ID：BMR2004
2019年3月20日，雅居樂集團控股有限公司（03383.HK）公佈2018年業績報告：2018年，雅居樂實現預售金額1026.7億元，同比增長14.5%；營業收入561.5億元，同比增長8.8%；淨利潤達83.6億元，同比增長23.3%。
這也是雅居樂首次挺進“千億”俱樂部。從財報來看，各項業績指標單看尚算亮眼，但增速較之往年卻出現明顯下滑，與房企同行橫向對比，也稍顯遜色。對此，摩根士丹利對雅居樂給出了“減持”的評級，雅居樂的股價隨後大幅跳水，兩天跌去6%。截至記者發稿（4月3日），股價報收12.88港元，成交量703.08萬，總市值504.52億港元。
雖然雅居樂去年實現了千億突破，但這並不能掩飾因過度依賴海南市場導致的銷售目標未完成，以及盈利遜於市場預期的表現。雅居樂2018年初制定的年度目標是1100億元，1026億元顯然並沒有達標。由此，雅居樂的盈利情況也遭到了投行的質疑。
首破千億目標
財報顯示，2018年，雅居樂集團連同合營公司、聯營公司以及由集團管理並以“雅居樂”品牌銷售的房地產項目的累積預售金額為1026.7億元，較去年增長14.5%，累積預售建築面積為798萬平方米，較去年增長8.4%。
對於雅居樂來說，首破千億實屬不易。在2018年的前10個月的時間裡，雅居樂的單月銷售金額都未能超過百億。僅在11月和12月，雅居樂才向千億發起衝擊，單月銷售金額分別為107.8億元和136.1億元。
從財報數據來看，2018年，雅居樂的營業額為561.45億元，較去年增加8.8%。當中物業發展的確認銷售收入為524.88億元，較去年增長6.5%。物業發展收入與多元化業務收入的佔比為93.5%及6.5%，其中多元化業務收入的佔比較去年增加2.0個百分點。
從土儲結構來看，雅居樂目前圍繞9大城市群佈局。從2017年新進入廈門、汕尾、湛江、濟南等11座城市，到2018年又新進了徐州、福州、許昌、湖州、江門等20個城市，目前雅居樂已經在全國佈局65座城市，預計總建築面積達3623萬平方米。
“2019年，雅居樂將繼續堅持‘拿好地，不拿錯地’。一是採用‘2+3+N’區域發展策略，二是聚焦在珠三角和長三角，三是京津冀、中西部和海峽西岸，此三大城市群也是下一步在全國佈局中的重中之重。‘N’即機會關注省會城市。”雅居樂控股相關負責人對《商學院》表示。
2018年雅居樂業績實現破億，那2019年的目標呢？“1130億，這是2019年雅居樂的銷售目標。”雅居樂控股相關負責人對《商學院》稱。
遭“減持”
3月20日，雅居樂發佈2018年業績報，雖然多項財務數據仍保持著不錯的增長率，但增速卻明顯下滑。業績發佈後，雅居樂股票跌幅一度突破5%。同日，摩根士丹利發表研究報告，給予雅居樂“減持”評級。
報告期內，雅居樂營業額為561.45億元，較去年增加8.8%，而在2017年，雅居樂則實現了10.6%的增速；2018年度，雅居樂淨利潤83.58億元，較去年上升23.3%，而2017年的增速為122.3%；毛利率及淨利潤率分別為43.9%及14.9%，較去年分別上升3.8個百分點及1.8個百分點，而2017年毛利率及淨利潤率較2016年分別上漲13.6個百分點及6.6個百分點。
摩根士丹利在給出“減持”評級的研報中指，雅居樂去年基本盈利遜預期9%，主因是銷售入賬推遲及銷售及行政開支高於預期，同時，雅居樂收入增長也低於市場預期的8%。報告還稱，截至去年底，雅居樂經調整權益淨槓桿率按年擴大24個百分點至126%。
對此，雅居樂控股相關負責人對《商學院》解釋稱，這只是摩根士丹利作為20餘家投行之一，當前對雅居樂股票的一種操作建議，也可以說僅代表摩根士丹利某投資團隊，此刻對雅居樂的股票買賣研報建議。投資銀行對領先上市企業做出類似的股票操作建議是它們日常工作之一，看法也是不盡相同的，比如同為著名投行的摩根大通、招銀國際等則是上調了雅居樂的評級。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，減持，往往是考慮到盈利能力下滑以及後續區域市場競爭性下降等因素。減持同時也不排除是對於企業財務風險是有擔憂的。負債數據方面看，有所上升，但是風險可控。關鍵問題是上升過程中，可能潛在的償債壓力比較大的，這可以理解為是有經營風險的。
這其中，海南市場的影響是不可小覷的。受海南限購政策影響，雅居樂並未完成1100億的銷售目標，僅完成1026.7億銷售額。2019年1月，在為海南市場“排雷”的過程中，雅居樂海南區域總裁簡毓萍因違紀被開除。由此，海南區域在集團中的定位也成為輿論關注的重點。
“事實上，海南限購不僅有利於建立和完善海南房地產的長效機制，更有利於新時代下海南經濟的健康持續發展。因此，從長期來看，對於雅居樂這種有志於持續深耕海南的企業來說是利好。”雅居樂控股相關負責人指出。
“對於此類地產調控來說，影響是很明顯的，包括海口三亞等市場急劇降溫，而且限價也使得盈利方面的空間減少。類似企業自然是需要警惕市場的風險的。”嚴躍進稱。
“雅居樂過去屬於文旅資源和優質住宅開發的重要開發商，包括清水灣等項目確實有較好的市場口碑，但是這幾年在產品創新和城市拓展方面確實是有很多壓力的。”嚴躍進強調，對於雅居樂來說，其實後續還是需要積極發力的，尤其是要研究競爭企業的模式，同時適當去開拓新市場，進行形成新的產品項目。所以當前類似評級和銷售目標等表現不佳，需要反思，同時需要積極和投資者做溝通。
(版權聲明：“商學院”所推送的文章，除非確實無法確認，我們都會註明作者和來源。部分文章推送時未能與原作者取得聯繫。若涉及版權問題，煩請原作者聯繫我們，與您共同協商解決。聯繫方式：15210618901，商務合作請加微信15210618901。)
獲取商界新鮮資訊、聆聽大佬領導“心經”
揭秘大公司裡的“未可知”
直通全球22家知名商學院校
這是一座開在你身邊的《商學院》
《商學院》已經入駐以下平臺