海南對於雅居樂的影響還在持續，但是雅居樂也正通過調整城市佈局來擺脫對於海南的依賴症。
根據雅居樂在3月23日發佈的年報，2019年，該公司實現營業額602.39億元，同比增加7.3%；毛利183.58億元，同比下降25.6%，整體毛利率為30.5%，同比下降13.4個百分點；淨利潤增加10.5%至92.33億元，淨利潤率同比上升0.4個百分點至15.3%。在當天召開的業績發佈會上，雅居樂集團董事局主席兼總裁陳卓林表示，毛利下降主要是受海南市場影響，海南項目貢獻減少拉低整個毛利率。
2017年以來，海南開始一系列房地產調控，2019年，雅居樂毛利率明顯下降。在2年左右結算週期下，對於財務報表的影響還會持續。但是從雅居樂的土地城市佈局調整來看，其正試圖擺脫對於海南的依賴。在新增土儲上，四成放在了長三角和珠三角城市群，在銷售金額貢獻上，華南和華東地區已經達到六成。
前幾年，雅居樂海南項目為集團帶來超過40%的高毛利，如今則明顯下滑。
海南市場影響雅居樂盈利，毛利和毛利率雙降
2017年、2018年，雅居樂的毛利率高達40.1%、43.9%，位居行業前列。但是在2019年，這一指標明顯下滑。
年報顯示，2019年，雅居樂毛利為183.58億元，同比下降25.6%，整體毛利率為30.5%，同比下降13.4個百分點，這在行業中並不多見。
2019年上半年已經看出降勢，雅居樂實現毛利82.2億元，同比下降31.6%，毛利率為30.3%，同比減少了19個百分點。
在2019年中期業績發佈會上，雅居樂集團副總裁潘智勇曾表示，毛利下降的原因很明顯，一是高毛利的收入少了，具體來說是海南的項目，毛利率達58%，佔營業收入的40%；2018年同期收入為90億元，2019年上半年入賬只有10億元。二是同期的土地成本增加，非海南板塊2018年同期的成本是7500元/平方米，2019年上半年的成本為8960元/平方米，同比增加19%。
在2019年年度業績發佈會上，雅居樂集團副總裁兼地產集團總裁王海洋指出，海南限購，對房地產影響很大，尤其是2019年。但是他也表示，正是從2019年，海南的政策逐步出現調整，諸如取消落戶限制、人才引進等，以及從頂層推動自由貿易島的建設，未來對於房地產市場的支撐會越來越強大。
對於海南房地產市場，陳卓林亦保持樂觀，“我個人認為，有一天還是會放開的，雅居樂在海南還有400多萬平方米的土地儲備，貨值接近1000億元，在未來幾年，會提供很好的毛利。”
雖然下降十多個百分點，但是30%左右的毛利率在行業內並不算低。潘智勇在2019年中期業績發佈會上表示，過去一年來已經消化了海南市場對於雅居樂的不利影響，30%的毛利率是一個不錯的數字，有信心未來可以做到30%以上。主要原因有兩個，一是目前開始拿的地，毛利率在30%左右。二是非房產板塊的新業務毛利率較高，諸如上半年雅生活的毛利率為37%。
多元業務正成為雅居樂營收增長的另一大來源。年報顯示，2019年，雅居樂602.39億元營業收入中，物業發展收入與多元化業務收入的佔比為89.9%及10.1%，多元化業務收入的佔比較2018年增加3.6個百分點。其中，物業發展確認銷售收入541.77億元，同比增加3.2%；物業管理服務、酒店營運及環保收入分別較上年增加67.7%、11.1%及146.1%，多元化業務持續為雅居樂提供穩健的收入。
永續債增長62.8%，以新換舊降利率
（圖片來源 企業公告截圖）
在雅居樂2019年的財務數據中，變化較大的一個指標是永續債。年報顯示，在綜合資產負債表中，截至2019年12月31日，雅居樂的永久資本證券為135.67億元，同比增加了62.8%。
據瞭解，2019年上半年，雅居樂發行了兩筆合計7億美元的永久資本證券，用於置換2013年發行的永久資本證券。2019年下半年的10月、11月份，雅居樂又發行合計7億美元永久資本證券，用於若干現有債務的再融資。
據瞭解，永續債券也稱無期債券，雖是債務工具，但帶有股權融資特性，所以被列為權益類項目，在為企業發展融資同時，也能明顯稀釋負債率。
在負債率方面，2016年-2019年，雅居樂的資產負債率分別為66.5%、72.9%、76.1%、76.1%；在淨負債率方面，2016年-2019年，雅居樂的淨負債率分別為49.1%、71.4%、79.1%、82.8%。報表數據雖有上升，但是仍在可控範圍內。
但在業內人士看來，如果不及時償還永續債，後期存在利率跳升、利息大幅增加風險，併吞噬掉大量利潤。
從雅居樂2019年發行永續債的目的來看，通過以新換舊來降低利率，以免侵蝕過多利潤。
加大珠三角、長三角佈局，擺脫海南依賴症
曾在2017年，僅海南清水灣一個項目就實現高達170億元的預售金額，不僅成為2017年度中國房地產項目銷售冠軍，還為雅居樂全年貢獻了佔比近19%的銷售額。但是，2018年4月海南實施全侷限購，堪稱史上最嚴調控，將海南清水灣拉下銷售神壇。
截至目前，海南房地產市場仍實施較為嚴厲的調控政策，即便放開落戶等，市場交易也並未有大的回溫。
不過，從這兩年的拿地佈局來看，雅居樂正通過加大海南以外的其他城市的佈局，尤其是長三角、珠三角等增長力較好地區的佈局，以擺脫對於海南市場的過度依賴。
年報顯示，2019年雅居樂通過招標、拍賣、掛牌及股權收購等方式增添42幅新地塊，預計總建築面積達1090萬平方米，總土地金額為472億元，對應樓面地價約為每平方米4334元。截至2019年12月31日，雅居樂在75個城市，擁有權益預計總建築面積達3970萬平方米的土地儲備。
據王海洋介紹，2019年新增投資中，40%的投資放在了長三角、珠三角兩個戰略深耕城市群，43%的投資分佈在標準聚焦的重點城市群。在雅居樂3970萬平方米的權益土地儲備中，華南地區超過1100萬平方米，佔比27.8%；華東地區為823萬平方米，佔比20.7%；中西部佔比16.6%，華北接近6%，海南佔比12.3%，雲南佔比14.6%。“按照雅居樂全國均衡佈局的戰略，目前土地結構更加合理。”
這也反映到銷售層面，在2019年1179.7億元預售金額中，華南地區佔比32.9%，其中，粵港澳大灣區為26.3%；華東地區佔比27.2%，提升了近9個百分點；海南雲南地區佔比11.7%，同比下降4個百分點；華中和西部地區佔比15.2%；其他地區佔比13%。
值得關注的是，藉助多元業務，雅居樂通過產業小鎮、城市更新模式獲取更多低價土地。據介紹，截至2019年底，雅居樂在16個城市簽訂19個投資協議，獲取超過510萬平方米的土地面積，貨值超過600億元，綜合土地成本僅1530元/平方米，“地價房價比在15%以內，性價比較高。”王海洋說，其中2019年新簽訂10個項目，土地面積390萬平方米，當年已經實現銷售額27億元。
在城市更新方面，截至2019年底，雅居樂已經完成10個項目的合作協議、5個項目的框架協議，鎖定土地面積超過600萬平方米，預計貨值超過2000億元，80%以上分佈在粵港澳大灣區。
對於2020年的拿地策略，王海洋表示，將優化“2+3+N”的戰略，加大粵港澳大灣區和長三角的佈局。據瞭解，“2”指的是珠三角和長三角城市群，“3”包括大京津冀、中西部、海峽西岸等潛力較大將積極拓展的城市群，“N”則是機會型城市群。
採寫| 新京報記者 段文平
排版 | 薛慧敏