門面抵八百萬工程款!未來商鋪“搶手”還是“爛街頭”?專家解析
買商鋪的原因有很多:有的是買來自己經營,組建家庭後不想家人在因為上班而忙碌,開個店經營反而輕鬆自在:有的卻是等著後期增值出售,但是最無奈的卻是被迫“投資”門面,辛辛苦苦幫開發商建設起來建築,最終只拿到“門面”來衝抵“工程款”!
最近一個做工程的朋友就遇到了這樣的事情,辛苦幹了大半年,交付的時候開發商給不出工程款,硬塞給了他號稱價格1600萬的商鋪,這可苦惱了他,著急變現的他於是就在網上提問如何才能變現?面對這種情況很多人也表示不知道具體情況如何,無法判定是否能快捷有效的變現!一方面不知道產權證是否下來,另一方面1600萬是否經過專業評估。
這個現象裡面其實隱藏一些信號:
開發商開出的置換條件反應出自身資金狀況、如果資金寬裕誰願意將到嘴的肥肉拱手讓人呢?風險轉移。商鋪的價格過程存在風險,定價太高抑制銷售量,定價太低不能平衡利潤,面對種種不確定性因素的存在,遂將風險轉移到“撈金”不好的工程方來!且不說這種方式值不值得大量發展,對於商鋪這類固定投資產品來說未來潛力到底有多大呢?
商鋪的價值點在哪裡?
有人說買商鋪是為了日後增值賣掉大賺一筆!想著即使不出租擺在那裡放著能增值就行,我們都知道商鋪不同於房產,房子是必需品而商鋪卻是非必須品,特別是在電商迅猛的當下,商鋪增值的可能性遠遠不及電商興起之前,那麼增值這一關卡就被牢牢阻斷,又何來賣掉大賺一筆之說呢?
一、商鋪不是擺設,沒有商家經營就沒有增值潛力!
有的人人買商鋪後都是單純的放在一邊,內心估算一個價格,貼上一個招租廣告就“草草了事”。有人來租就付租金,沒人來租就一直等著,運氣好的時候幾天就租出去,不好的時候一兩年都“無人問津”!
商鋪最重要的是招商,那麼何為招商?
前期定位分析。市場調研評估此商鋪適合經營什麼類型的業態,從中挑選出最佳業態以此保證商家能長期“存活”!例如小區臨街商鋪出租給經營夜宵的商家容易導致小區業主投訴,在成行的美食城經營家居建材容易造成商家定位不準確而無法“存活”!再是挑出實力商家保證長期營業。不僅僅是挑選資金實力雄厚,還要看商家戰略方向,市場佈局,例如開幾十年的餐飲店老闆這方面經營就會高於剛入行的新手,主要還是在於商家對自身的運營是否合理,方向是否準確。二、商鋪本身的“價值光環”
商鋪作為投資產品具備“價值光環”,也就是說即使商鋪不交易,依然會有增值保值的性能
當然本身價值越高的門面售賣單價越高,往往開發商在對商鋪定價的時候都會根據這些條件制定出單價差值。對比分析就可以看出來未來商鋪哪些更“搶手”?哪些會成為“爛大街”商鋪?
如何避免購買“爛大街”商鋪?
選商鋪的屬性。首選自營商鋪,其次才是商業街區,最後是購物中心格子鋪。自營商鋪具備自主性,對於租金收取方面佔據“主導權”,自己收取租金,可有效避免返租不及時情況發生;這麼看來投資商鋪並不是單純的買來出租就可以了,而是市場分析、購買選擇、招商養商的過程!未來商鋪是更“搶手”還是“爛大街”想必已一目瞭然!