美国房产税： 1-3%不等，全世界范围相对最高
交易税费：0.4-2%
遗产税：比较复杂，有联邦遗产税和各州自己的遗产税。如果不是美国税务居民，房产投资者未来可能面临30%-40%以上的遗产税。
美国2018年GDP增长率平均为3％，全年失业率达到十年的最低水平，物价通胀也保持在理想的2%区间之内，虽有所放缓但仍有增长趋势，PMI指数在最后一个月也是全球发达国家最高。
整体而言，2018年的美国经济当属全球最亮眼。美国的货币政策以及经济走向直接影响着全世界，从而对于海外投资者来说，也是需要长期关注的。
美元霸主地位和我们作为海外投资的关注点
说起美国的房产市场，不得不说下美国的2007年的次贷危机和美元的国际货币霸主地位。
MBS贷款额资产证券化
美国房地产的按揭贷款的资产证券化，华尔街不断推陈出新的金融衍生品MBS（Mortgage-Backed Security， 抵押支持债券或者抵押贷款证券化）以及这类证券的组合，泛滥的次级信贷的证券投资热潮最终把美国房产泡沫在2007年挤破。
为了拯救2008年世界的金融海啸，美联储开始进行了4轮大规模QE货币宽松（我国2009年也同样效仿，楼市暴涨），美联储当时买了大量的美国政府国债（印钱借给美国政府钱，然后买单收购了一大堆的不良金融资产甚至直接购买房产来救市）。
这就好比是一个优质的企业（美国政府），突然有困难，老板自己家人和外人觉得他有偿债能力，把钱借给他。2009年美国经济复苏，QE量化宽松政策成功把美国从金融危机拖出来恢复高速增长。
美国很牛逼，因为美元很牛逼：
全世界的贸易结算货币：美元占了38%（欧元34%仅次于美国，而且在攀升，英镑占7.5%，日元占3.44%，人民币2%）
全世界各国的储备货币：美元占了60%以上（欧元20%，日元5%，人民币1.8%）
美国通过印美元全世界都可以买东西，你说牛不牛？美国疯狂印钱，全世界都要一起承担通胀。全世界都在努力奋斗赚美元，美国却在努力印美元去消费，还成天喊着自己贸易逆差！
世界在极力的去美元化，比如欧元的崛起就是在挑战美元的世界霸权地位。
为什么美元很牛逼，这就要追溯到一战、二战时候的美国大发战争财和封锁华尔街往事了（推荐大家关注货币金融的相关学科和历史，对于全球投资非常有学习价值）。
美国欠下了一屁股债，提前用了未来的财富，这笔债，未来是要还的。美国政府一届比一届烧钱，奥巴马是全民医保，特朗普是减税、加军费，政府要用钱，税收还减少，钱不够就要发国债，借钱呗。
美国国债的债主：外债30%（中国、日本等国家）、美联储、美国自己老百姓的投资（养老金、国债等）。美国国债总量已经达到21万亿美金，还一直在增长，借新还旧，超过美国年GDP，透支了未来的钱，寅吃卯粮的撬动了美国的经济活动的发展。
但是，发国债借钱，要还利息的，美国政府每年的国债利息支出很庞大，所以很害怕美联储加息，如果政府还不上钱，又不能大量印美金造成通货膨胀，政府就要停摆。
所以，美联储就要控制美国政府的花钱速度，通过不借给他那么多钱。
如果美金货币超发，打劫的不光是中国这样的债权国，同时还洗劫了持有美债和美金最多的美国自己的民众，美国老百姓会疯掉，美国会被瓦解，美金的世界霸主地位和信用将破产。
说了那么多，重点来了：
为了保住美金信用，维持美元汇率、美元霸主地位，美联储不能随便印钞，必须逐步控制美金的流通总量和资产负债水平，控制美国的CPI通胀水平。防控之前的金融投资过热造成的金融风险。
稳汇率，稳货币，美联储就要实行高利率，高利率意味着牺牲流动性、提高了实体经济融资成本、打压了房价。
加息，贷款利率上浮，一般是在经济过热、金融风险提高的情况下。特朗普一直嚷嚷着，让美联储不要再加息。
一方面是因为：加息会倒逼国债的利息提高，特朗普政府借债太多，利息高了还不起；另一方面是因为：特朗普政府判断美国和全球经济没有那么乐观，并没有过热，要继续宽松流动性刺激经济发展。美联储之前缩表和加息，踩了一脚刹车，为了防止经济过热，控制金融风险，同时控制通胀，进行货币紧缩，懂经济的朋友都知道加息意味着国际资本流入，资本流入国的货币汇率就会提升，因此美元去年非常强势，升值很大。美国的股票也是高歌猛进，连续十年的牛市。
美元指数强势上涨
由于美联储缩表和加息，去年全世界流通的美元变少，加上日本和欧盟的经济未有美国好，美元在去年强势上涨，最高点比最低点上拉了10.7%。各国兑美元汇率基本上都下跌，仅有几个国家上涨。人民币兑美元也跌去了5.34%。
如果你是美国居民，以美元为主要储备货币，由于美元上涨，去年全球超9成的资产从本币兑换为美元后，都变为更少的美元数额，贬值了。反过来说，如果你把美元资产变为人民币资产，都是升值的正资产。
今年美国经济预期并不乐观，强力的经济刺激政策也难以重现，所以很多大机构都预测，今年的美元将不会像去年这样强势。
很多人都认为，美国经济见顶，在这样的周期下，投资房产，会有一定风险。所以美联储也看到了经济并不乐观，2019年暂停了加息，并且还有可能启动降息。说明经济放缓。
2018年的美国房地产
根据美国最大的住房平台Zillow的最新报告：
● 美国平均房价约为223,900美元，比一年前增加7.6％；
● 租金中位数比去年增加了1.4％；
● 全美35个最大住房市场中，有19个房价涨幅比一年前要小；
受美联储加息影响，房产交易在2018年9月、12月分别到达这一年的冰点。
2018年美联储四次加息——2018年的平均房贷利率达到自2014年以来最高的水平。全美房地产经纪人协会（NAR）最新报告显示：美国2018年12月现房销售环比11月份下跌6.4%，销售总数499万户，为2015年以来最低。
特朗普税改影响明显：高税收地区楼市受冲击，低税收州成最大赢家
经过一年，高税率地区如纽约曼哈顿、加州旧金山的房价下跌。连美国总统特朗普也没能幸免税法的影响，川普大厦(TrumpTower)中特朗普拥有的一套极尽奢华的三层顶楼公寓，降价数月无人问津。根据Realtor.com提供的数据，曼哈顿100万美元及以上的豪宅销量同比下降12.5%。在布鲁克林，这一价格区间的房屋销量较一年前减少8.6%。
而低税收州如田纳西、得克萨斯、弗罗里达和华盛顿州的房价在2018年有不俗的表现。
今年，美国房产的关键字将是：稳。
分裂的众议院使得如税改这样的刺激经济政策将很难再现，特别是大基建的方案上，两党的认知明显分裂，会进一步限制美国政府的开支。多数机构预计，今年美国的经济将要显著放缓，GDP增长将在3%上下，这将拉低美国房产市场的整体表现。
全美房地产经纪人协会（NAR）预测：全国2019现房价格中位数将上涨3.1％。这比2018年的7.6%涨幅将缩水一半。
从2018年第二季度开始，
美国REITs
2018年美国房产信托基金（REITs）的表现差强人意。由于它跟股市和楼市两大市场都高度相关，美国股市在后半年动荡加剧之际，REITs的表现也走弱。拿最有名的两个REITs类ETF走势来讲，年初至今，以美国建筑产品和房地产开发商股票为投资对象的安硕美国住宅建设ETF已累计下跌37.6%，SPDR标普房地产开发商ETF同样处于熊市，跌幅达35.3%，10月底开始震荡反弹，目前仍处于两年低位。
2018年上半年REITs的资本大量流出，每周高达5亿美元。多数投资人对公共股权REITs（上市房地产投资信托基金）2019年的投资评分只有3.20，仅次于私募REITs，排名倒数第二。
而最近表现较好的REITs也不在传统的房地产类型中，是在其替代品——10个表现最好的房地产信托基金中，有8个是医疗办公室或通信基地台等领域。
20座城市有很不错投资前景
德克萨斯州：奥斯汀、达拉斯、圣安东尼奥，
北卡罗来纳：夏洛特、罗利/达勒姆
印第安纳州：印第安纳波利斯
佛罗里达州：劳德代尔堡、坦帕/圣彼得堡、奥兰多、迈阿密，
乔治亚州：亚特兰大
科罗拉多州：丹佛
田纳西州：纳什维尔
犹他州：盐湖城
加州：橙县、洛杉矶
马萨诸塞州：波士顿
华盛顿州：西雅图
华盛顿DC
纽约州：纽约-布鲁克林
根据PWC普华永道的数据，我们选出5座2019年最推荐的美国投资潜力城市
1. 德州：奥斯汀
2. 田纳西州： 纳什维尔
3. 北卡罗来纳：罗利、达勒姆
4. 犹他州：盐湖城
5. 德州：达拉斯
详细说三个城市
1) 德州：奥斯汀：★★★★★
平均一户29.5万美元，在美国平均水平线上。
PWC的年度房产报告显示，多数受访的投资人十分看好德克萨斯州2019年的表现。其中，奥斯汀的预期最高，最亮眼的表现在于德州不断吸引人口流入的能力。（美国人口净增最多城市中，德州占一半）
美国的生育率低（2016年为1.8%，中国1.62%）已经是不争的事实，所以人口对地产市场的活跃度至关重要。机构预测，2019年奥斯汀的居民增长率将是全国的3倍。年轻人口居多，超过1/3位小于24岁居民，也有31%位工作主力年龄，65岁以上老年仅占全部人口的11%。
除了人口净流入，从就业数据来看，奥斯汀也拥有20座潜力城市中最高的就业需求量。在去年12月，苹果公司向外宣布，将在奥斯汀斥资10亿美元建新总部，通过建设新的园区总部，苹果在2023年将会创造20,000个工作岗位。目前苹果在奥斯汀拥有6200名员工。
在PWC的投资者需求强度：4.53/5的高分，强度为最高级的“强”。
说明投资者对这座城市的预期很好；加上奥斯汀拥有许多国际知名大学，居民的受教育程度高，环境安全。
可见，德州首府奥斯汀在2019年仍有很强的房产投资潜力。
2) 田纳西州：纳什维尔：★★★★★
这座城市对普通中国投资者而言可能比较陌生。
它的房产投资潜力可以从：高于全国平均线的工资，以及低于全国平均水平的房价看出端倪。
这里的人口吸引力近年来持续强劲。年轻人口居多，约有1/3位小于24岁居民，28%为工作主力年龄，65岁以上老年仅占全部人口的14%。
PWC投资者需求强度：4.51/5，为最高级的“强”，说明投资者对这座城市的预期很好。
PWC写道“纳什维尔继续吸引来自世界各地的资金。外部的钱愿意支付比本地资本更高的价格。”这里拥有强大的经商和生活需求。
3) 北卡罗来纳：罗利、达勒姆：★★★★☆
2018年，卡罗来纳持续涌入大量人口，这里有较低的生活成本，而且雇主都看到了劳动力的质量。
罗利的三角研究园（罗利、达勒姆和教堂山）被誉为是美国的“第二硅谷”，这里拥有许多科技公司的总部：IBM在这有1.1万员工，著名的医药集团GSK的总部也位于此。
另外，杜克大学位于达勒姆，除了这所全美前十五名校外，达勒姆还有不少美国百强名校，如同一个小波士顿，雇主们会考虑密布的高质量人才，以及较低的营商成本而将公司设在此。
年轻人口也众多，约有1/3位小于24岁居民，也有27%的人口是工作主力年龄，65岁以上老年仅占14%。
罗利/达勒姆的人口流入情况是全美平均数的一倍以上，还在不断吸引人进入。这里的房价与纳什维尔一样低廉，在全美平均价格之下，但收入却在平均线之上，可见这里的生活成本之低廉，也将非常吸引千禧一代定居。
罗利、达勒姆的投资人需求强度：4.3/5，虽然没有上面两者高，但是从各方便分析，投资者对这个地方仍有很强的需求。
财富学堂投资建议
美国房产作为海外投资，近期在汇率上，投资人基本可以放心，基本不用担心美元货币汇率贬值造成的资产缩水。
美国的房产市场非常多样化（就像中国市场太大、太分化了），有世界楼王密布的纽约曼哈顿，科技巨头扎堆的旧金山，一个公寓动辄上千万人民币；但也有二线城市，生活便利、租房市场活跃，一个独立屋只需一两百万人民币（20多万美元）。
制度相对完善成就了美国作为一个资产保护的选项，但因为它国大地大，除了价位已经很高的超一线城市能基本保证低风险；要低一档、便宜点的二线城市投资，就考验你的眼力了，毕竟美国也有底特律城市破产的反面案例。
美国的投资门槛是高的，严格意义上，一般海外买家购房须一次性付全款。想到中国越来越严的资本管制，很多人只能望洋兴叹。
美国的房产税比较高，每年除了要缴房产税，保养房屋所需的人工费也会吞噬你的投资回报。
有移民、留学打算更适合投资。
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