瀋陽全市限購已經三個月有餘，政策效果立竿見影。目前住宅市場雖然價格仍在緩慢上升，但銷量連續下滑，土地市場更是頻繁遭遇流拍。但在這其中，商業的表現卻呈現加熱狀態，特別是社區商業的投資，吸引了眾多購房者的關注。
但投資商業主要考慮哪些因素？瀋陽目前社區商業發展情況如何？未來發展方向在哪裡？瀋陽購房者一頭霧水，房天下有幸邀請到旭輝集團東北事業部商業經理範鵬，請商業地產大咖為購房者指點迷津。
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投資要考慮的最大因素是人群
範鵬為我們提出了投資商鋪考慮的四大因素，他認為投資最大的考慮因素在於人群。他說： “市場是如何形成的？是人在某一個區域形成固有的交易習慣，有人群的聚集，才會有商圈的形成，才會有投資回報和價值形成。”
第二大因素便是地段。以長白島為例，目前住宅商業價格都在上漲，幾年前4000~5000元單價的商業，目前甚至有高達30000元的價格出現，供不應求，長白島的地理位置便是關鍵因素之一。
第三，便是品牌。人群、地段是價值的基礎，品牌則是增值的基礎。這一點從瀋陽樓市的案例已經非常明顯：萬科、金地、旭輝等等品牌溢價高企，這裡包含的是品質、商業規劃和產品佈局理性規劃的保障。
第四，合理的產品規劃。範鵬以旭輝東樾城為例，他說：“東樾城前期便引入了世界五百強企業麥當勞，對商業整體形象帶來一定的提升。使我們整個客戶群體有了一個明確的定位：這個地方到底適合做什麼。同時旭輝東樾城引進了大型生鮮超市、教育機構等等企業，匹配人群全齡時消費需求。”
瀋陽社區商業目前只是發展到初期階段
旭輝集團東北事業部商業經理範鵬擁有多年商業地產成熟運作經驗，對於持有型商業以及銷售商業的獨到見解令筆者受益匪淺。他說：持有型商業需要的經營環境和條件其實非常特別。城市商業區域板塊分為兩種類型，一種是商業核心商圈，8:00到晚上24:00一直有人，人口基數大但不一定有很大的消費力。第二種便是居住型商業，早上有人，中午無人，晚上會聚會用餐購物需求，但白天對於商家來說卻非常難。
從現狀來看，瀋陽社區商業只是發展到初期階段。社區型商業是懶人經濟，國家提出三公里半徑生活圈，但現在已經是一公里半徑，商業地產更是提出了五分鐘經濟圈，也就是從家裡出來，5分鐘時間，能夠滿足所有商業需求，這是未來理想社區商業要打造的必要條件。這種類型的商業目前在瀋陽非常稀缺。
而旭輝東樾城便是在全力打造這樣的理想型社區商業。旭輝東樾城距離在建中的地鐵4號線地鐵口近在咫尺，對面便是大學。六十萬方大社區，4680戶業主，加上未來其他開發商的進駐，這裡已經形成了大東區新城的概念。原著居民加上東樾城新入住的改善型居民早上用餐需求，中午有學生人群的需求，晚上雙重人群疊加，旭輝東樾城社區商業將早中晚三個時間段的商業繁榮階段都囊括其中，保證商業的可持續經營。
購房者需警惕“偽生活圈”表象
人的需求才是社區商業發展的根本
同時範鵬更是提醒購房者注意“偽生活圈”的表象。他說到：“目前瀋陽很多項目在前期重資補貼商家入駐，但如果周邊經營條件不適合這些企業發展，這裡便成為了一個偽生活圈，失去補貼之後企業將倒閉，對購房者是不負責任的表現。購房者所期待的是長期發展和長久利益，這樣的偽生活圈無法保障商業的可持續性：不停換鋪，空置期又很長，那麼就無法達到投資收益預期值。我們要打造的是一個能夠長久經營的商業體，以人為根本是未來社區商業的根本，人的需求才是社區商業發展的根本。”
瀋陽第三個大學經濟商圈正在崛起
大東將形成未來新型大學經濟商業體
另外，範鵬認為目前瀋陽第三個大學經濟商圈正在崛起，非常值得購房者注意。他說，大學經濟商業圈，是以大學城帶動區域經濟形成的商業圈。渾南大學經濟商圈，以建築大學、音樂學院以及理工大學為聚集區形成，華潤萬家、琥珀天地等等大型商業入駐，經濟便更加繁榮；沈北大學城經濟商圈更是如此，道義片區目前已經一鋪難求，2~3萬的單價已經出現。
很多人可能並沒有注意到，瀋陽東部大學經濟商圈正在形成。他認為：“以瀋陽大學、瀋陽中德學院等中高等院校為核心，配以世界第二大的寶馬產業園，南北快速路貫通城市要塞，地鐵四號線穿越而過，這裡將崛起極為難得的未來新型大學經濟商業體。“
這一經濟商業體的形成也將打消沈陽對於傳統區域消費能力的誤解。他認為：“區域經濟要看該區域人群的消費能力，很多都認為瀋河和平消費能力高，其他區域相對低，其實實際情況並不完全如此。大東區板塊是一個很有歷史的板塊，發展潛力巨大。
就旭輝東樾城所在的724板塊來說，大東區新城的概念已然脫穎而出，人群、學校、交通、產業全面發展，只待時間驗證這個呼之欲出的商業體的崛起。坐落於此的旭輝東樾城，商業定位為社區型商業，78~300平的主力面積段，小而靈活，總價控制在300萬左右，非常適合投資性人群購買。
旭輝集團東北事業部商業經理範鵬表示，他們將全力打造理想型的社區商業。商業項目運營前期已經招商到麥當勞、生鮮超市、藥房、轟趴館、教育機構、大型幼兒園、社區醫院等等企業，並都已經進駐……整體框架已經搭建成型，後期經營可以保障零風險。而這些大型商業企業的入駐，也同時驗證了該板塊經濟發展的新階段，值得購房者考慮。
採訪手記：
說到問題現狀，他眉頭緊皺，談到商業地產運作，他侃侃而談。旭輝集團東北事業部商業經理範鵬，從事房地產行業11年，擁有豐厚的成熟商業地產運營經驗。對普遍存在於市場上的現象提出不同的意見，對於購房者置業的負責態度，讓人動容；不遺餘力的對於理想型社區商業的傾力打造，對商業地產運作的專業度溢於言表……所有這一切，也同時讓筆者感受到“行者旭輝”的企業精神：堅持客戶導向、專業匠心,打造產品和服務,為客戶創造價值,為客戶創造美好生活。（文/王玲）