购买二手房过程中应注意的事项


一、实地看房

  在看房过程中,要重点关注房屋的质量问题(漏水问题、墙体裂缝等)。另外一点就是调查询问房屋的背景,比如实践中有人购买二手房以后,发现该房屋在此之前发生过凶杀案,就主张原房主欺诈要求退房的事情。其他还有比如,房屋的格局、是否隔音、装修装饰,周围环境等,大家都应该注意。另外还有一些信风水的朋友还应当提前观察,如果是后来发现风水问题,想以此理由解除合同是比较困难的。

二、在签订房屋买卖合同之前应当注意的事项

1、审查卖方房屋所有权证的真实性。

实践中发生过因伪造房产证而产生纠纷的情形。

2、审查房屋的建成时间和土地使用年限。

商品住宅的土地使用年限是70年,土地使用年限到期后需要补缴土地使用费。因此,在购买二手房时,通常土地使用年限已经减少了数年。应该了解这些情况后,也可以作为讨价还价的依据和条件。

3、审查卖方是否有权利处分房产。
  (1)二手房出卖人应当是依法登记在房屋所有权证书的人。
  (2)如果是代理人出售房屋,要审查委托书的真实性,同时应当将授权事项及范围了解详细。

4、审查该房产是否有共有权利人。

比如是夫妻共同财产,应当与夫妻二人签订房屋买卖合同,虽然法律规定了善意第三人制度,但是为了减少不必要的麻烦,还是审查一下是否为共有财产。

5、审查该房产是否有他项权利。

比如审查该房产是否存在抵押,如有抵押需要取得抵押权人的书面同意才能进行房产交易。再如是否被人民法院查封等。

6、优先购买权审查。

法律规定了房屋买卖过程中优先购买权的情形。共有的房产买卖时,在同等条件下,房屋共有人享有优先购买权;已经出租的房屋买卖时,在同等条件下,房屋承租人享有优先购买权。

  如果存在优先购买权人,应当审查房屋优先购买权人有无放弃优先购买权的证明。如承租人放弃优先购买权,根据买卖不破租赁的原则,买受人购房后应继续履行租赁合同,并与承租人签订变更租赁主体的合同。

三、签订房屋买卖合同中应明确注意的条款

 1、合同主要内容

   房屋买卖,应当订立书面形式的房地产买卖合同,合同应具备以下主要内容:

  (1)、买卖当事人的姓名或者名称、住所;
(2)、房屋的坐落地点、面积、四至范围;
  (3)、土地所有权性质、土地使用权获得方式和使用期限;
  (4)、房屋的结构、装饰标准以及附属设施、配套设施等状况,是否包括装修及家具家电等;
(5)、房屋交易的价格、支付方式和期限。

 2、价款支付

   (1)、价款的支付方式,是现金支付还是转账支付,都应该约定明确。

   (2)、支付期限及先后履行顺序应当注意。

3、二手房的交付的日期、交付方式;

4、对贷款的约定。

  (1)协助贷款的义务,及违约责任。
(2)优先偿还银行贷款,解除抵押的义务,及违约责任。
  (3)对贷款方式的约定。如住房公积金贷款、商业贷款或组合贷款。
  (4)如果贷款批贷批不下来怎么办。

5、维修基金的处理

6、相关税费的承担

   在实践中,卖方往往把应当由自己缴纳的税费转嫁到买方身上,对这部分税费,买方应当提前了解好自己要承担的实际税费。

7、物业费、取暖费、水、电、燃气费用的约定

8、其他违约责任

违约责任一定要明确,以防止一方违约给另一方造成损失。


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