最近发现一则惊奇的数据,那就是以户均套数和人均房间数为衡量供需标准,60%的城市户均套低于1套,30%的城市低于0.7套。与此同时根据其他机构调研数据显示,我国房子已经足够30亿人居住,还不包括小产权房、集体建设房等。从这两份数据来看,请问多余的房子去哪了?有专家分析主要原因还是市场空置房泛滥,三四线城市楼盘孤盘的例子多不胜数,而地产大佬潘石屹更是直言不讳,我国有的人名下几百套房子,而有的人六个钱包凑不起一个首付。
有人曾把房地产经济比喻成透支型经济,因为开发商靠着银行的贷款,大手大脚的拿地、建房,在房源销售过程中靠取现金流维持后续款项,而购房者更是透支未来20多年的时间贷款买房。业内人士表示,高房价背后是掠夺了当前年轻人未来的财富,自己的学生满脑子都是想着如何买房。事实上在经历十几年的楼市调控,楼市也应该也要遇到本命年,经济学家马光远曾公开表示,没有一个国家能够逃过20年的房地产周期。
那5年后房价或高位解体?这样的疑问并不是空穴来风。俗话说房价走向短期看政策,长期看人口。前一段时间人民日报发布文章“机构预计2020年商品房市场供大于求”,这还仅仅是包括即将竣工房源的数量。同时如果随着明年全国第七次人口普查结束,房产税正式试点落地,那么市场上的房子比想象的还要多。据国家统计局发布最新数据显示,2018年我国人口出生率仅为1.094,远低于1.6的水平,也就是说2022年人口开始负增长。当人们不再缺房子了,还有人愿意掏高价去买房吗?
从供需端来看5年后房子显然比大家想象的要多。从购买规模来看,央行发布最新数据显示,我国居民住户部门杠杆率高达604%,其中有一半的债务危机来源于房贷。如果说这些数据过于空大话,那对于已经买房的人来说,消费水平在买房前和买房后差距到底有多大?这一点过来人都明白。总的来说,5年后楼市市场的轮廓已经很清晰,能选择的房子很多,但买得起的人却很少,也没有必要去重新购买房子。因为大多数的90后00后是直接入住上一辈的房子,但楼市高位解体还不至于。
其实对于未来楼市走向这个话题,不少地产高管罕见发声。业内人士表示,政府已经将房地产行业上升到战略地位,调控全面放松不太可能,同时改善型、以小换大需求一直都存在,甚至还会有所涨幅,所以15万亿市场规模会持续很多年。至于大家最关心的话题,房价能跌多少?房价如果下跌30%,大多数开发商会直接破产,但这对于购房者来说这并不是一个好消息。当市场出现问题的时候,就不在仅仅是买房问题了。而称之为第二个“李嘉诚”的潘石屹更是直言不讳,表示我国的房价收入比太高,租金回报率过低,绝大多数开发商都是亏钱运营。
如果说开发商是站在商人的角度,那么个别专家的观点却显得更有价值,例如被誉为国家智囊的仇保兴“一句话"透底,要解决高房价问题,必须关注刚需群体,把最艰难的群体解决了,很多问题都会迎刃而解,实现降低贷款利息和增加房产税、空置税等税收至关重要。而央行行长易纲在最近演讲中表示,不能让老百姓手中的票子“变毛”了,保持货币政策的稳定为第一目标,作为主导楼市走向的信贷政策,最近央行降息降准均将资金隔离房地产行业,银保监会加强监管,甚至开出巨额罚单,有很多东西都一目了然了。