会议概要
主题：保利地产2019年度业绩发布会
时间：2020年4月16日周四14:30 至 15:30
主讲：保利地产管理层
主要内容
第一部分：业绩汇报
第二部分：问答环节
保利地产 管理层
【行业趋势前瞻】
2020年是不确定性很大的年份，很多投资者都很关注与经济民生密切相关的房地产行业接下来怎么发展，今天我们与大家分享保利发展关于城市生命周期、行业市场周期、企业发展趋势的几个观点：
观点一，城镇化进入高阶时期，人口大流动重塑城市新格局。2019年我国的城镇化率超过了60%，这意味着城镇化进入到高阶时期。过去10年，城镇化率快速提升，每年约2000万的新增城镇人口，带来了7亿平的城镇住房需求，迈过60%以后，城镇化增速高位放缓，预计未来5年每年新增城镇人口1200~1600万，根据社科院预测，到2030年城镇化预计到70%左右，未来的十年仍有约10%的增量空间。城镇化尽管增速略有放缓，但空间仍然巨大，关键是识别人口与城市的走向，今天是个人口大流动的时代，有一些新特征跟各位分享：特征一，人口流动从沿海三级向多级积极变化。改革开放以来，全国各省无论城乡，都往东南沿海集聚，形成了2.8亿的农民工潮，今年3月百度显示中西部省会有80%流动人口来自本省，人们不再只去北上广深，有了更多元的选择，跨省流动、乡城流动还存在，省内流动、都市圈内流动、城市群内的流动逐渐增多，箭头交织。特征二，流动不再仅是从乡村走向城市，层层流动变多，从过去的2层提升到现在的4层左右，人口在城市间流动相当于是二次城市化的进程，也是对城市吸引力的考验，大家用脚投票来推动中国城市的地壳运动。特征三，人口流动的质量更高，从三人流动变成举家迁徙，近90%已婚新生代是夫妻一起外出，60%与子女外出，越来越多家庭携带老人迁徙，将带动城市的消费投资和生产，城市的收益倍增，所以有了城市的抢人大战。接下来我们看看城市的地壳运动，国际上大部分发达国家的城市都遵循着齐夫法则，就是在市场的力量下，城市序列从逆次分布，从我国现状来看，大城市规模偏离齐夫定律线，人口自由流动下，我们的大中城市还可以更大、更多。大数据、互联网将赋能城市管理，都市圈的轨道交通进一步延展，城市病不再是束缚，城市承载能力还能进一步的提升，以各城市的人口占比和GDP的占比来看，我国前150的城市GDP占全国的82%，人口占比仅占69%，人口占比明显小于GDP的人，大中城市人均产出和人均收入将更高，不断吸引人口流入，我们前150的城市仍有较大的增长空间，我们坚定看好百城的发展。去年以来，国家新型城镇化战略的思路越发清晰，最近，国务院发改委接连发文，均指向城镇化要更市场化配置的方向，一方面放宽人口落户，引导劳动力要素的畅通流动，二是加快土地改革，加大人、地、钱挂钩的例子，将建设用地资源向中心城市和核心城市倾斜，做到地随人走、以人定地。资源更加市场化的配置，我们正在人地资源加速集聚、中心城市加城市群的道路上，动力计划下的中心城市和城市群将是地壳运动隆起的山脉。从全球来看，未来15年全球人口百万城市将超过700个，中国将超过130个，其中中国的超大城市有望超过10个，特大城市有望超过15个，这130个城市将是未来的行业明星，我们认为，新型城镇化从高速增长进入到高质量增长，将更强调资源的市场化配置，足以支撑行业的发展。一如往年所说，保利始终认为，城市生命周期就是房地产的生命周期，只有抓住这些有生命力的城市才能把握主战场和制胜之道。
观点二，未来5年峰值稳定，需求对冲，随着城镇化的放缓，年新增城镇人口减少，购房需求减少，但是人口城城流动增加，城镇居民人口收入提高，改善型住房需求相应增加，两种需求对冲，十四五期间整体需求保持稳定，这样的判断方面，我们预判未来5年房地产容量，仍有70~85万亿，峰值时代还能延续，这也解释了我们为何坚定看好房地产，这是时代赋予我们来之不易的奋斗舞台。行业政策方面，稳字当头是总基调。我们认为“房住不炒 因城施策”、“三稳”将是房地产长效管理机制的基石，房地产调控将常态化，主动化，双向化，价格判断方面，未来房价预计长期趋稳，匹配经济发展，居民收入物价水平，美国房价增速基本匹配人均可支配收入的涨幅，我国近10年的房价涨幅，也处于GDP与CPI之间，围绕人均可支配收入合理的进行波动，长期展望方面，市场将在窄幅箱体内平稳发展。美国房地产增加值占到GDP将近12%，英国和日本也分别占到13%和11，而我国仅占约7%，占比非常合理，房地产将发挥稳定器的作用，能对宏观经济平稳健康发展作出重要的贡献。短期判断方面，今年受到疫情影响，目前处于以价换量的技术性反弹之中，二季度预计成交量环比明显上升，同比降幅有所收展，保量稳价可能将成为接下来的调控的方向，我们对中长期市场稳健仍然保持信心。市场轮动方面，2017年以来，三四线城市行情一路走好，成交占比从41%提升到44%，直到2019年一二线占比重新抬头；2020年，相信28风格再切换，中心城市城市群将会重新回到舞台的中心。
观点三，不动产经营服务生态蓬勃发展。2019年我国人均GDP突破1万美元，国外的发展经验来看，这是产业转型、内需升级和人口结构转变的重要拐点。美国在1978年达到1万美元的前后10年三产产值、人均消费、65岁以上老龄人口将会明显的增加，消费升级迅猛，健康教育娱乐产业等高端服务业快速增长，不动产与服务紧密的交融，随着经营服务双轮驱动提供新动能，行业将会从地产开发一枝独秀向着房地产开发蓬勃发展、经营和服务迅速起飞的新时代过渡，近5年有26家不动产生产经营服务类企业成功上市，涉及物业公寓和经济的领域明显超过了同期上市的17家开发类的企业，资本的流向代表了社会对经营服务的看好。房地产企业的角色，将逐渐转向基于不动产全场景提供大服务的平台商，围绕住宅、写字楼、酒店、产业园和购物中心等多元化的场景，提供居住、商务、文化、产业经营等城市与社区的综合服务，成为提供美好生活的不动产生态的平台。作为生态平台成功的关键在于掌握链接资源的核心环节，大物业正是其中的关键角色，所谓大物业要创造更多的链接，做大做宽服务领域，我们率先提出大物业战略，发展全域、全业态、全民、全技术、全价值的物业，从单纯服务住宅社区走向服务城市的方方面面，走向规模化市场化、资本化的道路，覆盖到各个链接的节点上。今年以来，我们经历疫情，不仅发现物业行业的重要性，还使我们对健康的认知更加深刻，客户对健康居住空间的关注大大提高，更加青睐医疗资源更加丰富的城市与项目，养老机构在疫情期间的经营表现更加稳定。健康是个硬刚需，相信疫情后医疗养老等服务需求将爆发式的增长，截止2019年健康服务业规模已经达到了4万亿，在健康中国的国家战略下，整个大健康产业有望成为新一代国民经济的支柱。可以预见到不动产增量开发与存量经营和服务的生态系统正在加速的形成，将构筑起一个政策支持体系和市场生态体系，让土地出让、税收优惠、财政补贴、金融支持的政策组合拳更加的系统，让企业主体多元需求、资源要素自由流动，达到良性的循环。总的来说，新型城镇化的空间更有，结构更美，质量更高。我们对行业的未来充满信心，保持房地产市场稳定，是对宏观经济平稳健康发展的重要贡献，不动产开发与经营和服务的场景不断延伸，一个庞大的生态系统，正在蓬勃的发展，行业也随之走向高质量的发展。未来很美，让我们携手共进，让美好更好。以上是保利发展关于行业趋势的分享，谢谢大家。
【经营亮点】
公司的经营亮点主要表