掉，还之前的借款，这种做法更激进，对现金流要求很高，而且卖的房子也不一定能卖出合理价位。
那具体该怎么选？主要还是看市场的情况。
上涨阶段，建议先买后卖，下跌阶段，建议先卖后买，横盘阶段，都可以，但还是先卖后买比较好。
原因很简单，市场上涨的时候，买到心仪的房子才是重点，所以要先买锁定房源，而楼市集体普涨，后卖也能确保卖出高价。
同样，市场下跌时，先卖能提前拿到资金，市场变冷房价下降，后买有机会能淘到更多笋盘。
横盘期，两种做法其实都没问题，但先买一般资金有限，而且卖的周期过长，房价整体平稳，所以先卖后买也来得及。
所以要置换，有什么注意事项？
首先，要明确，买到心仪的房子，才是置换的核心目的。
行情一旦变化，适当的加价或者让利，都是可以接受的。
越是不好卖的房子，越要尽快卖，越是不好买的房子，越要尽快买。
其次，如果要尽快卖房，那要尽可能创造有利条件。
比如把房子空出来，不要有人出租，比如多挂几个中介，多留几把钥匙，适当给予奖励，比如制定合理价格，相对同小区其他户型价格有优势，这些都能加快速度。
最后，置换都是有原因的，买房前你就要想清楚，你的核心需求是什么。
你到底是要好学位，要多一个房间，还是换好的区域？
都能兼顾那最好，但预算有限的时候，你就要学会抓大放小，放弃次要的。
以上主要针对的是，一定要卖房的情况。
我个人建议，如果不是房子特别差，我都不推荐卖房。
因为卖了你很可能买不回来，用融资的打法或许会更好。
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我经常讲，负债买房，才是普通人逆袭的关键。
逻辑很简单，因为通货膨胀，钱在贬值，负债也在贬值。
负债买房，月供长期固定，但还款压力在不断减轻。
现在的2万块，和30年后的2万块，只是数字一样，购买力已经差了10倍不止。
在大城市买房，有个好处是，你可以享受城市的资源，有地铁，有配套，有规划，有涨幅。
买房，就是持股，买的是这个城市的股票，只有你买了房，才能参与红利分成。
你可以享受30年的分红和增值收益，而且你的持有成本在不断降低，买不起没关系，银行还会把钱借给你去买。
所以，趁着自己有条件，要尽可能多融资，多裂变，多“持股”。
现在市面上，就有很多不错的金融产品，能帮你拿到低息的资金。
如果之前买错了，那也没关系，尽早卖出，不断置换就好。如果你不懂怎么买，也欢迎预约免费线下咨询。
要知道，不管是融资，还是置换，我们最终的目的，都是为了，尽可能多的持有更优质资产。
因为只有你拥有，足够多的优质资产，你才能保证未来的一切涨幅，都与你有关。