光谷東(光谷中心城),一個鋪滿鮮花的樓市“絞肉機”
最終殺死開發商的
不是宇宙中心的美好
而是稠密到讓人窒息的“商業”
上上週跟光谷東某個操盤手聊天
1個小時,他跟哥吐了60分鐘槽
各種難點,各種抗性,各種奇葩
中心思想總結三個字——
救命啊
上週去光谷東項目踩盤
居然碰到兩撥熟人
大家都想來看看,別人是怎麼“找死的”
最後,大家坐下來開誠佈公的交流
——哪種死法,還可以掙扎一下?
光谷東/光谷中心城,一個在購房者朋友圈永遠“碉堡、逆天了”的存在
在開發商的朋友圈,早已經“如履薄冰”
沒有地,等死
拿地,找死
一個板塊無法永遠活在區域利好的雞血裡,持續爆發3年的“行情+預期”
放生太多渾渾噩噩的開發商
也放過太多垃圾樓盤
終於等到泰山壓頂
01
光谷東,好吃的肉已經吃完,現在留下的,全是難啃的骨頭。
在售的純住宅,剔除別墅,剔除冒充的葛店,只有2個在售;
在肉眼可見的未來,今年有望推向市場的純住宅,滿打滿算,3個;
對開發商來說,光谷東的地價,不是坑。
哪怕再貴,某某的經歷告訴我們,限價不是問題,轉移到房價,有人買單。
預期能否實現,也不是坑。
對開發商來說,預期能否兌現,不重要。
他賣的時候,你相信能兌現,就行。
真正,最大最大的坑,是讓人窒息的“商業配比”。
我們隨便拿一個項目看,這個三環外的區域,商辦已經高到什麼程度。
A項目總體量120萬方,其中純住宅不到40萬方。
超過80萬方的形態是超過200米寫字樓、企業總部、購物中心、SOHO以及創新總部。
且不說是否自持,是否按要求引進什麼世界500強,宇宙800強,單說商業比例,都是可以把top100開發商資金鍊玩斷的節奏。
光谷東這幾年,在武漢樓市“存在感”相當強。
這背後,是一將(光谷中心城)功成萬骨(開發商)枯。
都是開發商肉身絢爛堵槍眼,換來的刷屏。
2017年開始,哥印象中,光谷東出讓的純住宅地塊幾乎為零,大量地塊已經純商服。
這個區域,單單重點規劃的商業就達到14個,總商業體量超過140萬方。
這是什麼概念?
湖北一省之力,去年開業的商業總規模,不過140萬方……
武漢二環內某大型城市級綜合體,花了10年+,商業規模也不過如此……
那天哥去高新大道,這條大道沿線,差不多10個工地項目,都有大量商業產品。
一旦進入銷售,這貼身肉搏的場面,怎一個慘烈了得。
02
在光谷東,那種突然從維權大盤變“神盤”的故事,再也不會上演。
大概率,接下來的光谷東樓市,大家都會面臨一個問題,賣不動。
簡單盤下這條gai上推出商業產品——
力高/光和創谷/國採光立方/綠地光谷中心城/和昌中心/中糧/創谷育成/創新天地/奧山世紀城/光谷之星/紐賓凱/十五冶/光和創谷/新城/奧山世紀城/光谷尊/航天城&烽雲慧城/五公寓……
一共39個項目,體量100萬方+。
商業難賣,無論是商鋪、寫字樓還是公寓。
說一千到一萬,最本質的原因,這些都不是“生活必需品”。
武漢開發商,一向不擅長銷售,更不擅長打造“千金難買我喜歡”的產品。
——那種沒辦法恐嚇小白,只能靠產品力秒殺市場的建築。
本來一家賣,都賣得鬼哭狼嚎,突然這麼多“可買可不買”產品,一起推向市場。
我的媽呀,就算全武漢的投資客全呼過來,也不夠你們分啊。
雪上還在加霜。
去年,武漢拋出新的建築規劃——
辦公單一分割單元(含單元辦公)套內建築面積不得小於150平。
殺傷力非常大。
武漢市面上的公寓,基本都是以寫字樓報規。
如果單套最低面積控制在150平+,算上公攤,妥妥都要做200平+大平層公寓!
橫豎都是一個死,這是希望開發商走得更“猝不及防”一點嗎?
開發商顯然意識到,即將發生的競爭太過慘烈,絞盡腦汁想做與眾不同產品。
上週在光谷東跑了一圈,發現這邊開發商在做的公寓,完全不是一個時代。
03
有非常非常傳統的,小面寬+深進深;
也有可以在北上廣引領潮流的,超級大平層總裁行政無敵大公寓;
200平,開發商還做精裝,總價直接奔著500萬去的公寓……
先為開發商的勇氣鼓掌。
有困難要上,沒有困難創造困難也要上……
就在這樣一片迷茫之中,突然!
一盞明燈,似乎點亮前景的方向……
哥在售樓部碰到兩撥同行踩盤的項目,正是當代.銘山築。
很奇怪,這個項目樣板間還未對外開放(踩盤時),就已經迎來一撥又一撥同行。
有個江夏項目,同行踩盤踩得都不好意思,再來都要帶水果。
其實光谷東有兩個公寓賣得相當火,甚至要收茶水。
但朋友告訴哥,他們主要得益於天時地利,產品本身很傳統。
“現在鐮刀太多,韭菜不夠割”
所以,一定要看看特立獨行的商業產品。
銘山築,特立怎麼獨行?
同行的出發點很簡單——
既然都要上150平+公寓,商墅肯定比大平層公寓好賣吧。
開發商算賬的方式也很粗暴。
250平SOHO公寓,單價1.5萬。
100平商墅,單價4萬。
總價不過相差25萬,首付相差12.5萬。
但是商墅,算上花園、地下室等,可以輕鬆做到1:2的贈送面積。無論是居住的舒適性、實得面積還是改造的靈活度上,都是遠勝SOHO公寓。
兩種產品,你選哪個?
所以,只要地貨比、規劃條件允許,開發商願意優先商墅。
但問題是,他們總是單方面單一維度給客戶畫像。
客戶從來不會“被君請入甕”。
你到底想清楚沒有,產品賣給誰?人家買的理由,又是什麼?
否則,畫虎不成反類犬。
04
前面說過,商業地產都是“非必須品”。
落戶?不能。上學?不能。
客戶,都是解決基本生活需求之後,買一個“我喜歡”的產品。
銘山築商墅產品的潛在客戶,支付能力足夠同地段買大平層甚至疊拼。
為什麼選你?
為什麼還沒開放,銘山築97平5層空間別墅,就已經“預訂而空”?
首先,你要做商墅,明擺衝著居住屬性去。
花費400萬+買房的人,顯然不希望自家社區“魚龍混雜”。
如何構築“商業地塊”的純粹居住氛圍,規避商辦主體進入?
沒有別的辦法,價格擠壓+引導。
我們來看銘山築規劃指標。
整個項目27萬方,不止商墅,還有其他商業形態。
透過其他商業形態的租金調節,將商業吸引到居住區之外。
同時,銘山築商墅部分,佔地面積很大,容積率做到約
通過強排,足夠把所有商墅以“獨門獨戶”形態擺出來。
(123㎡戶型樣板間)
當然,這僅僅只是意味著銘山築物理指標,匹配商墅作為高端人居形態出現。
更深層次,是產品力,是否足夠有打動力。
05
銘山築從已經開放的實體體驗區看,作為類別墅的居住氛圍,一點不輸70年大獨棟。
項目主力推出兩個戶型,建面約97平和123平。
建面約97㎡精緻生活家
建面約123㎡的浪漫旅行者
本質上,別墅的意義,都是容納多成員、多代際家庭。
但相比大平層的優勢,把不同成員主要活動空間,分散在多維樓層。
家庭互動場景,集中於院落和客餐廳+影音室。
銘山築地面3層+地下2層的格局,從空間分佈上,足夠安放一個大家庭的生活。
哥在實地看過銘山築樣板間之後,他有至少四個場景邏輯,是火併別墅市場的殺手鐧。
功能場景的高使用性。
比如這個負一層的影音室,格局方正可塑性很強。
(97㎡戶型影音室)
按照現在富裕家庭的習慣,傳統客廳被賦予“會客廳”功能。
看電視/家人互動的場景,被移植到影音室。
然後你會發現,負一層的整體採光,非常好。
地下空間採光,一直是別墅打造重點,要確保多維空間的實用,天井採光。
比較厲害的一點,哪怕負二層家政房,銘山築也做到雙窗戶採光,室內不會有一丁點壓抑感。
地下整體層高做到6米,業主可以根據自己喜好隔成兩層。
儘可能把必須公共空間滿足的功能,私人獨享化。
將地下車庫入戶,車直接開到家中,體驗是很溫馨的,隱私性和安全性也得到了提升。尤其是123平產品,兩個私下車庫在院子下面,所以私家車庫可以做到4.5米的層高,業主可以在裡面打籃球。
一層L型佈局,包括超大院落,融合建築與花園。
無論從客廳,還是老人房/餐廳,一整面視線角度,透過落地玻璃,引入眼簾的都是滿園春色。
業主可以給花園做一個實體院牆,形成一個完全專屬的獨院,這可能是當下人們內心對生活空間最極致的要求,也是別墅類產品相比平層最大的優勢。
二層雙套房設計,進入分維度控制家庭成員私人空間。
三層的主臥大套房,約70平方米麵積,四大功能區域——
臥室+書房+衣帽間+衛生間。
比較爽的配置,銘山築本被兩山環抱,躺在床上扭頭就能看見龍虎山。
頂樓是斜坡屋頂,業主改造過程是可以做成閣樓的,進一步增大室內使用空間。
06
值得一提的是,銘山築5層空間格局配置,會贈送業主一部進口的別墅專用電梯。
對於開發商“贈品”,大部分業主的心態就是——
羊毛出在羊身上。
實際上,贈品除了讓業主覺得划算之外,他為什麼送電梯不送廚具,不送中央空調?
你要看開發商的邏輯是什麼,才知道他到底懂不懂客戶。
至少銘山築的設計,是懂別墅生活的。
哥有一個朋友,他告訴哥,別墅的裝修跟大平層是“異大陸”。
一次他媳婦兒在負二,他在三樓,隔了5層。
別墅內部,聯絡家人基本靠吼。
吼了兩聲沒回應,他媳婦打電話,他在設備間,手機丟床上。
他媳婦上樓找,就看到手機振動,沒人,嚇哭了。
所以他說,別墅裝修,一定每個房間裝對講,要麼就是電梯,還需要開關總控。
“你出門發現3樓燈沒關,那種心情也很絕望。”
所以,銘山築為什麼送電梯,他是考慮植入業主生活後可能的場景。
別墅,業主裝修自我發揮的空間非常大。
開發商對細節的把控,體現在哪裡?
外立面
銘山築的外立面,加配金屬豎條點綴。
但比較細節控的是,他完全與窗戶邊框重合,外部能看到豐富的建築線條。
從內部看,落地玻璃又完全是一個整體。窗戶採用原裝進口的德國旭格門窗,目前似乎武漢還沒有項目用這個品牌,隔音效果非常好,關上窗戶,完全屏蔽外界干擾。
最終,整體居住氛圍把控+空間劃分邏輯/使用功能完善+產品力細節,銘山築在光谷中心城,落地一個高度具備高端居住屬性的,圈層低密住區。
07
哥曾經發過一篇推送——公寓豪宅,你確定不是拿武漢人開玩笑?
裡面講過從紐約香港到深圳北京,為什麼公寓,甚至寫字樓裡“總裁公寓”,會成為豪宅形態。
武漢的商業產品,一直缺乏類似想象力。
主要因為,我們城市還沒發展到那種階段——
城市核心區,資源高度富集,同時為支撐板塊的商務功能,純住宅比例極低。
光谷東/光谷中心城,有可能會成為武漢第一個,全面接受商業產品屬性的板塊。
作為光谷下一個30年發展引擎,這裡已經排斥純住宅落地。
商業產品佔絕對主流,除了被動選擇,到底能不能給市場,更優的主動選擇可能性?
從這個角度看,銘山築,或許為光谷東的商業突圍,提供全新的產品邏輯。