“與城市共發展”
城市是社會進步、經濟發展的載體，房地產業因城市而生，因城市發展而不斷髮展、壯大、成熟。在城市分化已成行業普遍共識的當下，看清城市價值是房地產企業及相關金融機構優化城市佈局、指導項目運營、降低投資風險的關鍵一步。
房地產城市市場價值指標——
基於對中國房地產行業長期觀察和研究的經驗，建誠晟業建立了“2020 中國城市房地產市場價值研究指標體系”，包括 3 個一級指標、14 個二級指標、105 個三級指標，從城市硬實力、城市價值潛力、房地產業發展三個層面，綜合評價各城市房地產市場價值：
房地產城市能級——
基於對房地產區域發展階段和主導因素的理解，建誠晟業構建房地產市場價值評價模型，從城市硬實力、城市價值潛力、房地產業發展等三個維度對城市房地產市場市場價值進行量化評價。基於評價結果，建誠晟業將中國 337 個地級以上行政區（覆蓋所有直轄市、副省級城市、地級市、自治州、地區、盟）進行了分類，共包括六級，分別為：3 個特級城市、10 個一級城市、25 個二級城市、43 個三級城市、79 個四級城市、178 個五級城市。
2020 中國房地產市場價值高等級城市（包括特級、一級、二級等），主要包括分佈在三大都市圈和中西部的區域核心城市。
東北及中西部多個省會城市的房地產市場價值得分相對較低，如長春、太原、哈爾濱、石家莊、蘭州、烏魯木齊等僅列為三級城市，而位於東南沿海的少數發達地級市表現突出，如佛山、珠海、無錫、南通、溫州等，城市房地產市場價值等級達到二級，實現了價值等級相比行政級別的“躍遷”。
結果顯示：2020 中國房地產市場價值高等級城市共 38 個城市，這些城市構成了目前中國房地產市場的絕對主流，對市場未來發展具有很強的前瞻性，將繼續成為房地產企業和金融機構的主要關注區域。
不同等級城市的經濟發展水平差異顯著，高等級城市在人口、經濟總量、收入水平等各項指標上均有明顯優勢。
2019 年，3 個特級城市和 10 個一級城市的 GDP 均值分別為 3.35 萬億元和 1.65 萬億元，而二級和三級分別為 7719 億元和 3772 億元，四級和五級城市分別為 2235 億元和 999 億元。高等級城市（特級、一級、二級）總數僅 38 個，相當於全國地級以上城市數量的 11.3%，但其 GDP 總額達 45.8 萬億元，佔全國比重為47.1%。
與 GDP 表現類似，城市等級越高，人口規模越大，當地收入水平、儲蓄越高。2019 年，特級城市的城鎮居民人均可支配收入達 69966 元，一級和二級城市均超過 5 萬元，而三級至五級城市均值約為3.7萬元，約為一二級城市的七成左右，僅相當於特級城市的一半。
房地產地理佈局——
房地產市場是一個城市社會發展水平最綜合、最極致的表現，反映了城市人口規模與結構、財富水平、城市配套與治理水平。近年來，中國城市的發展分化在房地產領域愈發明顯，形成了明顯的地理分別格局。在中國城市房地產市場價值地理分界線——齊大線以東區域也是如此，高等級城市集中分佈在少數區域，帶動、支撐了全國經濟和房地產市場的發展。進一步觀察中國房地產市場價值高等級城市的地理分佈特徵，與齊大線相結合，建誠晟業梳理出中國城市房地產市場價值骨架：三圈三橫兩縱金三角。
中國城市房地產市場價值骨架——三群三橫兩縱金三角，其中三圈指長三角都市圈、京津冀都市圈、粵港澳大灣區；三橫指長江中游橫、西（安）連（雲港）橫、太（原）青（島）橫；兩縱指海峽縱、哈大縱；金三角即西南金三角。具體如下：
京津冀都市圈：由北京、天津和北京周邊的幾個河北城市構成，主要有 7 個城市；粵港澳大灣區都市圈：以深圳、廣州為核心，由珠江口兩岸、經濟與社會聯繫緊密的 11 個城市構成；長江中游橫：由分佈在長江中游的 13 個城市組成，以武漢、長沙為重心，西至宜昌、東至蕪湖，涵蓋湖北、湖南北部、江西北部、安徽西部；西連橫：西起西安、東至連雲港，主要包括豫北、魯南以及蘇北的 14 個城市，基本與西安以東的亞歐大陸橋重疊；太青橫：西起太原、東至青島，主要包括河北中部、山東西部與半島地區的 12 個城市；海峽縱：主要分別在臺灣海峽西側，北起浙江台州、南至福建泉州，涵蓋浙江、福建兩省沿海的 8 個城市；東北縱：北起哈爾濱、南至大連，由東北三省的 6 個城市構成；西南金三角：由成都、重慶、貴陽構成金三角，涵蓋川渝貴三省市共 7 個城市。
中國城市房地產市場價值地理分界線——齊大線
由於房地產市場與人口高度相關，建誠晟業在研究中發現，與中國人口分佈中存在的胡煥庸線一樣，中國城市房地產市場價值分佈也存在一條明顯的分界線——“齊齊哈爾-大理分界線”。
從 2020 中國城市房地產市場價值等級分類結果來看，高等級城市普遍集中於齊大分界線以東；分界線往西、甚至分界線終點至邊境線的城市，房地產市場價值等級普遍較低，高等級城市寥寥無幾，僅有個別省會城市被評價為三級城市，沒有二級及以上城市。
從市場規模來看，齊大線以東的城市人口規模佔到全國 70%以上，房地產市場規模佔到全國 75%以上，房價更是普遍高於齊大線以西城市。從當前國內產業、人口的發展方向來看，齊大線以東的城市是最重要的流向集中區域，未來也將是房地產市場發展的主要區域。
居民財富和人口特徵——
相比常住人口，就業人口能更準確地反映當地人口規模。實證分析顯示，外來人口（即常住人口-戶籍人口）佔當地常住人口的比例與城鎮就業人口占比（即城鎮就業人口占城鎮人口的比例）緊密相關，兩者均是當地人口吸引力的重要指標。
通過各種指標的交叉分析，能夠對常住人口和就業人口的低估水平進行估算，這是建誠晟業挖掘真正具有人口吸引力、提供更多就業機會城市的一個嘗試。2020 年，國家將組織十年一度的人口普查（建國以來的第七次）。
外來人口一般更為年輕、工作人口占比高（單身比例高，或雖有家庭但攜老人、小孩外出務工相對少）。數據實證分析顯示，各地城鎮就業人口占比可視為當地人口規模或就業人口的估算指標，城鎮就業人口比例高且規模大，表明當地就業人口被低估（進而導致抽樣調查獲得的常住人口規模偏低）的概率更大，當地房地產市場的潛在購買力更為突出。
通過各城市城鎮就業人口絕對規模和低估指數的散點圖可以看出（超過 500 萬人的城市共有 10 個，除京滬廣深外，還有蘇州、杭州、東莞、成都、重慶、天津等 6 個城市；為清晰展示更多城市，隱去這 10 個城市）：大連、無錫、廈門、紹興、惠州、貴陽、金華、台州等地就業規模較為突出，且就業人口低估指數高（多為各地省會和長三角、大灣區城市），表明這些城市能夠提供更多就業機會，房地產市場具有長足的發展空間。
以人均儲蓄和可支配收入為例，通過其交叉分析可以發掘三類有特點的城市：
一類是北京、上海、廣州、杭州、蘇州等全國特級城市和一級城市，人均儲蓄和可支配收入均處於全國較高水平，這類城市居民財富水平突出，各類住房均有較高的市場需求。
蘭州、海口、西安、瀋陽、成都等城市雖然居民可支配收入相對一般，但人均儲蓄超過 7 萬元，位居全國前列，作為省會城市吸引全省高收入人群的聚集，是其人均儲蓄較高的重要原因，除普通住宅外，這些城市的中高端住房需求面臨更大機會；太原、鄂爾多斯、克拉瑪依等以煤炭、石油等能源行業發展為特色，儘管近年受行業景氣影響財富增長受限，但居民儲蓄仍在全國前列，市場仍有一定機遇。
經濟發達地區的地級市（在本次研究中多被評為“中國房地產市場價值二級城市”甚至“一級城市”），如中山、鎮江、泉州、湖州、舟山、嘉興、紹興等，雖然這些城市人均儲蓄並不突出，但就業人口多，工資水平高（人均可支配收入 5 萬元以上），吸引外來人口就業，其中端置業需求更為突出，高端樓盤需求相對有限。